Мониторинг
Рынок земли
Ставрополь. Анализ рынка земельных участков. Апрель 2016 (Андрей Чернов, САКРН, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке земельных участков. Он выполнен на основе данных предложений в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке земельных участков.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Земельные участки, представленные на рынке недвижимости г. Ставрополя, по функциональному назначению могут быть подразделены на участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), а также под коммерческую застройку, к которым можно отнести участки под строительство жилых, торгово-офисных, производственно-складских комплексов и т.д.
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Анализ рынка земельных участков проводился без сегментации по предлагаемым к продаже (переуступке) правам, т.е. анализируемая выборка содержит как земельные участки, находящиеся в собственности, так и в аренде.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – апрель 2016 года
Общая структура рынка земельных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура по функциональному назначению
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков ИЖС, а именно по 33% находится в Других районах, а наименьшим объемом представлен Северо-запад – 17%.
В апреле 2016 года средняя* цена предложений земельных участков составила 280 539 руб./сот. +/- 8,11%, изменение к предыдущему месяцу менее 1%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 13 000 руб. до 1 550 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, млн. руб. |
|
Средняя |
2,2 |
Максимальная |
15,7 |
Минимальная |
0,08 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под ИЖС, сот. |
|
Средняя |
8,2 |
Максимальная |
32 |
Минимальная |
3 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 3.
Рисунок 3 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков ИЖС по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 4 и 5.
Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 93 056 руб.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков снизилась на 25%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (379 413 руб./сот.). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков, руб./сот.
Район |
ноя.15 |
дек.15 |
янв.16 |
фев.16 |
мар.16 |
апр.16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
186 010 |
164 344 |
204 037 |
155 712 |
163 774 |
161 332 |
30 769 – 729 411 |
Северо-запад |
272 469 |
248 858 |
250 038 |
211 576 |
215 222 |
212 778 |
15 000 – 803 030 |
Центр |
538 681 |
548 837 |
548 874 |
637 033 |
597 365 |
602 962 |
83 333 – 1 550 000 |
Другие |
186 477 |
191 924 |
195 155 |
190 918 |
188 558 |
191 211 |
13 000 – 350 000 |
Средняя |
299 468 |
297 749 |
297 680 |
279 408 |
281 453 |
280 539 |
13 000 – 1 550 000 |
Динамика |
79% |
78% |
78% |
74% |
74% |
74% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Юго-западном.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.
Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков ИЖС в %
Коммерческая застройка
Анализ ситуации, сложившейся на рынке земельных участков может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения земельных участков под коммерческую застройку, а именно 41% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 6%.
В апреле 2016 года средняя* цена предложений земельных участков составила 678 211 руб./сот. +/- 9,35%, изменение к предыдущему месяцу 1%. Средняя цена предложений 1 сотки земельных участков колебалась в пределах от 20 000 руб. до 1 950 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, млн. руб. |
|
Средняя |
33 |
Максимальная |
490 |
Минимальная |
1 |
Общая площадь предложения продажи единого земельного участка под коммерческую застройку, сот. |
|
Средняя |
155 |
Максимальная |
7 000 |
Минимальная |
2 |
Соотношение средних цен предложений по районам города приведено на рисунке 9.
Рисунок 9 – Средняя цена предложения 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 10 и 11.
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 126 797 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений 1 сотки земельных участков выросла на 25%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений земельных участков были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений в данном сегменте рынка земельных участков. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (500 156 руб./сот.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика цен предложений земельных участков, руб./сот.
Район |
ноя.15 |
дек.15 |
янв.16 |
фев.16 |
мар.16 |
апр.16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
617 060 |
571 022 |
597 368 |
612 519 |
609 778 |
599 631 |
50 000 – 1 800 000 |
Северо-запад |
364 996 |
354 298 |
345 869 |
467 500 |
375 556 |
389 544 |
45 000 – 1 300 000 |
Центр |
991 802 |
988 329 |
972 394 |
953 437 |
962 321 |
976 965 |
55 778 – 1 950 000 |
Другие |
298 070 |
295 000 |
311 845 |
356 987 |
295 123 |
315 845 |
20 000 – 900 000 |
Средняя |
659 248 |
647 530 |
671 697 |
683 528 |
673 142 |
678 211 |
20 000– 1 950 000 |
Динамика |
132% |
129% |
134% |
137% |
135% |
136% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке земельных участков наибольшие средние значения цен предложений зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений земельных участков, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Динамика средней цены предложений 1 сотки земельных участков под коммерческую застройку в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с земельными участками различного назначения (ИЖС, под многоэтажное жилищное строительство, под коммерческие объекты, под производственно-складское назначение) находится в диапазоне 5 – 30%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента ИЖС свидетельствует о некотором росте в данном сегменте рынка. Следует особо подчеркнуть, что существенное влияние на данный сегмент рынка оказывает большое количество земельных участков, расположенных на окраине города и предлагаемых на праве краткосрочной аренды. Долгосрочный анализ рынка земельных участков сегмента коммерческой застройки свидетельствует о росте. В связи с этим, общее снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38