Анастасия Печенкина, аналитик II категории ОАО «Камская долина»,

г. Пермь, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости г. Перми за IV квартал 2009 г.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. Кроме того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов. Если в 1-м полугодии 2009г. было крайне мало заявлений об открытии новых заводов и производственных линий, то во 2-м полугодии их количество увеличилось.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Также стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Отметим, что в период кризиса частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости Перми

К концу 4-го квартала 2009 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению:

Традиционно в структуре предложения производственной недвижимости почти половину составляют гаражи. 2-е место по количеству предложений занимает подсегмент производственных баз, 3-е место – подсегмент производственных складов. На остальные подсегменты приходится 4,6 – 6,4%. В целом, за 4-й квартал 2009 г. структура в разрезе подсегментов практически не изменилась.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 4-й квартал 2009 г. представлена на графике ниже.

В 4-м квартале 2009 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми продолжилось снижение средних цен предложения невысокими темпами. Можно констатировать, что темпы падения цен снизились, но снижение цен еще не закончилось. Рынок производственной недвижимости развивается с небольшим отставанием по времени от рынка коммерческой недвижимости, который, в свою очередь, несколько запаздывает по отношению к рынку жилья. Повышение цен в 4-м квартале наблюдалось только на подсегменте гаражей, хотя здесь краткосрочные колебания зачастую обусловлены структурными изменениями.

Что касается объектов III группы, то здесь в 4-м квартале средние цены на производственные здания и помещения сравнялись между собой и опустились ниже средней цены на склады. Следует отметить, что сложившийся уровень цен соответствует уровню начала 2007 г. Сближение цен на объекты III группы обусловлено, в основном, выбытием качественных предложений.

Рынок аренды производственной недвижимости

Основная часть предложений на рынке аренды производственной недвижимости Перми приходится на долю производственных складов, которая на конец 2009г. составила 58,8%. Второй по количеству предложений – подсегмент производственных помещений, его доля на отчетную дату составила 23,5%. Остальные подсегменты занимают по 1,7 – 6%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

Динамика арендных ставок на рынке аренды производственной недвижимости крайне нестабильна, в связи с чем необходимо анализировать ее в долгосрочной перспективе. Таким образом, средняя арендная ставка на помещения достигла максимального значения в середине 2008 г., затем началось снижение. За период кризиса ставка упала на 30 – 35%. Что касается подсегмента складов, то максимального значения средняя арендная ставка здесь достигла только в 4-м квартале 2008 г. Соответственно, снижение в последующие периоды составило 20 – 25%.