Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – март 2020 года

Совокупный рынок производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа производственно-складской недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения – 46%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (18%).

В марте 2020 года средняя* цена предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 15 891 руб./кв. м стандартная ошибка 6,9%, изменение к предыдущему месяцу 9,6%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 8 837 руб. до 25 385 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, руб.
Средняя	36 952 381
Максимальная	136 000 000
Минимальная	1 200 000

Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м
Средняя	2 578
Максимальная	8 800
Минимальная	100

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 3 и 4.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости увеличилась на 2 650 руб.

Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости увеличилась на 18%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (14 833 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Месяц	октябрь 19	ноябрь 19	декабрь 19	январь 20	февраль 20	март 20	Диапазон цен
Средняя	14 879	15 866	16 852	16 034	17 416	15 891	8837-25385
Изменение	100%	107%	114%	108%	117%	107%	-

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб./кв.м

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в %

Аренда производственно-складской недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового назначения – 39%, а наименее выставляемыми объекты недвижимости производственно-складского назначения – 23%.

В марте 2020 года средняя цена предложений аренды производственно-складской недвижимости составила 168 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 7,1%, изменение к предыдущему месяцу 9,8%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 60 руб. до 350 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, руб./мес.
Средняя	107 859
Максимальная	620 200
Минимальная	4 800

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м
Средняя	607
Максимальная	2 215
Минимальная	24

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 8 и 9.

Рисунок 8 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2019 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 37 руб.

Рисунок 9– Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 30%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (124 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Месяц	октябрь 19	ноябрь 19	декабрь 19	январь 20	февраль 20	март 20	Диапазон цен
Средняя	169	163	157	148	153	168	60-350
Изменение	136%	132%	127%	119%	124%	136%	-

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб./кв.м

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 11.

Рисунок 11 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с производственно-складской недвижимостью находится в диапазоне 5 – 30% при продаже и 3 – 28% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель: Валиуллин Айрат

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)