Мониторинг
Рынок земли
Ставрополь. Анализ рынка земельных участков. Февраль 2014 г (Андрей Чернов, специалист отдела оценки Центра "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр, Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – февраль 2014 года
Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 35% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Центр – 15%.
В феврале 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 231 325 руб./сот. +/- 15,78%, изменение к предыдущему месяцу 1,1%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 42 222 руб. до 1 416 666 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Минимальная цена предложения единого объекта составила 190 тыс. руб., максимальная – 22 млн. руб.
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.
Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 133 749 руб.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 35%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков
Район |
сен.13 |
окт.13 |
ноя.13 |
дек.13 |
янв.14 |
фев.14 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
142 908 |
151 968 |
187 975 |
157 565 |
165 815 |
194 619 |
49 342 – 766 000 |
Северо-запад |
256 757 |
198 245 |
231 402 |
173 586 |
197 264 |
167 566 |
62 500 – 357 142 |
Центр |
573 336 |
483 471 |
542 036 |
476 191 |
522 523 |
579 507 |
75 000 – 1 416 666 |
Другие |
224 568 |
184 544 |
164 188 |
131 270 |
151 106 |
141 058 |
42 222 – 361 111 |
Средняя |
265 460 |
219 788 |
238 877 |
199 692 |
228 906 |
231 325 |
42 222 – 1 416 666 |
Динамика |
70% |
58% |
63% |
53% |
60% |
61% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
Коммерческая застройка
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 42% находится в Центральном районе, а наименьшим объемом представлены Другие – 7%.
В феврале 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 610 860 руб./сот. +/- 23,01%, изменение к предыдущему месяцу 7,3%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 25 000 руб. до 2 000 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Минимальная цена предложения единого объекта составила 1 млн. руб., максимальная – 307,1 млн. руб.
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.
Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 94 679 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 19%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков
Район |
сен.13 |
окт.13 |
ноя.13 |
дек.13 |
янв.14 |
фев.14 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
580 707 |
539 701 |
473 593 |
550 875 |
510 807 |
518 490 |
88 888 – 842 105 |
Северо-запад |
209 022 |
289 866 |
381 067 |
517 071 |
389 386 |
328 137 |
30 000 – 833 333 |
Центр |
1 147 470 |
1 056 230 |
1 049 185 |
1 020 032 |
898 581 |
938 982 |
68 965 – 2 000 000 |
Другие |
219 961 |
228 641 |
219 154 |
242 062 |
223 731 |
144 382 |
25 000 – 260 000 |
Средняя |
596 071 |
663 622 |
553 916 |
625 550 |
569 137 |
610 860 |
25 000 – 2 000 000 |
Динамика |
119% |
133% |
111% |
125% |
114% |
122% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 8 – 14%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 20%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт www.1777.ru
Исполнитель: специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание второе. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)