ООО «Стерникс Консалтинг»
(Sternik's Consulting)
+7 (903) 747-43-96
Информационный
партнер:
информационный партнер

Мониторинг

РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги

Ставрополь. Анализ рынка офисной недвижимости. Май 2019 (Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")

Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.

Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:

а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);

б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);

в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;

г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).

Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).

В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).

На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**

В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.

Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (20%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.

Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – май 2019 года

Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.

Рисунок 1 – Общая структура предложения

Продажа офисной недвижимости

Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.

Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения – 57%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (14%).

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 47% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие районы – данные по предложениям отсутствуют.

В мае 2019 года средняя* цена предложений продажи офисной недвижимости составила  38 757 руб./кв. м стандартная ошибка 4,2%, изменение к предыдущему месяцу 0,1%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 11 429 руб. до     71 090 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, млн. руб.

Средняя

4

Максимальная

40

Минимальная

0,32

Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м

Средняя

129

Максимальная

1500

Минимальная

6

Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.

Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.

Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 927 руб.

Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 2%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.

Район

декабрь 18

январь 19

февраль 19

март 19

апрель 19

май 19

Диапазон цен

Юго-запад

37 736

34 721

37 509

41 579

34 920

32 419

11429-52500

Северо-запад

41 775

42 148

32 523

36 533

44 133

41 030

13133-71090

Центр

45 710

44 613

40 395

42 822

40 040

43 802

26852-55000

Другие

-

-

-

-

-

-

-

Средняя

41 315

40 876

38 322

41 305

38 802

38 757

11429-71090

Изменения

102%

101%

95%

102%

96%

96%

-

Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной недвижимости, руб./кв.м

Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Юго-западном районе города.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.

Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.

Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %

Аренда офисной недвижимости

Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.

Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению

Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 55% соответственно, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения – 20%.

Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке 10.

Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города

Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в наем, а именно 50% находится в Центральном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 8%.

В мае 2019 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 414 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 3,3%, изменение к предыдущему месяцу 8,1%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 160 руб. до 769 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.

Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, тыс.руб./мес.

Средняя

38

Максимальная

330

Минимальная

4

Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м

Средняя

97

Максимальная

700

Минимальная

12

Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.

Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города, руб.

Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.

Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.

Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 36 руб.

Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2018 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 8%.

Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.

Район

декабрь 18

январь 19

февраль 19

март 19

апрель 19

май 19

Диапазон цен

Юго-запад

407

371

379

375

376

365

160-500

Северо-запад

290

314

313

304

285

324

232-600

Центр

463

463

465

482

440

482

200-769

Другие

-

191

226

291

258

293

200-500

Средняя

402

382

405

404

383

414

160-769

Изменения

96%

91%

96%

96%

91%

98%

-

Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости, руб./кв.м

Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центре, а наименьшие – в Других районах города.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.

Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.

Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.

Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %

Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.

Источники данных:

- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru

- Городской сайт недвижимости www.1777.ru

Исполнитель:

Валиуллин Айрат

По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-962-442-33-65



* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных

* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016

** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)

Объявления

25.04.2019.

25 апреля в 14:00 в Центре международной торговли, 9 подъезд, 28 этаж прошло Подробнее...

09.04.2019.

На сайте опубликован список Приемной комиссии Системы добровольной се

28.03.2019.

28 марта в рамках 40 специализированной выставки-ярмарки "Недвижимость от лидеров" в Гостином дворе прошла