Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость  – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – январь 2020 года

Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 40% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлен Юго-западный район – 19% соответственно.

В январе 2020 года средняя* цена предложений земельных участков составила 307 879 руб./сот. стандартная ошибка 5%, изменение к предыдущему месяцу 2,4%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 40 000 руб. до 1 100 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, руб.
Средняя	4 323 397
Максимальная	170 000 000
Минимальная	320 000
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот.
Средняя	15,1
Максимальная	483
Минимальная	3

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.

Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.

Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 70 518 руб.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 19%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков, руб./сот.

Район города	авг.19	сен.19	окт.19	ноя.19	дек.19	янв.20	Диапазон цен, руб./сотка
Юго-запад	203 390	275 408	265 078	243 430	221 782	220 267	40000 - 857143
Северо-запад	205 795	201 993	233 905	226 215	218 525	221 033	60000 - 646154
Центр	592 134	532 898	571 645	594 292	616 939	555 070	88235 - 1100000
Другие	268 157	268 101	276 016	266 231	256 445	263 006	50000 - 666667
Средняя	305 507	322 869	340 967	328 100	315 232	307 879	40 000 -  1 100 000
Изменение в %	81%	85%	90%	86%	83%	81%	-

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Юго-западном районе.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

Коммерческая застройка

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений земельных участков под коммерческую застройку, а именно 37% находится в Центре, а наименьший в Других районах города – 7%.

В январе  2020 года средняя* цена предложений земельных участков составила 703 165 руб./сот.   стандартная ошибка 10,8%, изменение к предыдущему месяцу 9,5%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 58 824 руб. до 2 071 429 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, руб.
Средняя	14 930 047
Максимальная	70 777 000
Минимальная	1 550 000
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот.
Средняя	44
Максимальная	654
Минимальная	3,1

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.

Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 143 974 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 29%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков, руб./сот.

Район города	авг.19	сен.19	окт.19	ноя.19	дек.19	янв.20	Диапазон цен, руб./сотка
Юго-запад	417 428	309 630	435 035	602 077	769 119	524 434	108222 - 1680000
Северо-запад	475 823	452 320	808 791	661 476	514 160	448 561	58824 - 1176471
Центр	1 053 308	1 088 760	971 613	1 006 099	1 040 585	1 043 885	320833 - 2071429
Другие	-	486 491	-	186 523	184 066	619 339	246905-1000000
Средняя	762 283	660 560	793 811	781 802	769 792	703 165	58 824 - 2 071 429
Изменение в %	152%	132%	159%	156%	154%	141%	-

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Северо-западном районе города.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.

Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 5,6 – 30,8%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

Валиуллин Айрат

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65

* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)