(ноябрь 2008)[1].

Близится конец 2008 года, что означает, что истекает срок стандартных договоров  аренды (11 месяцев). Это привело к выплеску на рынок большого количества вакантных помещений (аренда). Данная ситуация отягощается ещё и наступившим кризисом, когда организации, урезая бюджет, стремятся сменить офисные помещения на более дешёвые или меньшего размера.

Коэффициент капитализации на рынке (брокерских операций) варьируется от 10 до 14% в год.

Цены продажи под влиянием кризиса продолжают падать. На первичном же рынке (продажа) за счёт снижения цен в октябре 2008 года произошло повышение спроса, что снизило угрозу затоваривания рынка.  Наблюдается некоторое «оздоровление» на вторичном рынке аренды.

Структура предложения рынка офисной недвижимости тяготеет к первичному рынку недвижимости (доля от общей суммы в кв.м.):

·        Первичном рынок -  60%;

·        Вторичный рынок - 40%.

1.    Первичный рынок офисной недвижимости

В ноябре 2008 года доля предложений по аренде первичного рынка недвижимости увеличилась. Но всё же, традиционно первичный рынок тяготеет к продаже.

Диаграмма 1. Структура предложения площадей на первичном рынке офисной недвижимости, % (доля от общей суммы в кв.м.). Источник RED-Consulting.

Аренда

1.1.                       Структура и динамика арендной ставки первичного рынка офисной недвижимости в целом по городу.

В целом по городу уровень арендной ставки на первичном рынке офисной недвижимости остался неизменным (по сравнению с октябрём) и составил 1060 ± 110 руб. / кв.м. в мес. (средневзвешенная по площади).

За ноябрь 2008 года арендные ставки на первичном рынке офисной недвижимости упали на 8%.

1.2.                       Структура и динамика арендной ставки вторичного рынка офисной недвижимости в разрезе районов и классов

Более 80% помещений выборки относятся к Центральному микрорайону. Средневзвешенная арендная ставка в данном районе составила 1080 ± 160 руб. / кв.м. в мес. К октябрю 2008 года это изменение составило -10,8%. Ввиду наступления кризиса происходит корректировка цен в Центральном микрорайоне, где они были явно завышены.

Для класса B средневзвешенная арендная ставка составила 990 ± 6 руб./кв.м. в мес. Снижение в данном сегменте составило 7,1%.

Продажа

1.3.                       Структура и динамика цены продажи первичного рынка офисной недвижимости в целом по городу.

В целом по городу цена продажи на первичном рынке офисной недвижимости составила 85 200 ± 7 000 руб. / кв.м. (средневзвешенная по площади).

В октябре 2008 года продолжилось падение цены продажи первичного рынка и составило -5% за месяц. Данное снижение уже считается значимым, т.к. выходит за рамки статистической погрешности.

1.4.            Структура и динамика цены продажи первичного рынка офисной недвижимости в разрезе районов города

Таблица 1. Структура средневзвешенной цены продажи в разрезе районов города. Источник RED-Consulting.

Снижение цен в Центре в прошлом месяце (-25%) привело к необходимости корректировки разрыва между ним и районами с исключённым центром. Данная корректировка составила -20%. Начала прослеживаться тенденция «следования» ценовой политики районов с исключенным центром за политикой центра. Владельцы помещений стремятся сохранить тот разрыв, сложившийся между ними.

Изменение же цен в Центральном районе и ФМР можно считать незначительным, т.к. значение лежит в пределах статистической погрешности. 

1.5.                       Структура и динамика цены продажи первичного рынка офисной недвижимости в разрезе классов

Таблица 1. Структура средневзвешенной цены продажи в разрезе классов города. Источник RED-Consulting.

Ценовая политика бизнес-центра SAS (B класс) привела к тому, что уровень цен C класса превысил класс B. Данная ситуация возникла в связи с низким уровнем спроса на данный объект.

Динамику цен можно считать незначительной, т.к. значения лежат в пределах статистической погрешности. 

2.    Вторичный рынок офисной недвижимости

В отличие от первичного рынка, игроки  вторичного рынка офисной недвижимости г. Краснодара предпочитают сдачу в аренду офисных помещений,  чем продажу.

Диаграмма 4. Структура предложения офисных площадей на вторичном рынке недвижимости, % (доля от общей суммы в кв.м.). Источник RED-Consulting.

Аренда

2.1.                       Структура и динамика арендной ставки вторичного рынка офисной недвижимости в целом по городу.

В целом по городу уровень арендной ставки на вторичном рынке офисной недвижимости составил 960 ± 40 руб. / кв.м. в мес. (средневзвешенная по площади). Прирост за месяц составил 9%.

2.2.                       Структура и динамика арендной ставки вторичного рынка офисной недвижимости в разрезе районов

Таблица 2. Структура средневзвешенной арендной ставки вторичного рынка офисной недвижимости в разрезе районов города. Источник RED-Consulting.

В ноябре 2008 года незначительные приросты зафиксированы в Центральном микрорайоне и ЧМР. Остальные приросты незначительны, т.к. значения прироста лежат в пределах статистической погрешности. 

Средневзвешенная арендная ставка для них составила 1010 ± 50 руб./кв.м. в мес. и 870 ± 40 руб./кв.м. в мес. соответственно.

2.3.                       Структура и динамика арендных ставок вторичного рынка офисной недвижимости в разрезе классов

Таблица 3. Структура средневзвешенной арендной ставки вторичного рынка недвижимости в разрезе классов. Источник RED-Consulting.

Средневзвешенная арендная ставка на помещения объектов класса B в ноябре 2008 года равна 960 ± 30 руб./кв.м. в мес., для класса С+ – 930 ± 50 руб./кв.м. в мес., С – 890  ± 60 руб./кв.м. в мес.

Значительное снижение на 20% произошло в сегменте класса B. Данное снижение произошло, в первую очередь, из-за образовавшегося большого разрыва между ним и более низкими классами. В ситуации кризиса, ввиду более высокой стоимости, данные помещения стали менее востребованными, и нуждались в ценовой коррекции. В то же время, спрос повысился на более дешёвые помещения класса С, что привело к росту цен (+15%).

Продажа

2.4.                       Структура и динамика цены продажи вторичного рынка офисной в целом по городу.

Ввиду ограниченности выборки по продаже на вторичном рынке продажи офисной недвижимости  (всего 1 предложение), рассмотрение цены продажи не представляется возможным – результат имеет погрешность более 50%. 

Информацию подготовила Волкова Екатерина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости. Анализ проводится в соответствии с методикой Главного аналитика РГР Г.М.Стерника.

Данные приведены по исследованию «Коммерческая недвижимость г. Краснодара» аналитического агентства RED-Consulting.

Приобрести полную версию отчета можно обратившись по адресу:

info@redconsulting.ru, volkova@redconsulting.ru