Вторичный рынок жилья г. Шахты в первом полугодии 2007 года.

При использовании материалов полностью или частично ссылка на авторство обязательна.

В первом полугодии 2007 года вторичный рынок жилья характеризовался нестабильностью, замедлением темпов роста цен и снижением уровня спроса. Резкий взлет цен в прошлом году привел к тому, что цены на жилье стали недоступны для большинства покупателей даже с относительно высокими доходами. Уже в январе было отмечено снижение спроса, тем не менее, прирост цен за месяц превысил даже осенний уровень (+8.8%). В феврале оживления на рынке покупателей не произошло, и темпы прироста снизились до +4.3%, в марте на фоне падения спроса – вновь скачок до +7.7%. Во втором квартале спад покупательской активности продолжился, однако, цены продолжали расти, хотя и более низкими темпами – от +3.8% в апреле до +2.0 и +2.2%, соответственно, в мае - июне.

Средняя удельная цена предложения в июне составила 16685 +/- 903 руб/кв.м. В целом за полугодие цены выросли на 32.3%. База предложения после традиционного январского снижения с февраля начала постепенно увеличиваться, достигнув в июне роста на 52.1% относительно декабря прошлого года. Такой высокий рост связан с дефицитом предложения в декабре, в сравнении с июнем прошлого года объем предложения является сопоставимым. В первом квартале увеличение количества предлагаемых к продаже квартир происходило за счет активного поступления новых объектов, во втором квартале коэффициент обновления базы снизился, но объем предложения продолжал расти за счет снижения количества сделок и увеличения срока экспозиции квартир, что, в конечном счете, привело, к затовариванию рынка.

Средняя цена квадратного метра новых объектов в I квартале превышала цену всех предложений, имеющихся в базе, на 9-10%, в мае новые квартиры впервые показали цену на 1.1.% ниже всех объектов, находящихся в базе, в июне зафиксировано повышение до +1.8%.

* Погрешность при определении средних цен:

Декабрь: +/-852 руб/кв.м.

Январь: +/-952 руб/кв.м.

Февраль: +/-838 руб/кв.м.

Март: +/-871 руб/кв.м.

Апрель: +/-942 руб/кв.м.

Май: +/-901 руб/кв.м.

Июнь: +/-903 руб/кв.м.

Структурные изменения предложения несущественны. В разрезе по числу комнат можно отметить увеличение доли двухкомнатных квартир и некоторое снижение доли трехкомнатных. Наиболее высокую среднюю удельную цену в июне продемонстрировали трехкомнатные квартиры, показав рекордный прирост за полугодие: +45.6%. Такой взлет цен может быть связан с тем, что на сегодняшний день в этом сегменте стал заметен дефицит качественного жилья. На фоне увеличения объема предложения аутсайдерами по темпам роста оказались двухкомнатные квартиры (+22.2%).

* Погрешность при определении средних цен:

Декабрь: 1-к +/-1800 руб/кв.м.

2-к +/-1376 руб/кв.м.

3-к +/-1345 руб/кв.м.

Январь: 1-к +/-1905 руб/кв.м.

2-к +/-1415 руб/кв.м.

3-к +/-1653 руб/кв.м.

Февраль: 1-к +/-1772 руб/кв.м.

2-к +/-1303 руб/кв.м.

3-к +/-1590 руб/кв.м.

Март: 1-к +/-1695 руб/кв.м.

2-к +/-1352 руб/кв.м.

3-к +/-1456 руб/кв.м.

Апрель: 1-к +/-1657 руб/кв.м.

2-к +/-1345 руб/кв.м.

3-к +/-1708 руб/кв.м.

Май: 1-к +/-1480 руб/кв.м.

2-к +/-1422 руб/кв.м.

3-к +/-1547 руб/кв.м.

Июнь: 1-к +/-1879 руб/кв.м.

2-к +/-1374 руб/кв.м.

3-к +/-1509 руб/кв.м.

В структуре по типу жилья с незначительным преимуществом лидируют «хрущевки». По уровню средней удельной цены квартиры улучшенной планировки, пропустившие в декабре «хрущевки» вперед, уже в январе вернули свои позиции, а в марте они опережали «хрущевки на 8.9%. Прирост средней удельной цены квартир первого типа за полугодие составил +40.4%, второго типа: +25.9%.

* ТИП 1 - улучшенные

ТИП 2 – «хрущевки», «брежневки»

**Погрешность при определении средних цен:

Декабрь: Тип 1 +/-1383 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1085 руб/кв.м.

Январь: Тип 1 +/-1513 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1224 руб/кв.м.

Февраль: Тип 1 +/-1398 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1156 руб/кв.м

Март: Тип 1 +/-1365 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1119 руб/кв.м.

Апрель: Тип 1 +/-1512 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1177 руб/кв.м.

Май: Тип 1 +/-1386 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1174 руб/кв.м.

Июнь: Тип 1 +/-1403 руб/кв.м.

Тип 2 +/-1170 руб/кв.м.

Территориальная структура не претерпела видимых изменений. Наибольший ценовой прирост за полугодие зарегистрирован в поселках (в зоне 3: +39.7%, в зоне 4: +40.2%), меньше всего подорожание затронуло жилье в центре и приближенных к центру районах, что связано со снижением спроса на такие квартиры из-за непомерно высоких цен.

* ЦЕНОВАЯ ЗОНА 1. Центр.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 2. Приближенные к центру районы.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 3. Близлежащие поселки.

ЦЕНОВАЯ ЗОНА 4. Отдаленные поселки.

**Погрешность при определении средних цен:

Декабрь: Зона 1 +/-1048 руб/кв.м.

Зона 2 +/- 974 руб/кв.м.

Зона 3 +/- 694 руб/кв.м.

Зона 4 +/- 619 руб/кв.м.

Январь: Зона 1 +/-1159 руб/кв.м.

Зона 2 +/-1304 руб/кв.м.

Зона 3 +/- 959 руб/кв.м.

Зона 4 +/- 821 руб/кв.м.

Февраль: Зона 1 +/-1202 руб/кв.м.

Зона 2 +/-1230 руб/кв.м.

Зона 3 +/- 845 руб/кв.м.

Зона 4 +/- 816 руб/кв.м.

Март: Зона 1 +/-1430 руб/кв.м.

Зона 2 +/- 990 руб/кв.м.

Зона 3 +/- 801 руб/кв.м.

Зона 4 +/- 790 руб/кв.м.

Апрель: Зона 1 +/-1700 руб/кв.м.

Зона 2 +/-1054 руб/кв.м.

Зона 3 +/- 813 руб/кв.м.

Зона 4 +/- 781 руб/кв.м.

Май: Зона 1 +/-2354 руб/кв.м.

Зона 2 +/-1701 руб/кв.м.

Зона 3 +/-1044 руб/кв.м.

Зона 4 +/-1373 руб/кв.м.

Июнь: Зона 1 +/-1635 руб/кв.м.

Зона 2 +/-1112 руб/кв.м.

Зона 3 +/- 639 руб/кв.м.

Зона 4 +/- 837 руб/кв.м.

Структура спроса, в целом, соответствует структуре предложения. Более половины покупателей отдают предпочтение двухкомнатным квартирам. По местоположению наиболее популярны квартиры, расположенные в зоне 3 (37%), самый низкий уровень спроса зарегистрирован на квартиры, находящиеся в отдаленных поселках (15%). По типам квартир большая часть заявок приходится на «хрущевки».

Активность покупателей в течение полугодия неуклонно снижалась. Однако, реальный спрос не уменьшился, снизилась платежеспособность населения в связи с высокими темпами роста цен в прошлом году. Следует отметить, что увеличилось количество обращений по приобретению жилья с привлечением ипотечного кредита. Если в прошлом году продавцы неохотно шли на сделки с участием ипотеки, так как срок экспозиции квартир составлял 20-25 дней, а оформление кредита требовало времени, то в сложившихся на сегодняшний день условиях ипотечные клиенты вызывают интерес.

Таким образом, падения цен на жилье не ожидается. Покупатели постепенно адаптируются к существующим ценам, и на рынок вернется отложенный спрос. Рост доходов населения, снижение инфляции и популяризация ипотеки осенью приведут к традиционной сезонной активизации рынка.

Пространственно-параметрическая модель вторичного рынка предложения квартир г. Шахты, июнь 2007 года.

ТЕНДЕНЦИИ И ПРОГНОЗЫ.

1. Темпы прироста цен в первом квартале имели колебательный характер, во втором квартале на фоне снижения платежеспособного спроса и под влиянием сезонных факторов прирост снизился до 2 - 2.2% в месяц. Тем не менее, в целом за полугодие зафиксирован высокий рост цен (+ 32.3%).

2. Наблюдаемое с осени 2006 года падение объема предложения в феврале прекратилось, за полугодие количество предлагаемых к продаже квартир увеличилось на 52.1% по отношению к декабрю 2006 года, что говорит о затоваривании рынка.

3. Структура спроса соответствовала структуре предложения и в течение рассматриваемого периода оставалась достаточно стабильной.

4. Активный рост цен в прошлом году привел к снижению уровня платежеспособного спроса. В первом полугодии 2007 года появились предпосылки для снижения цен: падение уровня спроса, увеличение срока экспозиции квартир, рост объема предложения. Однако, состояние насыщения предложением рынку пока не грозит, так как существующий жилищный фонд не может обеспечить потребность населения в жилье. Снижение темпов прироста – это следствие резкого взлета цен на жилье, но к осени рост доходов населения и развитие ипотечного кредитования приведут к повышению покупательской активности, на рынок вернется отложенный спрос, и рост цен возобновится.

Обзор проведен по базе данных ЗАО «Риэлти».

Анализ выполнен в соответствии с методикой

главного аналитика РГР

Г.М.Стерника.

ЗАО «Риэлти», г. Шахты

Начальник отдела оценки и аналитики

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Г. Эйдлина

Телефон /факс: (8636) 23-70-03, 25-01-05/25-03-05

Realty@shakht.donpac.ru