Мониторинг
РЫНОК КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, месячные мониторинги
Ставрополь. Анализ рынка торговой недвижимости. Февраль 2017 г (Айрат Валиуллин, специалист отдела оценки, Центр "Илекта")
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи и аренды в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке коммерческой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т.д.).
Коммерческая недвижимость по функциональному назначению может быть классифицирована на торговую, офисную и производственно-складскую (в соответствии с общепринятой классификацией профессиональных операторов рынка недвижимости).
В стоимость 1 кв.м исследуемых объектов строительства включена стоимость права на земельный участок в тех случаях, когда к продаже предлагается отдельно стоящее здание (комплекс зданий).
На рынке недвижимости существует практика взимания арендной платы за всю общую площадь предлагаемых зданий и помещений. Так, большинство предлагаемых в аренду помещений до 50 кв.м представляют собой основные площади, не включающие вспомогательные площади (коридоры, с/у и пр.), а аналогичные объекты площадью более 50 кв.м уже включают в себя вспомогательные площади, т.е. фактически предлагаются общие площади, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров.**
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие функциональные (географические) районы согласно общепринятому в населенном пункте районированию: Северо-Запад, Центр (вкл. Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Предполагается, что выявленные предложения как продажи, так и аренды включают НДС (18%). Анализ сложившейся деловой практики показывает, что арендные ставки не включают величину коммунальных платежей, т.е. они оплачиваются арендатором отдельно. Следует также отметить, что типовым показателем является цена аренды 1 кв.м площади в интервал времени, равный месяцу.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – февраль 2017 года
Совокупный рынок торговой недвижимости может быть подразделен на рынок продажи и рынок аренды. Общая структура предложения коммерческой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Продажа торговой недвижимости
Структура предложений продажи в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 2.
Рисунок 2 – Структура предложений продажи по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми на продажу являлись объекты недвижимости торгового назначения (53%), а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений продажи, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 3.
Рисунок 3 – Структура предложений продажи по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости на продажу, а именно по 43% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 11%.
В феврале 2017 года средняя* цена предложений продажи торговой недвижимости составила 51 464 руб./кв. м стандартная ошибка 3,6%, изменение к предыдущему месяцу 12,4%. Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости колебалась в пределах от 15 385 руб. до 132 558 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, млн. руб. |
|
Средняя |
15,2 |
Максимальная |
425 |
Минимальная |
0,42 |
Общая площадь предложения продажи единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
|
Средняя |
310 |
Максимальная |
8 500 |
Минимальная |
16 |
Соотношение средних цен предложений продажи по районам города приведено на рисунке 4.
Рисунок 4 – Средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 5 и 6.
Рисунок 5 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 9 818 руб.
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м торговой недвижимости выросла на 20%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений продажи торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений продажи в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (47 964 руб./кв.м). Результат представлен в таблице 1.
Район |
сент. 16 |
окт. 16 |
нояб. 16 |
дек. 16 |
янв. 17 |
февр.17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
55 751 |
53 522 |
56 217 |
55 772 |
51 135 |
51 209 |
16364 - 94286 |
Северо-запад |
41 906 |
41 226 |
40 153 |
41 015 |
43 462 |
41 687 |
26250 - 64975 |
Центр |
72 579 |
71 560 |
68 409 |
70 523 |
74 366 |
63 515 |
24648 - 132558 |
Другие |
34 574 |
37 851 |
42 155 |
39 955 |
37 404 |
39 792 |
15385 - 82353 |
Средняя |
58 604 |
57 314 |
57 070 |
57 138 |
57 847 |
51 464 |
15385 - 132558 |
Изменения |
122% |
119% |
119% |
119% |
121% |
107% |
- |
Таблица 1 – Краткосрочная динамика средних цен предложений продажи торговой недвижимости, руб./кв.м
Таблица 1 свидетельствует о том, что на рынке продажи торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений продажи зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 7.
Рисунок 7 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 8.
Рисунок 8 – Краткосрочная динамика средней цены предложений продажи 1 кв.м торговой недвижимости в %
Аренда торговой недвижимости
Структура предложений аренды в выделенных сегментах коммерческой недвижимости по функциональному назначению представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Структура предложений аренды по функциональному назначению
Анализ показывает, что по функциональному назначению наиболее выставляемыми в наем являлись объекты недвижимости офисного назначения – 47% соответственно, а наименее выставляемыми объекты производственно-складского назначения (12%).
Анализ ситуации, сложившейся на рынке торговой недвижимости может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложений аренды, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 10.
Рисунок 10 – Структура предложений аренды по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложения торговой недвижимости в наем, а именно 37% находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлен Северо-западный район– 10% соответственно.
В феврале 2017 года средняя цена предложений аренды торговой недвижимости составила 600 руб./кв. м/мес. стандартная ошибка 8,4%, изменение к предыдущему месяцу менее 1%. Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости колебалась в пределах от 150 руб. до 4 000 руб. в зависимости от ценообразующих факторов.
Цена предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, тыс.руб./мес. |
|
Средняя |
127 |
Максимальная |
2662 |
Минимальная |
3 |
Общая площадь предложения аренды единого объекта недвижимости торгового назначения, кв.м |
|
Средняя |
250 |
Максимальная |
5324 |
Минимальная |
4 |
Соотношение средних цен предложений аренды по районам города приведено на рисунке 11.
Рисунок 11 – Средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости по районам города, руб.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
Долгосрочная динамика представлена на рисунках 12 и 13.
Рисунок 12 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 39 руб.
Рисунок 13 – Долгосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
За исследуемый интервал времени (с 2009 г. по 2016 г.) средняя цена предложений аренды 1 кв. м/мес. торговой недвижимости выросла на 7%.
Для анализа краткосрочной динамики цен предложений аренды торговой недвижимости были рассмотрены и отобраны доступные объявления предложений аренды в данном сегменте коммерческой недвижимости. В качестве базиса (100%) используется средний показатель за 2009 год (579 руб./кв.м/мес.). Результат представлен в таблице 2.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений аренды торговой недвижимости, руб./кв.м
Район |
сент. 16 |
окт. 16 |
нояб. 16 |
дек. 16 |
янв. 17 |
февр.17 |
Диапазон цен |
Юго-запад |
528 |
597 |
586 |
582 |
624 |
630 |
250 - 1666 |
Северо-запад |
489 |
531 |
469 |
474 |
448 |
481 |
200 - 900 |
Центр |
695 |
747 |
697 |
715 |
761 |
755 |
200 - 4000 |
Другие |
475 |
416 |
386 |
401 |
321 |
330 |
150 - 666 |
Средняя |
625 |
612 |
600 |
603 |
598 |
600 |
150 - 4000 |
Изменение |
108% |
106% |
104% |
104% |
103% |
104% |
- |
Таблица 2 свидетельствует о том, что на рынке аренды торговой недвижимости наибольшие значения цен предложений аренды зафиксированы в Центральном районе города, а наименьшие – в Других.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 14.
Рисунок 14 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды торговой недвижимости, выраженная в процентах, в графическом виде представлена на рисунке 15.
Рисунок 15 – Краткосрочная динамика средней цены предложений аренды 1 кв.м/мес. торговой недвижимости в %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с офисно-торговой недвижимостью находится в диапазоне 5,3 – 27,2% при продаже и 4,5 – 23,7% при сдаче в аренду, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 5 – 30%.
Тенденции и прогнозы
Долгосрочный анализ предложений продажи свидетельствует о росте в данном сегменте в последних (2014 и 2015) годах и некотором снижении в 2016. Долгосрочный же анализ предложений аренды свидетельствует о снижении в последних (2015 и 2016) годах на фоне роста несколькими годами ранее. В связи с этим, прогноз ценовых показателей и уровня спроса для данных объектов в ближайшей перспективе затруднен.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: |
Валиуллин Айрат |
По интересующим вопросам обращаться по тел.: (8652) 56-55-33; 8-928-312-39-38
* выполнено в соответствии с методологией РГР (Стерник, Г. М. «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» / Г. М. Стерник, С. Г. Стерник. - М. : ЗАО «Издательство «Экономика», 2009 - 606 с.)
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)
* здесь и далее под средней ценой предложения понимается среднеарифметическая цена предложений массива данных
* Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости - 2016. Издание четвертое / Л. А. Лейфер, Т. В. Крайникова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, 2016
** ИП Исаков А. К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, тел. 37-13-29, сот. 21-75-59); ИП Балакирева В. М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (vip-tori@mail.ru тел. 91-80-47); ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, ул. Дзержинского, 2а, тел. 41-11-41); ООО «Консалт-бюро» (г. Ставрополь, ул. Мира, 264а оф.: 29, тел. (8652) 29-69-45, 37-30-36)