Рынок купли-продажи производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости Перми и Пермского края гораздо менее развит, чем рынок коммерческой недвижимости и тем более рынок жилой недвижимости. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало современной производственной недвижимости. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства, в большинстве случаев, возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок.

По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, за 9 месяцев 2013 г. было введено 5,5 тыс. кв. м производственной недвижимости. Это довольно низкий показатель, однако, сравнивать необходимо годовые объемы ввода. Так, в 2012 г. основной объем недвижимости был введен именно во 2-м полугодии. В 2012 г. объем ввода производственной недвижимости превысил докризисный уровень.

Реализация проектов индустриальных парков и логистических парков в Пермском крае идет очень медленно. Более активно складские комплексы строятся крупными региональными и федеральными ритейлерами для собственных нужд (например, Норман-Виват, Магнит, Хенкель-Пемос).

Существующие качественные складские комплексы в Перми заполнены почти на 100%, что говорит об их высокой востребованности. Одной из причин достаточно слабого развития рынка складской недвижимости является относительная близость более крупного логистического узла – г. Екатеринбурга. Очевидно, что в транспортно-логистическую схему Уральского региона необходимо включать все территории (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Тюмень), создавать перекрестные транзитные пункты.

Структура рынка производственной недвижимости представлена на схеме ниже:

Особенностью развития подсегментов объектов I и V групп является то, что такие объекты не являются массовыми и поэтому крайне редко продаются на открытом рынке.

Для объектов V группы это объясняется тем, что зачастую они находятся в собственности государства или крупных корпораций, а реализация таких стратегических объектов жестко контролируется. Редкость объектов I группы связана с тем, что сегмент технологических и индустриальных парков только начинает развиваться. Кроме того, в структуре предложения рынка производственной недвижимости г.Перми предложения в технопарках не отражаются из-за того, что не все площадки расположены непосредственно в Перми.

В дальнейшем анализ показателей будет производиться, в основном, по II, III и IV группам объектов производственного назначения.

К концу 3-го квартала 2013 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Основной объем предложений производственной недвижимости приходится на подсегмент производственных складов (более 43%) и подсегмент производственных зданий и помещений (30%), а минимальные доли занимают подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий. В 3-м квартале 2013 г. наиболее заметно в структуре предложения выросла доля производственных складов (на 4,1%) и одновременно снизилась доля подсегмента производственных баз и комплексов (на 3,7%), доли остальных сегментов в структуре предложения изменились менее значительно от 0,2 до 2,5%.

В целом, число предложений производственных объектов в 3-м квартале 2013 г. сократилось на 10 единиц или 9,4%. Объем предлагаемых площадей снизился на 37,6%.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за период с сентября 2012 г. по сентябрь 2013 г. представлена на графике ниже.

В целом, в последнее время на рынке купли-продажи производственной недвижимости г.Перми цены достаточно стабильны, однако, наблюдаются краткосрочные колебания. В 3-м квартале на подсегменте производственных складов цена выросла на 3,5%, на подсегменте производственных зданий и помещений – на 5,3%, на подсегменте производственных баз – на 12,3%.

Классификация пермских складов по классу качества предполагает выделение складов высокого, среднего и низкого классов качества. В Перми предложение высококачественных складов крайне ограничено. Основной объем предложения составляют склады среднего класса качества. В рамках среднего класса качества количество предложений позволяет проследить зависимость цены от размера помещения (более подробный анализ данного сегмента представлен в ежеквартальном обзоре).

Рынок аренды производственной недвижимости

На рынке аренды производственной недвижимости, как и на рынке купли-продажи по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов (доля 68%). Второй по величине – подсегмент производственных зданий и помещений (порядка 15%). Доли остальных подсегментов составляют от 4 до 7%. В 3-м квартале доли подсегментов в структуре предложения изменились незначительно: от 0,1 до 3,2%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

На рынке аренды производственной недвижимости в отдельные периоды времени прослеживаются значительные колебания средних арендных ставок. С целью их сглаживания необходимо проводить анализ динамики цен в долгосрочной (более года) перспективе с использованием трендов.

В 3-м квартале 2013 г. на подсегментах рынка производственной недвижимости наблюдалась разнонаправленная динамика арендных ставок. На подсегменте производственных зданий и помещений произошел рост средней арендной ставки на 4,5%, на производственные склады средняя ставка практически не изменилась, а на базы и комплексы – снизилась на 9,2%.

Рынок объектов коммерческого автохозяйства

В соответствии с принятой структурой рынка коммерческой недвижимости г.Перми сегмент объектов коммерческого автохозяйства рынка включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в основном, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. Оценить точное количество таких предложений проблематично, поскольку неясно, сколько именно машиномест в том или ином паркинге уже реализовано, а сколько находится в продаже. Из объектов автохозяйства в Перми за 9 месяцев 2013 г. введено около 18 тыс. кв. м.

Вторичный рынок объектов коммерческого автохозяйства представлен предложениями на всех подсегментах. Наиболее многочисленным по числу предложений является подсегмент капитальных кооперативных гаражей (см. график ниже).

За 3-й квартал 2013 г. средняя цена предложения на гаражи и машиноместа в среднем по городу снизилась на 3,1%. Отметим, что в 2013 г. не было летнего сезонного снижения цен на гаражи, цены достаточно стабильны. На рынке капитальных индивидуальных гаражей средняя цена предложения снизилась за 3-й квартал на 2,5%, на рынке закрытых паркингов произошел небольшой рост – 3,8%.

На первичном рынке подземных и многоуровневых паркингов Перми средняя цена предложения в 3-м квартале 2013 г. практически не изменилась и находится на уровне 700 тыс. руб. за 1 машиноместо. По состоянию на середину 2013 г. 26% всех строящихся в Перми домов обеспечены машиноместами в подземных и многоуровневых паркингах.

Средняя цена предложения на объекты коммерческого автохозяйства в 3-м квартале выросла на 9%. При этом, изменения структуры предложения значительно влияют на колебания средней цены из-за малого числа предложений.

На рынке аренды гаражей представлено меньшее количество предложений, чем на рынке купли-продажи. В то же время данный объем предложения позволяет произвести расчет средней арендной ставки на гаражи. По состоянию на конец 3-го квартала 2013 г. она составила 3,36 тыс. руб./бокс в мес., что выше, чем в предыдущем квартале почти на 20%. Такой рост можно отчасти объяснить структурными изменениями, а отчасти – сезонным фактором.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости