За 1 квартал 2012г. было проанализировано 1 314 объектов офисной недвижимости общей площадью 308 тыс.кв.м. и совокупной ценой предложения 20 млрд. руб.

За прошедший период индекс цены предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости колебался в диапазоне порядка 0,1 – 5% в месяц, и на конец квартала составил 63 157 руб./кв.м. По сравнению с декабрем 2011 г. индекс цены изменился на 5% в сторону снижения. Столь большое изменение индекса цены связано с тем, что в течение квартала многие объекты коммерческой недвижимости претерпели значительного снижения цены предложения порядка 10% - 15%. Это объясняется довольно продолжительным сроком экспозиции с относительно высоким ценовым показателем. Несмотря на то, что в помесячном разрезе падение ценовых показателей весьма заметно, однако в общей совокупности ценовых показателей за квартал изменение индекса цены не превысило и 2%. В последующем не ожидается столь резких изменений.

При проведении мониторинга учитывается весовой коэффициент каждого объекта. Изменение цены одного объекта или его выход/уход с рынка может в значительной мере корректировать ценовой показатель. На уровень ценовых показателей в значительной мере может повлиять также и уровень экспозиции помещений. Средний срок экспозиции достигает 3 – 4 месяцев, при этом многие объекты экспонируются с середины прошлого года, что может быть связано либо с завышенными запросами собственника или арендодателя, либо с качеством самих помещений, неудачным расположением. Необходимость снижения стоимости таких объектов весьма очевидна.

.

Диаграмма 1. Динамика изменения базисного и цепного прироста индекса цены предложения на рынке офисной недвижимости города, за январь - март 2012 г.

Как видно из диаграммы, с рынка постепенно уходят весьма дорогие объекты. В основе своей они располагаются в Центральном районе города в достаточно удобном месте и имеют маленькую площадь. Даже высокая цена предложения не останавливает покупателя в приобретении помещения. Предполагается, что такие помещения в дальнейшем быстро окупятся. Ценовой минимум традиционно представляют помещения, расположенные в здании АБК.

На рынке торговой недвижимости за первые три месяца года было проанализировано 838 объектов, общей площадью более 153 тыс. кв.м. Запрашиваемая цена на данные объекты в совокупности составила более 60 млн. руб.

На конец периода индекс цены предложения на торговые объекты составляет в целом 72 400 руб./кв.м., изменение за квартал - менее половины процента. Чаще всего это помещения на первых этажах жилых домов, предпочтительней нахождения магазина в торгово-офисном коридоре, вдоль основных улиц города.

Колебания помесячных индексов цен предложения носят незначительно выраженный характер, стабильного и весомого процента не наблюдается, но, все-таки, тенденция прошлого года к стабилизации незначительной коррекции цен продолжилась.

Диаграмма 2. Динамика изменения базисного и цепного прироста индекса цены предложения на рынке торговой недвижимости города, за январь - март 2012 г.

Также как и на рынке купли-продажи офисной недвижимости, рынок торговой сгладил свои ценовые колебания. Дальнейший рост коснется наиболее ликвидных объектов, в первую очередь в центральной части города, и будет обусловлен отсутствием качественного предложения.

2011 год принес коммерческому рынку оживление, в большей степени это касалось рынка офисной недвижимости, что в первую очередь сыграло на том, что значительное количество компаний переезжали в офисные центры, принимали решения о приобретение собственного помещения. Заполняемость ОЦ на данный момент с учетом вновь введенных составляет около 80 %. Основная доля вакантных площадей представлена в офисных центрах, расположенных в отдаленности от деловой части города, что объясняет рост ценовых показателей приближенных к Центру районов относительно самого Центра. Значительное влияние на рынок офисной недвижимости оказали высокие темпы жилой застройки спальных районов, таких как, Дом Обороны, Тюменские мкр., 2-Восточный мкр., Заречные мкр. Поскольку первые, а также и вторые этажи отводятся под коммерческие цели, цены на данные помещения в этих районах могут достигать уровня ценовых показателей центрального района города.

Косвенно на рынок коммерческой недвижимости повлияли рост ВВП, рост цен на нефть, объемы строительства в России, поэтому можно ожидать дальнейшее благополучное развитие рынка коммерческой недвижимости Тюменского региона.

Исполнитель: Тимонина Галина, сертифицированный аналитик рынка недвижимости.

Данные приведены по исследованию «Рынок коммерческой недвижимости г.Тюмень (1 квартал 2012 года)» компании ЗАО «Ассоциация АЛКО».

Анализ проводится в соответствии с методикой Главного аналитика РГР Г.М.Стерника.