Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – июнь 2014 года

Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 39% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлен Центр – 15%.

В июне 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 232 107 руб./сот. +/- 20,42%, изменение к предыдущему месяцу 1,6%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 24 916 руб. до 850 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, млн. руб.
Средняя	1,7
Максимальная	8,5
Минимальная	0,2

Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот.
Средняя	8,8
Максимальная	30
Минимальная	5

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.

Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.

Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 133 749 руб.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 35%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков

Район	янв.14	фев.14	мар.14	апр.14	май.14	июн.14	Диапазон цен исследуемого месяца
Юго-запад	165 815	194 619	178 170	152 120	162 100	165 378	60 000 – 650 000
Северо-запад	197 264	167 566	195 985	197 592	183 111	172 665	40 000 – 600 000
Центр	522 523	579 507	614 784	541 617	587 778	693 088	312 500 – 850 000
Другие	151 106	141 058	189 170	169 140	158 713	151 487	24 916 – 442 105
Средняя	228 906	231 325	262 969	228 989	235 767	232 107	24 916 – 850 000
Динамика	60%	61%	69%	60%	62%	61%	-

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

Коммерческая застройка

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 36% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие – 7%.

В июне 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 615 349 руб./сот. +/- 25,8%, изменение к предыдущему месяцу 1,4%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 29 411 руб. до 2 269 230 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, млн. руб.
Средняя	34
Максимальная	350
Минимальная	2

Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот.
Средняя	218
Максимальная	7 000
Минимальная	1,8

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.

Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 94 679 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 19%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков

Район	янв.14	фев.14	мар.14	апр.14	май.14	июн.14	Диапазон цен исследуемого месяца
Юго-запад	510 807	518 490	449 270	522 860	475 558	595 782	66 250 – 1 777 778
Северо-запад	389 386	328 137	475 116	464 697	265 780	272 576	29 411 – 1 000 000
Центр	898 581	938 982	958 909	927 256	1 068 608	1 018 912	300 000 – 2 269 230
Другие	223 731	144 382	173 619	143 589	298 223	342 022	153 846 – 500 000
Средняя	569 137	610 860	539 957	649 269	606 615	615 349	29 411 – 2 269 230
Динамика	114%	122%	108%	130%	121%	123%	-

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Северо-западном.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.

Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 8 – 14%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 20%.

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о снижении в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков, расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Соответственно, низкий уровень цен совместно с большим количеством подобных объектов приводят к доминированию общего понижающего тренда. Тем не менее, уровень цен земельных участков под ИЖС в традиционно «обжитых» районах города остается неизменным, а также показывает некоторый рост. Долгосрочный же анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует о росте. В связи с этим, общее снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости

Чернов Андрей

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38

* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание второе. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)