Мониторинг
Рынок земли
Ставрополь. Анализ рынка земельных участков. Декабрь 2014 г. (Андрей Чернов, САКРН, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – декабрь 2014 года
Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 36% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-запад – 14%.
В декабре 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 285 809 руб./сот. +/- 10,1%, изменение к предыдущему месяцу 2,5%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 27 777 руб. до 1 300 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, млн. руб. |
|
Средняя |
2,4 |
Максимальная |
24,5 |
Минимальная |
0,3 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот. |
|
Средняя |
8,6 |
Максимальная |
50 |
Минимальная |
2 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.
Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 134 278 руб.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 35%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков
Район |
июл.14 |
авг.14 |
сен.14 |
окт.14 |
ноя.14 |
дек.14 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
163 112 |
159 100 |
167 255 |
162 885 |
182 009 |
171 324 |
27 777 – 833 333 |
Северо-запад |
184 500 |
176 882 |
165 016 |
227 670 |
212 480 |
243 572 |
50 000 – 940 000 |
Центр |
612 020 |
659 632 |
600 812 |
557 473 |
551 501 |
613 437 |
86 000 – 1 300 000 |
Другие |
152 456 |
141 554 |
160 981 |
161 364 |
174 412 |
157 063 |
53 333 – 811 111 |
Средняя |
233 778 |
229 535 |
239 274 |
254 286 |
278 877 |
285 809 |
27 777 – 1 300 000 |
Динамика |
62% |
60% |
63% |
67% |
74% |
75% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
Коммерческая застройка
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 36% находится в Центральном районе, а наименьшим объемом представлены Другие – 8%.
В декабре 2014 года средняя* цена предложений земельных участков составила 653 861 руб./сот. +/- 15,18%, изменение к предыдущему месяцу 2,8%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 40 000 руб. до 1 777 778 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, млн. руб. |
|
Средняя |
45 |
Максимальная |
520 |
Минимальная |
1 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот. |
|
Средняя |
193 |
Максимальная |
7 000 |
Минимальная |
1,75 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.
Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 107 852 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 22%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков
Район |
июл.14 |
авг.14 |
сен.14 |
окт.14 |
ноя.14 |
дек.14 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
501 719 |
525 821 |
736 938 |
603 388 |
625 576 |
696 993 |
250 000 – 1 777 778 |
Северо-запад |
300 238 |
297 669 |
293 521 |
336 281 |
312 867 |
314 837 |
46 666 – 800 000 |
Центр |
997 778 |
1 003 567 |
857 172 |
849 643 |
1 000 054 |
915 702 |
250 000 – 1 500 000 |
Другие |
223 700 |
269 850 |
306 148 |
289 962 |
223 788 |
198 415 |
40 000 – 367346 |
Средняя |
614 228 |
609 559 |
591 289 |
600 014 |
635 954 |
653 861 |
40 000 – 1 777 778 |
Динамика |
123% |
122% |
118% |
120% |
127% |
131% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 8 – 14%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 20%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о снижении в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков, расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Соответственно, низкий уровень цен совместно с большим количеством подобных объектов приводят к доминированию общего понижающего тренда. Тем не менее, уровень цен земельных участков под ИЖС в традиционно «обжитых» районах города остается неизменным, а также показывает некоторый рост. Долгосрочный же анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует о росте. В связи с этим, общее снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание второе. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)