Мониторинг
Рынок земли
Ставрополь. Анализ рынка земельных участков. Апрель 2015 г. (Андрей Чернов, САКРН, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – апрель 2015 года
Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно 34% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлен Северо-запад – 12%.
В апреле 2015 года средняя* цена предложений земельных участков составила 282 259 руб./сот. +/- 8,61%, изменение к предыдущему месяцу 7%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 20 000 руб. до 1 244 167 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, млн. руб. |
|
Средняя |
2,4 |
Максимальная |
18 |
Минимальная |
0,12 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот. |
|
Средняя |
8,5 |
Максимальная |
35 |
Минимальная |
2,5 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.
Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 134 278 руб.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 35%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков
Район |
ноя.14 |
дек.14 |
янв.15 |
фев.15 |
мар.15 |
апр.15 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
182 009 |
171 324 |
221 409 |
198 415 |
210 615 |
177 745 |
20 000 – 857 142 |
Северо-запад |
212 480 |
243 572 |
209 807 |
221 703 |
231 905 |
235 858 |
80 000 – 940 000 |
Центр |
551 501 |
613 437 |
597 911 |
639 225 |
632 681 |
596 218 |
116 666 – 1 244 167 |
Другие |
174 412 |
157 063 |
179 068 |
188 164 |
200 322 |
194 686 |
40 229 – 811 111 |
Средняя |
278 877 |
285 809 |
308 503 |
322 372 |
301 962 |
282 259 |
20 000 – 1 244 167 |
Динамика |
74% |
75% |
81% |
85% |
80% |
74% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Юго-западном.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
Коммерческая застройка
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 31% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 16%.
В апреле 2015 года средняя* цена предложений земельных участков составила 632 617 руб./сот. +/- 15,38%, изменение к предыдущему месяцу 5%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 46 666 руб. до 2 000 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, млн. руб. |
|
Средняя |
30,8 |
Максимальная |
490 |
Минимальная |
0,6 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот. |
|
Средняя |
143 |
Максимальная |
7 000 |
Минимальная |
1,75 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.
Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 107 852 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2015 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 22%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков
Район |
ноя.14 |
дек.14 |
янв.15 |
фев.15 |
мар.15 |
апр.15 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
625 576 |
696 993 |
561 362 |
659 181 |
657 093 |
734 387 |
100 000 – 2 000 000 |
Северо-запад |
312 867 |
314 837 |
305 639 |
307 488 |
322 563 |
347 535 |
46 666 – 1 050 000 |
Центр |
1 000 054 |
915 702 |
1 041 079 |
1 002 258 |
984 384 |
915 470 |
160 000 – 1 500 000 |
Другие |
223 788 |
198 415 |
200 999 |
295 987 |
174 441 |
339 372 |
72 727 – 1 000 000 |
Средняя |
635 954 |
653 861 |
610 272 |
648 690 |
602 578 |
632 617 |
46 666– 2 000 000 |
Динамика |
127% |
131% |
122% |
130% |
120% |
126% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 5 – 30%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о снижении в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков, расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Соответственно, низкий уровень цен совместно с большим количеством подобных объектов приводят к доминированию общего понижающего тренда. Тем не менее, уровень цен земельных участков под ИЖС в традиционно «обжитых» районах города остается неизменным, а также показывает некоторый рост. Долгосрочный же анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует о росте. В связи с этим, общее снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)