Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – июль 2014 года

Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 38% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлен Центр – 15%.

В июле 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 233 778 руб./сот. +/- 19,4%, изменение к предыдущему месяцу 1%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 25 000 руб. до 950 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, млн. руб.
Средняя	1,6
Максимальная	9
Минимальная	0,2

Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот.
Средняя	8,7
Максимальная	33
Минимальная	3

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.

Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.

Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 133 749 руб.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 35%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков

Район	фев.14	мар.14	апр.14	май.14	июн.14	июл.14	Диапазон цен исследуемого месяца
Юго-запад	194 619	178 170	152 120	162 100	165 378	163 112	60 000 – 650 000
Северо-запад	167 566	195 985	197 592	183 111	172 665	184 500	40 000 – 680 000
Центр	579 507	614 784	541 617	587 778	693 088	612 020	225 500 – 950 000
Другие	141 058	189 170	169 140	158 713	151 487	152 456	25 000 – 442 105
Средняя	231 325	262 969	228 989	235 767	232 107	233 778	25 000 – 950 000
Динамика	61%	69%	60%	62%	61%	62%	-

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %

Коммерческая застройка

Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Структура предложения по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 36% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 8%.

В июле 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 614 228 руб./сот. +/- 22,3%, изменение к предыдущему месяцу менее 1%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 45 000 руб. до 2 250 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, млн. руб.
Средняя	29
Максимальная	250
Минимальная	2

Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот.
Средняя	45
Максимальная	500
Минимальная	2

Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.

Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.

Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 94 679 руб.

Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 19%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков

Район	янв.14	фев.14	мар.14	апр.14	май.14	июн.14	Диапазон цен исследуемого месяца
Юго-запад	фев.14	мар.14	апр.14	май.14	июн.14	июл.14	66 250 – 1 777 778
Северо-запад	518 490	449 270	522 860	475 558	595 782	501 719	45 000 – 1 000 000
Центр	328 137	475 116	464 697	265 780	272 576	300 238	300 000 – 2 250 000
Другие	938 982	958 909	927 256	1 068 608	1 018 912	997 778	112 000 – 500 000
Средняя	144 382	173 619	143 589	298 223	342 022	223 700	45 000 – 2 250 000
Динамика	610 860	539 957	649 269	606 615	615 349	614 228	-

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.

Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.

Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 8 – 14%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 20%.

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о снижении в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков, расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Соответственно, низкий уровень цен совместно с большим количеством подобных объектов приводят к доминированию общего понижающего тренда. Тем не менее, уровень цен земельных участков под ИЖС в традиционно «обжитых» районах города остается неизменным, а также показывает некоторый рост. Долгосрочный же анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует о росте. В связи с этим, общее снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости

Чернов Андрей

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38

* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание второе. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)