Анастасия Печенкина,

главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости

г. Перми за 2 квартал 2013 г.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости Перми и Пермского края гораздо менее развит, чем рынок коммерческой недвижимости и тем более рынок жилой недвижимости. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства, в большинстве случаев, возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок.

По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, за 1-е полугодие 2013 г. было введено 4,6 тыс. кв. м производственной недвижимости. Это довольно низкий показатель, однако, сравнивать необходимо годовые объемы ввода. Так, в 2012 г. основной объем недвижимости был введен именно во 2-м полугодии. В 2012 г. объем ввода производственной недвижимости превысил докризисный уровень.

Реализация проектов индустриальных парков и логистических парков в Пермском крае идет очень медленно. Строительство парка «Красный» приостановлено, перспективы реализации парка «Звездный» остаются неоднозначными. Более активно складские комплексы строятся крупными региональными и федеральными ритейлерами, а также производителями товаров для собственных нужд (например, Норман-Виват, Магнит, Хенкель-Пемос).

Существующие качественные складские комплексы в Перми заполнены почти на 100%, что говорит об их высокой востребованности. Одной из причин достаточно слабого развития рынка складской недвижимости является относительная близость более крупного логистического узла – г. Екатеринбурга. Очевидно, что в транспортно-логистическую схему Уральского региона необходимо включать все территории (Екатеринбург, Пермь, Челябинск, Тюмень), создавать перекрестные транзитные пункты.

Структура рынка производственной недвижимости представлена на схеме ниже:

Особенностью развития подсегмента объектов V группы является то, что создание таких объектов является стратегическим и контролируется государством. Такие объекты не являются массовыми и поэтому крайне редко продаются на открытом рынке. Можно отметить, что в настоящее время I группа (технологические и индустриальные парки) представлена единичными предложениями в отдельные периоды времени.

В дальнейшем анализ показателей будет производиться, в основном, по II, III и IV группам объектов производственного назначения.

К концу 2-го квартала 2013 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Основной объем предложений производственной недвижимости приходится на подсегмент производственных складов (около 40%) и подсегмент производственных зданий и помещений (28%), а минимальные доли занимают подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий. Во 2-м квартале 2013 г. наиболее заметно в структуре предложения сократилась доля производственных зданий и помещений (на 9,9%) и одновременно выросла доля подсегмента складов (на 9,6%), доли остальных сегментов в структуре предложения изменились незначительно от 0,1 до 0,8%.

В целом, число предложений производственных объектов во 2-м квартале 2013 г. сократилось на 4 единицы или 3,6%. Объем предлагаемых площадей снизился на 13,7%.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за период с июня 2012 г. по июнь 2013 г. представлена на графике ниже.

В целом, на рынке купли-продажи производственной недвижимости г.Перми во 2-м квартале 2013 г. цены практически не изменились. На подсегменте производственных складов цена осталась на прежнем уровне, на подсегменте производственных зданий и помещений средняя цена скорректировалась на 2,5 – 3%, на подсегменте производственных баз – лишь на 0,5%.

Классификация пермских складов по классу качества предполагает выделение складов высокого, среднего и низкого классов качества. В Перми предложение высококачественных складов крайне ограничено. Основной объем предложения составляют склады среднего класса качества. В рамках среднего класса качества количество предложений позволяет проследить зависимость цены от размера помещения (более подробный анализ данного сегмента представлен в ежеквартальном обзоре).

Рынок аренды производственной недвижимости

На рынке аренды производственной недвижимости, как и на рынке купли-продажи по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов (доля более 70%). Второй по величине – подсегмент производственных зданий и помещений (около 14%). Доли остальных подсегментов составляют от 3 до 7%. Во 2-м квартале доли подсегментов в структуре предложения изменились незначительно: от 0,6 до 2,6%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

На рынке аренды производственной недвижимости в отдельные периоды времени прослеживаются значительные колебания средних арендных ставок. С целью их сглаживания необходимо проводить анализ динамики цен в долгосрочной (более года) перспективе с использованием трендов.

Во 2-м квартале 2013 г. на всех подсегментах рынка производственной недвижимости средние арендной ставки стабилизировались. Если рассматривать подсегмент производственных складов за весь посткризисный период, то можно отметить, что в 2011 г. и 1-й половине 2012 г. здесь на наблюдался медленный рост, а во 2-й половине 2012 г. и начале 2013 г. – более резкий рост ставок.

Рынок объектов коммерческого автохозяйства

В соответствии с принятой структурой рынка коммерческой недвижимости г.Перми сегмент объектов коммерческого автохозяйства рынка включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в основном, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. Оценить точное количество таких предложений проблематично, поскольку неясно, сколько именно машиномест в том или ином паркинге уже реализовано, а сколько находится в продаже. Из объектов автохозяйства в Перми за 1-е полугодие 2013 г. введено более 10 тыс. кв. м (2 закрытых паркинга).

Вторичный рынок объектов коммерческого автохозяйства представлен предложениями на всех подсегментах. Наиболее многочисленным по числу предложений является подсегмент капитальных кооперативных гаражей (см. график ниже).

За 2-й квартал 2013 г. средняя цена предложения на гаражи и машиноместа в среднем по городу выросла на 8,3%. Такой рост связан, прежде всего, с повышением доли машиномест в подземных и многоуровневых паркингах в структуре предложения гаражей на 13%. На рынке капитальных индивидуальных гаражей повышение цены не зафиксировано, на рынке закрытых паркингов произошло снижение примерно на 7%.

Средняя цена предложения на первичном рынке закрытых паркингов Перми во 2-м квартале 2013 г. не изменилась и находилась на уровне 700 тыс. руб. за 1 машиноместо. За 1-е полугодие 2013 г. средняя цена здесь практически не изменилась. С одной стороны, наблюдалось повышение цен по некоторым паркингам, с другой стороны, в продаже появились новые более дешевые объекты. По состоянию на середину 2013 г. только 20,8% всех строящихся в Перми домов обеспечены машиноместами в подземных и многоуровневых паркингах.

Средняя цена предложения на объекты коммерческого автохозяйства во 2-м квартале снизилась на 11%. При этом, изменения структуры предложения значительно влияют на колебания средней цены из-за малого числа предложений.

На рынке аренды гаражей представлено меньшее количество предложений, чем на рынке купли-продажи. В то же время данный объем предложения позволяет произвести расчет средней арендной ставки на гаражи. По состоянию на конец 2-го квартала 2013 г. она составила 2,81 тыс. руб./бокс в мес. Во 2-м квартале значительно возросло количество предложений, что может быть связано с сезонностью и снижением спроса на гаражи летом.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости