Мониторинг
Рынок земли
Ставрополь. Анализ рынка земельных участков. Октябрь 2016 (Андрей Чернов, САКРН, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – октябрь 2016 года
Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 36% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлены Центр и Северо-запад – по 18% соответственно.
В октябре 2016 года средняя* цена предложений земельных участков составила 249 406 руб./сот. стандартная ошибка 3,4%, изменение к предыдущему месяцу 3,9%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 28 985 руб. до 1 300 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, млн. руб. |
|
Средняя |
1,9 |
Максимальная |
17 |
Минимальная |
0,2 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот. |
|
Средняя |
8,6 |
Максимальная |
45 |
Минимальная |
2,9 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.
Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 93 056 руб.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 25%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков, руб./сот.
Район |
май.16 |
июн.16 |
июл.16 |
авг.16 |
сен.16 |
окт.16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
175 449 |
187 609 |
141 504 |
166 583 |
176 115 |
156 571 |
35 416 – 825 000 |
Северо-запад |
234 528 |
203 629 |
212 671 |
215 675 |
219 201 |
209 215 |
55 000 – 931 034 |
Центр |
639 785 |
630 877 |
557 615 |
563 607 |
552 631 |
562 865 |
95 000 – 1 300 000 |
Другие |
209 421 |
182 264 |
171 391 |
175 573 |
172 579 |
172 733 |
28 985 – 583 333 |
Средняя |
292 828 |
281 502 |
275 077 |
253 939 |
259 075 |
249 406 |
28 985 – 1 300 000 |
Динамика |
77% |
74% |
73% |
67% |
68% |
66% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Юго-западном.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
Коммерческая застройка
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 46% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие районы –14% соответственно.
В октябре 2016 года средняя* цена предложений земельных участков составила 607 142руб./сот. стандартная ошибка 8,5%, изменение к предыдущему месяцу 10,2%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 52 000 руб. до 2 250 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, млн. руб. |
|
Средняя |
14,7 |
Максимальная |
198 |
Минимальная |
0,75 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот. |
|
Средняя |
34,6 |
Максимальная |
250 |
Минимальная |
0,8 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.
Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 126 797 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 25%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков, руб./сот.
Район |
май.16 |
июн.16 |
июл.16 |
авг.16 |
сен.16 |
окт.16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
536 080 |
539 776 |
434 031 |
458 490 |
418 430 |
486 741 |
166 666– 1 071 429 |
Северо-запад |
401 795 |
326 057 |
323 286 |
249 748 |
280 381 |
387 815 |
60 000 – 2 041 666 |
Центр |
952 719 |
964 250 |
919 344 |
950 094 |
894 124 |
869 115 |
52 000 – 2 250 000 |
Другие |
342 269 |
344 797 |
283 417 |
323 409 |
279 438 |
265 853 |
83 250 – 541 666 |
Средняя |
619 733 |
600 000 |
583 100 |
583 808 |
551 192 |
607 142 |
52 000 – 2 250 000 |
Динамика |
124% |
120% |
117% |
117% |
110% |
121% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 5,6 – 30,8%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о некотором росте в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков, расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует о росте. В связи с этим, общее снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)