Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ рынка офисной недвижимости. Апрель 2017 г. (Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).
В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).
На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – апрель 2017 года
Совокупный рынок офисной недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа офисной недвижимости
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (56%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (11%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости на продажу, а именно 47% находятся в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 1%.
В апреле 2017 года средняя* цена предложений продажи офисной недвижимости составила 38 759 руб./кв. м стандартная ошибка 3,69%, изменение к предыдущему месяцу 5,8%. Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости колебалась в пределах от 15 000 руб. до 85 714 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, млн. руб. |
|
Средняя |
8,9 |
Максимальная |
120 |
Минимальная |
0,55 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
|
Средняя |
229 |
Максимальная |
2 000 |
Минимальная |
13 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 315 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости снизилась на 1%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (40 474 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Район |
нояб. 16 |
дек. 16 |
янв. 17 |
февр.17 |
март 17 |
апрель 17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
35 020 |
35 212 |
36 600 |
37 514 |
35 419 |
33 545 |
17742 - 59697 |
Северо-запад |
32 656 |
33 631 |
28 471 |
35 025 |
29 451 |
35 561 |
15000 - 52941 |
Центр |
44 144 |
43 852 |
47 610 |
50 116 |
46 990 |
45 209 |
27143 - 85714 |
Другие |
29 725 |
31 459 |
35 000 |
35 000 |
35 000 |
35 000 |
30000 - 40000 |
Средняя |
39 526 |
39 635 |
41 433 |
43 832 |
41 016 |
38 759 |
15000 - 85714 |
Изменения |
98% |
98% |
102% |
108% |
101% |
96% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи офисной недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи офисной недвижимости наибольшие средние значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Юго-западном районе.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м офисной недвижимости в %
Аренда офисной недвижимости
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости торгового назначения – 45% соответственно, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (11%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке офисной недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта офисной недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополя, представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в наем, а именно 54% находится в Центре, а наименьшим объемом представлены Другие – 4%.
В апреле 2017 года средняя цена предложений аренды офисной недвижимости составила 364 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 3,79%, изменение к предыдущему месяцу 1,9%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости колебалась в пределах от 188 руб. до 800 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, тыс.руб./мес. |
|
Средняя |
33,6 |
Максимальная |
255 |
Минимальная |
3 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости офисного назначения, кв.м |
|
Средняя |
94 |
Максимальная |
1 000 |
Минимальная |
4 |
Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 39 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. офисной недвижимости снизилась на 9%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды офисной недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (421 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Район |
нояб. 16 |
дек. 16 |
янв. 17 |
февр.17 |
март 17 |
апрель 17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
375 |
355 |
326 |
325 |
344 |
364 |
200 - 750 |
Северо-запад |
321 |
317 |
325 |
341 |
341 |
295 |
188 - 500 |
Центр |
417 |
420 |
402 |
399 |
401 |
393 |
200 - 800 |
Другие |
217 |
253 |
296 |
323 |
323 |
219 |
200 - 233 |
Средняя |
378 |
377 |
369 |
367 |
371 |
364 |
188 - 800 |
Изменения |
90% |
90% |
88% |
87% |
88% |
86% |
- |
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды офисной недвижимости, руб./кв.м
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды офисной недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других районах.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды офисной недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. офисной недвижимости в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о некотором снижении в данном сегменте рынка. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о снижении в целом. Данный тренд может объясняться значительным количеством предложений на рынке на фоне стагнирующего или даже снижающегося спроса. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: |
Валиуллин Айрат |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)