Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – сентябрь 2013 года

Совокупный рынок производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа производственно-складской недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости офисного назначения (38%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (25%).

В сентябре 2013 года средняя* цена предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 15 481 руб./кв. м +/- 15,08%, изменение к предыдущему месяцу 3,6%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 6 666 руб. до 36 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения продажи единого объекта производственно-складской недвижимости составила 2,3 млн. руб., максимальная – 50 млн. руб.

Для анализа динамики цен предложений продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб.

Динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в руб.

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. (т.е. за 2009 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости составила 14 833 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости снизилась на 3 518 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 883 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 2 218 руб.

– в период с 01 января по 01 октября 2013 г. средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 1 065 руб.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 октября 2013 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 648 руб.

Динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 4.

Рисунок 4 – Динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в %

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости снизилась на 31%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 8%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 18%.

– в период с 01 января по 01 октября 2013 г. средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 7%.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 октября 2013 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 4%.

Аренда производственно-складской недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 5.

Рисунок 5 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения (42%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (17%).

В сентябре 2013 года средняя цена предложений аренды производственно-складской недвижимости составила 159 руб./кв. м/мес. +/- 19,18%, изменение к предыдущему месяцу 11,3%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 80 руб. до 358 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Минимальная цена предложения аренды единого объекта производственно-складской недвижимости составила 8 тыс. руб./мес., максимальная – 1 200 тыс. руб./мес.

Для анализа динамики цен предложений аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб.

Динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в руб.

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2009 г. (т.е. за 2009 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости составила 124 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 16 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 6 руб.;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 6 руб.

– в период с 01 января по 01 октября 2013 г. средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 7 руб.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 октября 2013 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 35 руб.

Динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в %

Проанализировав имеющийся массив данных, можно сделать вывод о том, что:

– в период с 01 января по 31 декабря 2010 г. (т.е. за 2010 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 14%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2011 г. (т.е. за 2011 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 4%;

– в период с 01 января по 31 декабря 2012 г. (т.е. за 2012 год) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 4%.

– в период с 01 января по 01 октября 2013 г. средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 5%.

Итак, за исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 октября 2013 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 28%.

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с производственно-складской недвижимостью находится в диапазоне 12 – 13% при продаже и 9 – 10% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 10 – 20%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38