Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – март 2016 года

Совокупный рынок производственно-складской недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа производственно-складской недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (51%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (8%).

В марте 2016 года средняя* цена предложений продажи производственно-складской недвижимости составила 16 963 руб./кв. м +/- 17,47%, изменение к предыдущему месяцу 2,4%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 7 500 руб. до 40 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, млн. руб.
Средняя	25
Максимальная	104
Минимальная	2,5

Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м
Средняя	1 800
Максимальная	10 000
Минимальная	205

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 3 и 4.

Рисунок 3 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 2 431 руб.

Рисунок 4 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м производственно-складской недвижимости выросла на 16%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (14 833 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи производственно-складской недвижимости, руб./кв.м

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 5

Рисунок 5 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 6.

Рисунок 6 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м производственно-складской недвижимости в %

Аренда производственно-складской недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 55%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12%).

В марте 2016 года средняя цена предложений аренды производственно-складской недвижимости составила 161 руб./кв. м/мес. +/- 17,11%, изменение к предыдущему месяцу 1,2%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости колебалась в пределах от 100 руб. до 350 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, тыс.руб./мес.
Средняя	55
Максимальная	270
Минимальная	9

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости производственно-складского назначения, кв.м
Средняя	350
Максимальная	1 800
Минимальная	60

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 8 и 9.

Рисунок 8 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 40 руб.

Рисунок 9– Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. производственно-складской недвижимости выросла на 33%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды производственно-складской недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (124 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды производственно-складской недвижимости, руб./кв.м

Район	окт. 15	нояб. 15	дек. 15	янв. 16	фев. 16	март 16	Диапазон цен исследуемого месяца
Средняя	17 121	16 689	17 392	16 701	17 371	16 963	100 - 350
Динамика	115%	113%	117%	113%	117%	114%	-

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды производственно-складской недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 11.

Рисунок 11 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. производственно-складской недвижимости в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с производственно-складской недвижимостью находится в диапазоне 5 – 30% при продаже и 3 – 27% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Тенденции и прогнозы

Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о росте в данном сегменте рынка. Долгосрочный же анализ предложений аренды также свидетельствует о некотором росте. В связи с этим, снижение ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе не прогнозируется.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости

Чернов Андрей

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38

* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)