Сегмент производственной недвижимости

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Вначале объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами и для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости. Можно отметить, что первичный рынок производственных объектов развивается, в основном, на подсегменте складской недвижимости. Причем, если раньше производители продукции и крупные торговые операторы возводили склады для собственных нужд, то в последнее время пермским регионом заинтересовались крупные логистические операторы.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

По итогам 4-го квартала 2008 г. на вторичном рынке производственной недвижимости сложилась следующая структура предложения:

Производственная недвижимость характеризуется большим разбросом площадей объектов разных типов, в связи с чем структура предложения по количеству объектов и структура по объему площадей значительно отличаются. Если средняя площадь одного гаражного бокса составляет примерно 24 кв. м, то территория промышленной базы может занимать несколько га. Соответственно, по количеству предлагаемых к продаже объектов подсегмент гаражей занимает более половины рынка, а по общему объему предлагаемых площадей – менее 1%. Обратная картина наблюдается на подсегменте промышленных территорий. По другим подсегментам структура более уравновешена.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика цен по некоторым из них представлена на графике ниже.

В 4-м квартале 2008 г. практически на всех подсегментах рынка производственной недвижимости г. Перми, за исключением подсегментов производственных зданий, производственных баз и промышленных территорий, наблюдалось снижение уровня средних цен. В целом, в 4-м квартале продолжается тенденция 3-го квартала, однако на некоторых подсегментах заметна уже не просто коррекция цен, но и тенденция к снижению, это, прежде всего, подсегмент автосервисов и подсегмент складов.

Однако при снижении цен на рынке жилья на подсегменте гаражей цены повысились в 3-м квартале 2008 г. и удерживаются на том же уровне в 4-м квартале. Как уже отмечалось, на рынке гаражей преобладает предложение типовых капитальных гаражей, причем этот подсегмент рынка недвижимости Перми развивается достаточно медленно, более динамичный сегмент качественных гаражей только набирает обороты.

Рынок складской недвижимости

Что касается объектов складского хозяйства, то можно отметить, что рынок качественных складов в Перми пока не сформировался, однако, первые шаги в этом направлении уже сделаны. В ноябре 2008 г. открыт складской терминал профессионального логистического оператора «GIGANT» на 10,5 тыс. паллетомест. В июле этого же года прошло официальное открытие первого терминала класса «А» площадью 3 тыс. кв. м., который позволяет оказывать услуги на уровне европейских стандартов. Проект реализован ГК «Линия 7».

Специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» разработана классификация складов по классу качества для пермского рынка. В этой классификации объединяются классы «А» и «В» в единый класс «высокого качества», также выделяется средний класс качества (соответствует классу «С») и низкий класс качества (класс «D»).

На открытом рынке купли-продажи, в основном, преобладает предложение капитальных складов среднего класса качества («теплых» складов). На конец 4-го квартала 2008 г. доля складов среднего класса качества составила порядка 65%. На рынке купли-продажи складов в Перми количество предложений невелико, в связи с чем появление или исчезновение в базе предложений нескольких объектов приводит к существенным изменениям структуры предложения. Склады среднего класса качества попадают в ценовой диапазон от 12 до 35 тыс. руб./кв.м, в то время как склады низкого класса качества («холодные» склады) предлагаются по цене от 8 до 20 тыс.руб./кв.м., а склады высокого класса качества по цене от 35 до 50 тыс.руб./кв.м.

В целом, в течение 4-го квартала 2008 г. средняя цена на склады в Перми колебалась от 21,5 до 24,5 тыс. руб./кв.м. Более высокий уровень цен на склады по отношению к производственным зданиям и помещениям объясняется более высоким спросом на склады и более высокими требованиями к характеристикам объекта.

Рынок объектов гаражного хозяйства

На конец 4-го квартала в структуре предложения на рынке гаражей значительно сократилась доля Мотовилихинского района (на 5,9%), менее значительно – доля Дзержинского района (на 2,9%). Орджоникидзевский район не представлен предложениями в данный период времени. Доли остальных районов выросли в 4-м квартале, причем наиболее сильно увеличилась доля Индустриального района (на 4,6%).

Средняя цена в Ленинском районе значительно превышает цены в остальных районах города. В то же время, в Ленинском районе предлагается незначительное количество объектов, поэтому появление или выбытие некоторых объектов существенно влияет на значение средней цены. В Кировском и Орджоникидзевском районах средние цены предложения ниже, чем в среднем по городу, однако нерепрезентативный объем предложения не позволяет объективно судить об уровне средних цен в этих районах. Достаточно высокие цены (выше среднего уровня) на гаражи в 4-м квартале 2008 г. наблюдались в Мотовилихинском районе, в остальных районах средние цены были близки к средней по городу.

В 4-м квартале 2008 г. существенных изменений на данном подсегменте рынка не произошло. Средняя цена на типовые капитальные (кооперативные) гаражи колебалась в районе 10,5 тыс. руб./кв.м., а на подземные гаражи – на уровне 27 – 29 тыс. руб./кв.м. На рынке кооперативных гаражей снижение цен на отдельные объекты можно назвать традиционным, поскольку общепринятым считается постепенное снижение цены при высоком сроке экспозиции. В условиях кризиса покупатель начинает диктовать условия, торг усиливается, однако на средней цене предложения это пока не отражается. На рынке подземных гаражей и гаражных комплексов в декабре были зафиксированы существенные скидки (до 30%), но в рамках краткосрочных акций.

Рынок аренды производственной недвижимости

Основная часть предложений на рынке аренды производственной недвижимости Перми приходится на долю производственных помещений и складов (порядка 80% рынка). Причем в 4-м квартале заметно увеличилась доля предложения складов. Остальные подсегменты в разные периоды времени занимают от 5 до 10% рынка. Объем предложения складов на рынке аренды превышает объем их предложения на рынке купли-продажи в 2,5 – 3 раза. Это значит, что рынок аренды складской недвижимости развит лучше рынка купли продажи. На рынке складов уже не просто реализуются «избыточные» активы предприятий, а начинают предлагаться профессиональные услуги по хранению и транспортировке товаров. На открытом рынке аренды предложение высококачественных складов крайне незначительно – чуть более 5%. Основная доля предложения приходится на склады среднего класса качества – более 60%, на склады низкого класса качества – 35%. Доля низкокачественных складов на рынке аренды выше, чем на рынке купли-продажи.

Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми колеблется из месяца в месяц. Тем не менее, можно отметить, в 4-м квартале 2008 г. ставки на производственные склады находились на уровне 203 – 228 руб./кв.м в мес., ставки на производственные помещения – на более низком уровне – 176 – 208 руб./кв.м в мес.

Средняя ставка на капитальные склады (среднего класса качества) значительно превышает ставку на холодные склады (низкого класса качества). Если на теплые склады средняя арендная ставка в 4-м квартале находилась на уровне 220 – 250 руб./кв.м в мес., то на холодные – на уровне 140 – 155 руб./кв.м в мес.

Примечание: на рынке производственной недвижимости выборки являются достаточно разнородными, что отражается в высоких показателях разброса (СКО, коэффициент вариации) и погрешности. Тем не менее, количество предложений в выборках в большинстве случаев позволяет рассчитать среднее значение при допустимых значениях показателей разброса и погрешности, которое является более информативным, чем диапазон цен. С той же целью, в отдельных случаях целесообразным представляется указывать средний уровень цен даже при несколько завышенных показателях разброса и погрешности. Такие подсегменты отмечены звездочкой, т. е. приводятся справочно и могут не учитываться пользователями.