Рынок земли Тверской области. Год 2011.

В 2011 году проведено очередное, ежегодное выборочное исследование состояния земельного рынка Тверской области. В качестве первичной информации использовались предложения продаж участков земли не имеющих существенных улучшений на территории региона.

Сведения о продаже земельных участков в Тверской области были получены в результате анализа данных, представленных на 13 различных сайтах и в газетах рекламных объявлений, опубликованных в ноябре месяце текущего года. Основными источниками этой информации продолжают оставаться сайты "tverzem.ru", "ydacha.org", "zemtver.ru", "tverlands.ru", и другие.

В ходе анализа первичной информации было отобрано 464 предложения о продаже земельных участков. Структура массива выставленных на рынке предложений в зависимости от категории земель, на которых расположены продаваемые участки, представлена в табл. 1

.

Таблица 1. Структура предложений продажи на земельном рынке Тверской области по категориям земель

Из данных, приведенных в табл. 1, следует, что на рынке продолжают доминировать предложения участков двух категорий земель, имеющих сельскохозяйственное назначение (с/н) и для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Это обстоятельство положено в основу сегментирования регионального рынка для характеристики его ценовой ситуации.

Полученные на ноябрь месяц текущего года распределения числа предложений продажи земельных участков с/н и для ИЖС по ценовым интервалам удельной стоимости единицы площади (одной сотки) представлены на рис. 1.

Как видно из рисунка, более 50% всех выставленных на продажу участков с/н имеют стоимость до пяти тысяч рублей за одну сотку. Причём минимальная удельная стоимость, зафиксированная в наблюдениях, оказалась равной 100 руб./сотка. А немного более 86% участков, как показывает приведённое на рис. 1 распределение, имеют удельную стоимость до 15 тыс. руб./сотка. При этом обращает на себя внимание, что около 1% выставленных на продажу участков имеют удельную цену даже более 70 тыс. руб./сотка (рис.1).

Распределение числа предложений на продажу участков для ИЖС по ценовым диапазонам (рис.1) существенно отличается от рассмотренного распределения для участков с/н. Удельные стоимости участков для ИЖС находятся в более широком диапазоне ценовых интервалов. Конечно, имеются и достаточно дешёвые предложения на продажу таких участков. Но их очень мало. Так, в диапазоне цен до 5,0 тысяч рублей за сотку было выявлено всего два предложения. В то же время, согласно рис. 1, почти 30% предлагаемых к продаже участков для ИЖС имеют удельную стоимость больше 70 тыс. руб./сотка.

Рисунок 1. Гистограммы распределения удельной стоимости предложения земельных участков сельскохозяйственного назначения и для индивидуального жилищного строительства

В связи с этим на рис. 2 представлено распределение удельной стоимости земли для ИЖС, по ценовым интервалам, ширина которых в 4 раза больше (20 тысяч рублей за сотку), чем на предыдущем рисунке. Из этого рисунка видно, что почти половина участков (48,6%) выставлены на продажу с удельной стоимостью до 40 тыс. руб./сотка, а более 85% участков от общего их количества имеют цену предложения в диапазоне до 100 тыс. руб./сотка. При этом 4 участка, около 1,5% предложений на продажу, имеют стоимость более 221 тыс. руб./сотка.

Рисунок 2. Гистограмма распределения удельной стоимости предложения земельных участков для индивидуального жилищного строительства

Более широкий размах изменения удельной стоимости земли для ИЖС, по сравнению с данной характеристикой для участков с/н, обусловлен тем, что значительно большее количество факторов влияет на её стоимость. Прежде всего, среди них выделяются: наличие инженерной инфраструктуры, транспортной доступности, рядом воды, леса, и другие.

Не маловажное значение при ценообразовании имеет и размер предлагаемых к продаже земельных участков.

Гистограммы распределения площадей продаваемых участков с/н по диапазонам (Га) и для ИЖС по диапазонам (сотки) представлены на рис.3 и рис.4, соответственно.

Рисунок 3. Гистограмма распределения площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, предлагаемых к продаже

Рисунок 4. Гистограмма распределения площади земельных участков для ИЖС, предлагаемых к продаже

При анализе и сравнении приведенных на рис.3 и рис.4 гистограмм, прежде всего, обращает на себя внимание существенное различие в размерах участков в зависимости от их целевого назначения. Так, более половины предложений, касающихся земель сельхозназначения, имеют площадь, не превышающую 10 га, а свыше 90% участков для ИЖС по размеру не превосходят и половины гектара. Каждое из распределений содержит интервал площади, которой обладают наибольшее число участков, представленных на рынке. Эти числа существенно отличаются в каждой целевой группе.

Более половины выставленных на продажу участков с/н имеют площадь в пределах до 10 га, а около 60% предложений продаж земли для ИЖС относятся к участкам площадью 10,1 – 20 соток.

Площадь отдельного участка, удельная стоимость единицы его площади (сотки) и цена взаимосвязаны определенным образом. На земельном рынке, т.е. большом количестве продаваемых участков, связь удельной стоимости единицы площади, представляющей характеристику ценовой ситуации, с площадями участков не является детерминированной, как для каждого участка. Однако, такая связь может существовать в виде регрессионой зависимости.

В результате исследований были установлены на рынке Тверской области для сегментов земель сельхозназначения и для ИЖС указанные зависимости, которые представлены на рис.5 и рис.6, соответственно.

На рисунках 5 и 6 приведены графики средней удельной стоимости одной сотки земли участков, имеющих площадь, относящуюся к заданному диапазону её значений. Аппроксимация указанных графиков параметрическими функциями и уравнения найденных трендов также показаны на рисунках.

Рисунок 5. Зависимость удельной стоимости одной сотки земли сельхозназначения от площади предлагаемого к продаже участка

Полученные результаты свидетельствуют, что в обоих сегментах, с увеличением площади выставленных на продажу участков, наблюдаются тенденции падения удельной стоимости единицы площади (сотки). Вид аппроксимирующих функций свидетельствует о нелинейном характере этой зависимости. При малых площадях участков уменьшение удельной стоимости происходит наиболее быстро, а по мере возрастания площадей продаваемых участков снижение удельной стоимости замедляется. Особенно наглядно это проявляется в сегменте земель сельхозназначения. Если при увеличении площади участков в диапазоне 0 – 10 Га удельная стоимость снижается, согласно аппроксимирующей кривой, на 0,5 тыс. руб. при возрастании общей площади участка на один гектар, то в диапазоне 20,1 – 30 Га уменьшение происходит на 0,1 тыс. руб. на один Га или в пять раз меньше.

Динамика изменения данного показателя в сегменте рынка участков для ИЖС менее выражена, чем в предыдущем случае. Так, в диапазоне увеличения площади участков 0 – 10 соток скорость уменьшения удельной стоимости одной сотки равна 1,2 тыс. руб. на единицу площади, а в диапазоне 20,1 – 30 соток она составляет 0,5 тыс. руб. или, примерно, всего в два раза ниже.

В обоих сегментах рынка для сравнения влияния размеров продаваемых участков на величину удельной стоимости единицы их площади интервал возрастания размеров продаваемых участков между сопоставляемыми вариантами принят одинаковым в 5 раз. Следовательно, на рынке участков для ИЖС падение удельной стоимости сотки происходит в абсолютных значениях быстрее, чем в сегменте рынка земель с/н, но уменьшается данный показатель при возрастании площади предлагаемых участков медленнее.

Рисунок 6. Зависимость удельной стоимости одной сотки земли для ИЖС от площади предлагаемого к продаже участка

География земельного рынка Тверской области определяется в основном двумя факторами: наличием на территории крупных водных объектов и близостью к границе с Московской областью. Выставленные на продажу участки располагаются в основном в районах области, по территориям которых протекает река Волга, а также находится озеро Селигер. Им принадлежат свыше 80% всех участков для ИЖС и 60%, от общего числа участков с/н, выставленных на продажу. Всего на земельном рынке представлены 26 районов области, т.е. немного более 2/3 всех административных образований данного уровня. Из них число районов с указанным выше признаком равно 11 или немного меньше 1/3 их общего количества или половины от представленных на рынке.

В табл.2 внесены по мере убывания объема рынка – количества выставленных на продажу участков первые десять районов, а также средние по их территориям удельные цены земель (одной сотки) сельхозназначения и для ИЖС.

Таблица 2. Территориальные характеристики земельного рынка Тверской области

Из данных табл.2 следует, что по числу участков лидируют районы, на территории которых действуют оба упомянутых выше привлекательных фактора, т.е. расположены значительные водные объекты, а также граничащие с Московской областью и условно входящие в дальнее подмосковье.

По ценовым характеристикам предлагаемых участков выделяются Кашинский и Конаковский район, известный своей популярностью у москвичей. Границы ценового диапазона земель для ИЖС в зависимости от района их расположения по величине отличаются почти в 5 раз. Размах ценовой характеристики, по представленным в табл.2 районам, для земель сельхозназначения, т.е. отношение максимальной средней удельной стоимости к минимальной ещё шире и составляет почти 20 раз.

Таково состояние земельного рынка Тверской области на сегодняшний день. Земельный рынок представляет собой сложное, многомерное явление. Его состояние, как видно из материалов статьи, имеет ценовой аспект, геометрический (размеры участков), географический и некоторые другие. Их сравнение с данными предыдущих лет представляет естественный, самостоятельный интерес, но по объему необходимых для этого сведений является предметом рассмотрения отдельной статьи.

Для характеристики вектора развития рынка приведем динамику наиболее общего параметра ценовой ситуации – средней удельной цены 1 сотки земли. В 2010 году средняя по всей выборке наблюдения удельная цена одной сотки земли сельхозназначения была равна 10,5 тыс. руб., а величина этого параметра для земель поселений – 63,5 тыс. рублей. В текущем году указанные характеристики составляли для земель с/н – 9,3 тыс. руб., для ИЖС – 57,7 тыс. руб. Следовательно, коэффициент роста средней удельной цены единицы площади в 2011 году относительно 2010 года равен К_с/н = 0,88, К_ИЖС = 0,90.

На основании приведенной динамики развития ценовой ситуации можно сделать вывод, что кризисные явления на земельном рынке Тверской области пока не преодолены.

Президент ЗАО ”ТИТАН”,

заместитель директора ООО ”ТИТАН – ОЦЕНКА”,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости ,

кандидат технических наук

В.Н.Каминский

Зав. отделом анализа рынка

ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА"

Е.И.Песня