Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ рынка офисной недвижимости. Июнь 2016 г. (Андрей Чернов, САКРН, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую.
В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – июнь 2016 года
Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа офисной недвижимости
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (58%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (10%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 52% находятся в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 3%.
В июне 2016 года средняя* цена предложений продажи офисной недвижимости составила 39 750 руб./кв. м +/- 6,74%, изменение к предыдущему месяцу 2,5%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 15 151 руб. до 116 580 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, млн. руб. |
|
Средняя |
7 |
Максимальная |
65 |
Минимальная |
0,5 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
|
Средняя |
178 |
Максимальная |
1 508 |
Минимальная |
13 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости выросла на 835 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости выросла на 2%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной недвижимости, руб./кв.м
Район |
янв. 16 |
фев. 16 |
март 16 |
апр. 16 |
май 16 |
июнь 16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
37 589 |
36 605 |
36 911 |
37 628 |
36 825 |
34 981 |
20 930 – 60 000 |
Северо-запад |
37 705 |
36 692 |
35 778 |
34 567 |
34 259 |
36 540 |
16 346 – 55 289 |
Центр |
48 746 |
47 491 |
48 258 |
47 297 |
41 637 |
43 882 |
15 151 – 116 580 |
Другие |
25 199 |
23 154 |
24 513 |
25 639 |
29 300 |
33 300 |
24 900 – 40 000 |
Средняя |
41 331 |
41 271 |
41 353 |
41 289 |
38 774 |
39 750 |
15 151 – 116 580 |
Динамика |
102% |
102% |
102% |
102% |
96% |
98% |
- |
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
Аренда офисной недвижимости
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 52%, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (14%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в наем, а именно 50% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 2%.
В июне 2016 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 368 руб./кв. м/мес. +/- 6,1%, изменение к предыдущему месяцу 1,9%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 176 руб. до 1 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, тыс.руб./мес. |
|
Средняя |
30 |
Максимальная |
300 |
Минимальная |
3 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
|
Средняя |
80 |
Максимальная |
650 |
Минимальная |
10 |
Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 4 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2009 г. по 01 января 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 1%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости, руб./кв.м
Район |
янв. 16 |
фев. 16 |
март 16 |
апр. 16 |
май 16 |
июнь 16 |
Диапазон цен исследуемого месяца |
Юго-запад |
370 |
341 |
339 |
345 |
332 |
328 |
187 – 769 |
Северо-запад |
334 |
375 |
305 |
322 |
323 |
313 |
178 – 500 |
Центр |
452 |
433 |
449 |
451 |
438 |
419 |
176 – 1 000 |
Другие |
240 |
318 |
278 |
269 |
283 |
207 |
200 – 220 |
Средняя |
385 |
395 |
393 |
397 |
375 |
368 |
176 – 1 000 |
Динамика |
91% |
94% |
93% |
94% |
89% |
87% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 3 – 23% при продаже и 3 – 18% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о некотором снижении в данном сегменте рынка. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о снижении в целом. Данный тренд может объясняться значительным количеством предложений на рынке на фоне стагнирующего или даже снижающегося спроса. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: САКРН ***, специалист отдела оценки недвижимости |
Чернов Андрей |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Издание третье. Актуализированное и расширенное. / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2014
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
*** Сертифицированный аналитик-консультант рынка недвижимости НП «Российская Гильдия Риэлторов» (сертификат РОСС RU № 26.002 от 06.04.2014 г.)