Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – апрель 2019 года

Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа торговой недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения 58%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (14%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно 44% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 10%.

В апреле 2019 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила  54 000 руб./кв. м стандартная ошибка 4,9%, изменение к предыдущему месяцу 5,9%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 10 769 руб. до  135 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, млн. руб.
Средняя	7,5
Максимальная	65
Минимальная	0,6
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м
Средняя	163
Максимальная	1 900
Минимальная	13

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 8 560 руб.

Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 18%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Район	ноябрь 18	декабрь 18	январь 19	февраль 19	март 19	апрель 19	Диапазон цен
Юго-запад	57 874	58 603	58 233	61 554	48 535	50 547	10769-100000
Северо-запад	50 350	47 701	64 619	44 260	53 994	44 785	16667-125000
Центр	80 179	62 749	54 516	58 101	58 989	66 828	24545-135000
Другие	34 463	-	32 059	28 785	21 326	37 571	16867-100000
Средняя	62 369	58 211	56 153	55 966	50 990	54 000	10769-135000
Изменения	130%	121%	117%	117%	106%	113%	-

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб./кв.м

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %

Аренда торговой недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового и офисного назначения – по 36%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения – 28%.

Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно  41% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 10%.

В апреле 2019 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 601 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 8,4%, изменение к предыдущему месяцу 3,5%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 223 руб. до     2 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, тыс.руб./мес.
Средняя	169
Максимальная	3 500
Минимальная	9

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м
Средняя	346
Максимальная	8 500
Минимальная	10

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.

Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости снизилась на 22 руб.

Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости снизилась на 4%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Район	ноябрь 18	декабрь 18	январь 19	февраль 19	март 19	апрель 19	Диапазон цен
Юго-запад	551	522	621	720	655	555	250-1000
Северо-запад	483	525	443	473	464	458	243-620
Центр	529	724	819	698	699	771	265-2000
Другие	-	343	343	229	388	412	223-950
Средняя	530	566	596	612	622	601	223-2000
Изменение	92%	98%	103%	106%	107%	104%	-

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости, руб./кв.м

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.

Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

Валиуллин Айрат

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65

* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)