Ситуацию на рынке недвижимости Ульяновска по итогам I квартала 2015 года можно охарактеризовать как окончание подготовки к старту перед неизбежным спуском вниз. Кризисное состояние экономики напрямую оказывает негативное влияние на рынок недвижимости и, особенно чувствительно на рынок коммерческой недвижимости. Понять, что происходит на рынке и в частности в сегментах офисной, торговой, производственной недвижимости невозможно без анализа основных показателей развития экономики нашей страны и нашего региона. Приведем пример некоторых из них.

Как отмечают в Минэкономразвития: «Данные за март текущего года показали углубление спада экономики». В министерстве поясняют, что на падение экономики повлияли негативные процессы в строительстве, розничной торговле, а также снижение экспорта газа. Анализируя нынешнюю кризисную ситуацию, неизбежно напрашивается сравнение с еще не забытым финансовым кризисом 2008-2009 гг. Тогда, как и сейчас, резкое падение цен на нефть неумолимо потянуло за собой падение курса рубля. Тогда, как и сейчас, все началось в июле и длилось до декабря-января (произошел отскок цены на нефть). Тогда, как и сейчас I квартал 2015 г. показал незначительный, но все же рост цен на нефть с явной тенденцией на дальнейший увеличение. Вслед за нефтью стал дешеветь и рубль. Курс доллара по отношению к рублю продолжал расти вплоть до января 2015 г., а в I квартале 2015г. начал падать.

Развитие ситуации в 2014 г., как и в 2008 г., привело к скачку инфляции. По данным Ульяновскстата уровень накопленной инфляции в Ульяновской области в марте 2015 года в процентах к декабрю 2014 года составил 109,4%, что чуть выше общероссийского уровня (107,4%). После значительного роста инфляциив январе 2015 г. (5,1%), в феврале инфляция замедлилась до 2,7%, а в марте снизилась уже до 1,6%. Сегодня, как и тогда, правительство принимает комплекс мер, направленных на сдержание инфляции на потребительском рынке. Итоги I квартала 2015 показывают, что это удается. Темпы роста инфляции снижаются.

Еще один из основных показателей, таких как индекс промышленного производства, в Ульяновской области показал рост, несмотря на общероссийскую тенденцию к снижению. В I квартале 2015 г. он составил 108,7% по отношению к I кварталу 2014 г. (для сравнения в I кв. 2014 г. - 87,5%, I кв. 2013 г. - 106,1%). В кризисных 2008-2009 гг., как наглядно показано на диаграмме, было также падение индекса промышленного производства. Рост начался только в 2010 г. Что касается розничной торговли, то по данным Росстата, индекс физического объёма оборота розничной торговли в I квартале 2015 г. составил 88,2% к аналогичному периоду 2014 года (для сравнения в I кв. 2014 г. - 100,7%, в I кв. 2013 г. - 113,5%). В кризисных 2008-2009 гг., как наглядно показано на диаграмме, было также падение индекса физического объема оборота розничной торговли. Рост начался только в 2010 г. Индекс физического объёма платных услуг населению составил 99,5% (I кв. 2014 г.- 106,2%, I кв. 2013 г.- 102,5%).

Денежные доходы на душу населения в I квартале 2015 г. показали рост в 114,1% к соответствующему периоду 2014 г. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен (ИПЦ)) в январе 2015 года по сравнению с соответствующим периодом 2014 года составили 97,5% (для сравнения в I кв. 2014 г.– 103,7%, в I кв. 2013 г.– 106,1%).

Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что на фоне снижения реально располагаемых доходов населения, снижения оборота розничной торговли, оборота платных услуг, какой-то существенный рост в сегменте торговой и офисной недвижимости в краткосрочной перспективе невозможен. Например, основными потребителями офисных помещений являются предприниматели малого и среднего бизнеса. Предпринимательская неуверенность и пессимистичные настроения участников рынка, которые отмечают эксперты по коммерческой недвижимости, а также данные опроса Комитета Госстатистики, позволяет говорить, что предпосылок для кардинального изменения ситуации не наблюдается. Покупатель колеблется и нерешителен в своих действиях. По оценке экспертов, бизнес занял выжидательную позицию, он не видит перспективы и не настроен к расширению. Начиная с конца прошлого года спрос пошел на убыль. Активности рынка офисной недвижимости как в сфере продаж, так и в сфере аренды, не наблюдается. Многие арендаторы пытаются снизить свои расходы, в том числе и на аренду помещений. В связи с этим сокращают количество арендуемых помещений. Сегодня не испытывают проблем с арендаторами только те арендодатели, которые могут позволить предложение минимальных арендных ставок.

Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 8 400 руб. за 1 кв.м. в Новом городе до 87 000 руб. за 1 кв.м. в Центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик.

Самым дорогим районом города по-прежнему остается Центральная часть города. Второе почетное место в рейтинге районов по стоимости 1 квадратного места офисной недвижимости занимает Дальнее Засвияжье. Завершает тройку лидеров – Новый город. По итогам I квартала Новый город, как и Дальнее Засвияжье, «потеряли» в цене квадратного метра около 10-15%.

На долю офисных помещений приходится 37,9% общего объема рынка коммерческой недвижимости Ульяновска. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений по-прежнему сосредоточен в центральной части города (47,0 %). Далее идут Дальнее Засвияжье (15,7%), Север (14,5%), Новый город (10,8%), Ближнее Засвияжье (8,4%) и Киндяковка (4%).

Сложившаяся ситуация заставляет потенциальных покупателей коммерческой недвижимости более взвешенно подходить к вопросу приобретения недвижимости. Спрос на объекты торгово-офисного назначения снижен и в ближайшей перспективе уровень цен в данном сегменте рынка продолжит начатую в декабре 2014 г. тенденцию к снижению.

Но, как отметил в конце марта Глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев инфляция в РФ по итогам 2015 года может составить 12%, отток иностранного капитала из России в 2015 году может быть ниже заложенных значений. ВВП РФ по итогам 2015 года может упасть на 2,5% вместо прогнозируемых ранее 3%. По его словам, пик инфляции в России в годовом выражении, которая в марте составляла 16,7%, уже достигнута, а эффект девальвации практически отыгран. Минэкономразвития также ожидает, что среднегодовая инфляция после резкого скачка в 2015 году замедлится в 2016-2018 годах до 6,8%, 6,5% и 5,8% соответственно. Также, МЭР ожидает окончания структурной перенастройки российской экономики и начала движения ее к росту в III квартале 2015 года. При этом по сравнению с прошлым кризисом 2008-2009 годов МЭР не ожидает значительного сокращения производства, и темп экономики РФ будет достаточно стабильным. А значит, можно ожидать оживления рынка коммерческой недвижимости одновременно с улучшением в экономике нашей страны.

Обзор выполнен по методологии РГР по данным фирм, входящих в Ульяновский мультилистинговый сервис (http://ulmls.real-estate.ru) и свободным источникам информации.

Приобрести полную версию отчета можно через сайт http://ec.real-estate.ru, http://ulmls.real-estate.ru

ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»,

г.Ульяновск, ул. Радищева, 3, корп.1, (8422) т. 41-05-05. ulmls@ul.real-estate.ru