Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ рынка торговой недвижимости. Июнь 2016 г. (Андрей Чернов, САКРН, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.
В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – июнь 2016 года
Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (58%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (10%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 44% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 10%.
В июне 2016 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила 58 179 руб./кв. м +/- 7,39%, изменение к предыдущему месяцу 4%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 15 384 руб. до 198 113 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, млн. руб. |
|
Средняя |
11,5 |
Максимальная |
400 |
Минимальная |
0,6 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
|
Средняя |
207 |
Максимальная |
6 300 |
Минимальная |
9 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 11 724 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 24%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб./кв.м
Район |
янв. 16 |
фев. 16 |
март 16 |
апр. 16 |
май 16 |
июнь 16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
52 948 |
56 104 |
55 231 |
54 977 |
52 402 |
51 472 |
16 363 – 149 462 |
Северо-запад |
48 522 |
45 506 |
46 428 |
45 589 |
45 851 |
49 796 |
23 235 – 94 444 |
Центр |
68 342 |
76 396 |
72 445 |
73 667 |
72 211 |
75 319 |
16 393 – 198 113 |
Другие |
37 070 |
36 546 |
37 652 |
38 112 |
40 734 |
41 838 |
15 384 – 99 514 |
Средняя |
55 441 |
58 216 |
57 989 |
58 422 |
55 929 |
58 179 |
15 384 – 198 113 |
Динамика |
116% |
121% |
121% |
122% |
117% |
121% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
Аренда торговой недвижимости
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 52%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (14%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно 44% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 5%.
В июне 2016 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 631 руб./кв. м/мес. +/- 12,36%, изменение к предыдущему месяцу 4,3%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 170 руб. до 2 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, тыс.руб./мес. |
|
Средняя |
91 |
Максимальная |
1 440 |
Минимальная |
6 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
|
Средняя |
163 |
Максимальная |
1 700 |
Минимальная |
10 |
Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 62 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 11%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости, руб./кв.м
Район |
янв. 16 |
фев. 16 |
март 16 |
апр. 16 |
май 16 |
июнь 16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
479 |
504 |
534 |
521 |
522 |
532 |
234 – 1 500 |
Северо-запад |
470 |
569 |
511 |
495 |
458 |
445 |
250 – 800 |
Центр |
896 |
857 |
802 |
831 |
837 |
799 |
200 – 2 000 |
Другие |
508 |
336 |
331 |
298 |
420 |
363 |
170 – 600 |
Средняя |
624 |
612 |
615 |
617 |
605 |
631 |
170 – 2 000 |
Динамика |
108% |
106% |
106% |
107% |
105% |
109% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 3 – 23% при продаже и 3 – 18% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о росте в данном сегменте в последних (2014 и 2015) годах. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о снижении в последнем (2015) году на фоне роста несколькими годами ранее. Снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)