Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. В 2009 г. объем ввода сократился по сравнению с 2008 г. примерно на 25% и составил около 40 тыс.кв.м. За 9 месяцев 2010 г. сдано более 9 тыс.кв.м.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Отметим, что в период кризиса частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости г. Перми

К концу 3-го квартала 2010 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальные доли – на подсегменты производственных помещений, объектов автохозяйства и промышленных территорий. В 3-м квартале 2010 г. все изменения в структуре предложения рынка производственной недвижимости произошли в пределах 1,7%. В целом, общее количество предложений практически не изменилось, в то же время объем предлагаемых площадей вырос на 12%, в основном, за счет подсегмента складов и подсегмента промышленных территорий.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 3-й квартал 2010 г. представлена на графике ниже.

В 3-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается стабильная ситуация практически во всех подсегментах, за исключением подсегмента производственных баз. В целом, рынок производственной недвижимости в силу ограниченного числа предложений подвержен значительным колебаниям цены. Поэтому для определения темпов роста/снижения цен необходимо сглаживать ценовые динамики с помощью трендов.

Заметное снижение средней цены предложения в 3-м квартале наблюдалось в подсегменте производственных баз. Следует отметить, что данные изменения носят краткосрочный характер и во многом объясняются структурными изменениями.

Рынок аренды производственной недвижимости

По сравнению с рынком купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая более половины рынка. Подсегмент гаражей на рынке аренды занимает немного более 10%. Достаточно большая доля предложений приходится на подсегмент производственных помещений. Доли остальных сегментов составляют от 3 до 9%.

Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент. В 3-м квартале 2010 г. наиболее заметно сократилась доля гаражей (на 6,3%), в то время как доли остальных подсегментов изменились в пределах 3,5%.

Динамика средних арендных ставок на рынке производственной недвижимости г.Перми колеблется из месяца в месяц достаточно сильно, в то же время в 3-м квартале она оставалась достаточно стабильной (см. график ниже). Средняя ставка на производственные склады в 3-м квартале колебалась на уровне 163 – 168 руб./кв.м в мес., а на производственные помещения – на уровне 145 – 150 руб./кв.м в мес.

Более подробная информация о текущем состоянии рынка производственной недвижимости (в т.ч. складской) представлены в обзоре за конкретный период (поквартально с 2006 г.). Анализ структуры предложения и цен проводится в соответствии с разработанным специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» зонированием для производственной недвижимости. Для подсегмента складов разработана классификация по классам качества. На рынке производственной недвижимости для выявления тенденций проводится трендовый анализ динамики цен по всем подсегментам. Кроме того, в отчете представлена информация по спросу и срокам экспозиции на рынке.