Рынок производственной недвижимости г.Перми в 3-м квартале 2009г.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. Кроме того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов. В 3-м квартале 2009 г. запущено несколько новых линий пермскими заводами и не построено ни одного нового объекта. Постепенно решается вопрос переноса промпредприятий с берега Камы. Так, решено перенести завод им. Дзержинского на территорию бывшего завода «Велта», а порт «Пермь» уже переносится в Заостровский терминал.

Частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

По итогам 3-го квартала 2009 г. на вторичном рынке производственной недвижимости сложилась следующая структура предложения:

За 3-й квартал 2009 г. во II группе увеличилась как доля подсегмента производственных баз, так и доля подсегмента промышленных территорий. Снижение доли III группы произошло за счет уменьшения доли подсегмента производственных зданий и подсегмента производственных складов. В то же время доля подсегмента производственных помещений несколько увеличилась. В IV группе сократилась доля гаражей, а доля подсегмента объектов автохозяйства немного выросла.

Производственная недвижимость характеризуется большим разбросом площадей объектов разных типов, в связи с чем структура предложения по количеству объектов и структура по объему площадей значительно отличаются. Если средняя площадь одного гаражного бокса составляет примерно 24 кв. м, то территория промышленной базы может занимать несколько га. Соответственно, по количеству предлагаемых к продаже объектов подсегмент гаражей занимает более половины рынка, а по общему объему предлагаемых площадей – менее 1%. Обратная картина наблюдается на подсегменте промышленных территорий. По другим подсегментам структура более уравновешена.

В 3-м квартале 2009 г. сильно сократилась доля подсегмента промышленных территорий. Несмотря на то, что количество предложений здесь увеличилось, предлагаемая площадь стала значительно меньше. Это связано с выбытием одного большого по площади (22 га) объекта. Соответственно доли всех остальных подсегментов в данной структуре увеличились, хотя в абсолютном выражении объем предлагаемых площадей увеличился только в подсегменте объектов автохозяйства и подсегменте производственных складов.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 3-й квартал 2009 г. представлена на графике ниже.

В 3-м квартале 2009 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми практически на всех подсегментах наблюдается небольшое снижение средних цен предложения и приближение к стабилизации. Почти все линии на графике имеют горизонтальных характер, что означает остановку снижения цен. Это не говорит о завершении кризиса на рынке производственной недвижимости, однако, можно констатировать, что максимальное снижение цен уже произошло. Повышение цен в 3-м квартале наблюдалось только на подсегменте производственных баз и подсегменте объектов автохозяйства. Но эти тенденции нельзя назвать устойчивыми.

Что касается объектов III группы, то здесь в 3-м квартале 2009г. цены были наиболее стабильными, причем, разрыв между типами недвижимости III группы сократился. Производственные склады и производственные помещения предлагаются в среднем по одной цене, производственные здания – немного дороже. Сближение цен на склады и помещения обусловлено, в основном, выбытием предложения качественных складов. Несмотря на остановку снижения цен, долгосрочный тренд остается отрицательным.

Цена на рынке производственной недвижимости зависит от удаленности от центра города. Это значит, что промзона, расположенная в центральной части города, имеет наиболее выгодное местоположение в силу концентрации здесь транспортных магистралей и рынков сбыта. Зонирование производственной недвижимости г.Перми, разработанное аналитическим отделом ОАО «Камская долина», предусматривает три ценовые зоны.

Анализ цен по зонам проводится на производственные объекты III группы, поскольку этот подсегмент наиболее развит. Заметим, что средняя цена во 2-й зоне наиболее близка к средней цене по городу. В последнее время наблюдается сближение средних цен предложения в 1-й и во 2-й зонах в силу того, что наиболее значительное падение цен произошло именно в 1-й зоне. В 3-м квартале 2009 г. сильнее снизились цены в 3-й зоне.

Рынок складской недвижимости

Как и на других сегментах рынка недвижимости г.Перми на рынке складов наблюдается спад. С конца 2008 г. приостановлено строительство высококачественных складов. Однако в 3-м квартале 2009 г. в Перми началось строительство крупного логистического центра «Навигатор». По заказу девелоперской «Группы компаний «ЭР-Сити» специалисты компании «Концепт Лоджик» провели экспертизу земельного участка площадью 7Га в районе Осенцов, выявив его потенциал для размещения логистического центра, провели зонирование объекта на три складских модуля. Особенностью проекта является глубокая проработка требований потенциальных арендаторов и потребителей логопарка уже на этапе разработки логистической концепции. Завершение строительства и сдача 1 очереди логопарка в эксплуатацию намечены на июнь 2010 г. Кроме того, стало известно, что компания «Хенкель-Россия» готова построить логистический центр площадью 10 тыс. кв. м на прилегающем к заводу «Хенкель-ПЕМОС» земельном участке площадью 11 га в Закамске, что обусловлено увеличением выпуска продукции.

В соответствии с классификацией складских помещений, разработанной аналитическим отделом ОАО «Камская долина», все склады, предлагаемые на пермском рынке, можно подразделить на склады высокого, среднего и низкого классов качества. Ниже представлена структура предложения складов в г.Перми по классам качества на конец 3-го квартала 2009 г.

На открытом рынке купли-продажи, в основном, преобладает предложение капитальных складов среднего класса качества (на конец 3-го квартала 2009 г. 73%). Почти четверть рынка приходится на склады низкого класса качества (23%). Доля складов высокого класса качества минимальна, более того, она остается на крайне низком уровне. В целом, на рынке купли-продажи складов в Перми количество предложений невелико, в связи с чем появление или исчезновение в базе предложений нескольких объектов приводит к существенным изменениям структуры предложения.

Склады среднего класса качества в 3-м квартале 2009 г. попали в ценовой диапазон от 8,5 до 32,6 тыс. руб./кв.м, в то время как склады низкого класса качества предлагались по цене от 4,6 до 16 тыс.руб./кв.м. Среди складов высокого класса качества в 3-м квартале предлагались единичные объекты. В среднем за 3-й квартал 2009 г. цена предложения складов в Перми снизилась еще на 5%. В целом, за 9 месяцев 2009 г. цена снизилась на 29,2%. С одной стороны такое достаточно сильное снижение связано с некоторой «перегретостью» этого подсегмента (за предыдущие 1,5 года цена выросла на 60%), с другой стороны со структурными изменениями в общем объеме предложений складов (выбытие качественных объектов).

Рынок объектов гаражного хозяйства

Основной объем предложения на рынке гаражей Перми составляют капитальные гаражи старой типовой застройки (как правило, в гаражных кооперативах). Постепенно развивается подсегмент подземных гаражей и многоуровневых гаражных комплексов, в которых предлагается более широкий спектр дополнительных систем и услуг. Доля предложения таких объектов на рынке гаражей в настоящее время составляет 15,3%. По состоянию на конец 3-го квартала только 25% новостроек г. Перми располагают подземными автостоянками, при этом в абсолютном большинстве объектов обеспеченность машиноместами весьма низкая.

Что касается уровня цен, то в среднем место в подземном паркинге примерно в два раза дороже капитального типового гаража. Можно отметить, что последствия кризиса более быстро сказались на подсегменте подземных гаражей. Здесь наиболее сильное снижение средней цены произошло в 1-м квартале 2009 г. – с 650 до 500 тыс. руб. На кооперативные гаражи цена стала заметно снижаться только во 2-м квартале 2009 г. и упала с 305 до 260 тыс. руб. В 3-м квартале 2009 г. продолжилось снижение цены на кооперативные гаражи до 240 тыс. руб., а на подземные гаражи падение цен прекратилось. Это связано с тем, что подсегмент подземных гаражей гораздо быстрее, по сравнению с подсегментом кооперативных гаражей, отреагировал на изменение ситуации на рынке недвижимости Перми.

В структуре предложения на рынке гаражей преобладает доля Свердловского района. Достаточно большие доли занимают Мотовилихинский, Индустриальный и Дзержинский районы. Минимальное число гаражей предлагается в Ленинском, Кировском и Орджоникидзевском районах.

Средняя цена в Ленинском районе превышает цены в остальных районах города. В Кировском и Орджоникидзевском районах цены предложения, наоборот, ниже, чем в среднем по городу. Следует отметить, что выборки предложений в этих районах нерепрезентативны, что зачастую не позволяет определить среднюю цену. Достаточно высокие цены (выше среднего уровня) на гаражи в 3-м квартале 2009 г. наблюдались в Дзержинском районе, а также в отдельные периоды времени в Мотовилихинском и Свердловском районах. В целом, без учета Ленинского района и отдаленных районов ценовые показатели по районам достаточно близки между собой. Зачастую «скачки» цен в том или ином районе зависят от того, попадают ли в выборку при расчете средней предложения подземных гаражей.

Рынок аренды производственной недвижимости

Основная часть предложений на рынке аренды производственной недвижимости Перми приходится на долю производственных складов, которая на конец 3-го квартала 2009 г. составила 56%. Второй по количеству предложений – подсегмент производственных помещений, его доля на отчетную дату составила 27%. Остальные сегменты занимают по 1,5 – 5%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

По состоянию на конец 3-го квартала 2009 г. объем предложения складов на рынке аренды превышал объем их предложения на рынке купли-продажи в 2,9 раза. Следует отметить, что количество предложений на рынке аренды складов в 3-м квартале 2009 г. несколько снизилось по отношению ко 2-му кварталу, однако оно все еще превышает тот объем, который предлагался в прошлом году. Это говорит о том, что рынок аренды складов отреагировал на снижение ставок уменьшением объема предложения, поскольку не все собственники готовы предлагать помещения с большим дисконтом.

Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми колеблется из месяца в месяц. Тем не менее, можно отметить, в 3-м квартале 2009 г. ставки на производственные склады находились на уровне 180 – 200 руб./кв.м в мес., ставки на производственные помещения – 150 – 160 руб./кв.м в мес. В целом, в 3-м квартале средние арендные ставки практически не изменились, хотя в июле наблюдался положительный всплеск на подсегменте производственных складов. Значительные колебания ставок не позволяют однозначно оценивать тенденции на рынке аренды, поэтому необходимо анализировать динамику арендных ставок в долгосрочной перспективе. Так, за период с сентября 2008 г. по сентябрь 2009 г. снижение средних арендных ставок на производственную недвижимость составило примерно 20 – 30%.

Если рассматривать арендные ставки в разрезе зон, то можно сказать, что в 3-м квартале 2009 г. средние ставки практически не изменились во 2-й и в 3-й зонах, в 1-й зоне средняя ставка упала на 2,5%. Разрыв между ставками во 2-й и 3-й зонах минимален, в то время как в 1-й зоне средняя ставка на 20 – 30% выше, чем во 2-й зоне. Если рассматривать динамику арендных ставок за последний год, то можно отметить, что в 1-й зоне средняя ставка упала почти на 30%, во 2-й зоне – только на 15%, а в 3-й зоне – практически не изменилась.

Средняя ставка на капитальные склады среднего класса качества в 3-м квартале колебалась на уровне 180 – 200 руб./кв.м в мес., на склады низкого класса качества – на уровне 125 – 135 руб./кв.м в мес. Что касается высококачественных складов, то здесь достаточно сложно говорить о стабильной динамике из-за малого числа предложений.

Как и на рынке купли-продажи, на рынке аренды складов преобладает предложение складов среднего класса качества. А доля качественных складов в последнее время стала минимальной.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Аналитик II категории ОАО «Камская долина», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Примечание: на рынке производственной недвижимости выборки являются достаточно разнородными, что отражается в высоких показателях разброса (СКО, коэффициент вариации) и погрешности. Тем не менее, количество предложений в выборках в большинстве случаев позволяет рассчитать среднее значение при допустимых значениях показателей разброса и погрешности, которое является более информативным, чем диапазон цен. С той же целью, в отдельных случаях целесообразным представляется указывать средний уровень цен даже при несколько завышенных показателях разброса и погрешности. Такие подсегменты отмечены звездочкой, т. е. приводятся справочно и могут не учитываться пользователями.

										Форма 1
ОБОБЩЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок купли-продажи
Вид операции: предложение на продажу
Вид объекта: вторичный рынок объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Июль 2009 г. (с 29.06.09 по 31.07.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	98/42	1 136	11 254	61 538	11 111	3 504	1 094	9,7	31,13
	Объкты автохозяйства	9/3	8 462	21667*	74 809	20 000	10 274	11 863	54,8	47,91
III	Производств. здания	25/13	6 648	17 268	37 500	17 436	5 637	3 255	18,8	32,64
	Производств. помещения	21/11	6 683	15 133	29 364	15 000	4 826	3 052	20,2	31,89
	Производств. здания и помещения	46/22	6 648	16 103	37 500	16 020	4 520	1 973	12,3	28,07
	Производств. склады	22/14	4 557	15 820	32 647	16 000	5 283	2 931	18,5	33,39
II	Производств. базы	27/12	4 242	9 271	63 462	8 807	2 351	1 418	15,3	25,36
	Промышленные территории	7/4	2 917	3430*	6 211	3 571	527	527	15,4	15,36
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение
2. Рынок аренды
Вид операции: предложение в аренду
Вид объекта: рынок аренды объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Июль 2009 г. (с 29.06.09 по 31.07.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Производств. гаражи	3	100	-	250	-	-	-	-	-
	Объкты автохозяйства	4	-	-	-	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	4	100	-	-	-	-	-	-	-
	Произв. поме-щения (теплые)	32/22	100	152	300	150	45	20	12,9	29,57
	Производств. склады, в т.ч.	81/61	50	201	342	200	65	17	8,3	32,26
	низкого  кач-ва	19/8	50	129	240	125	29	20	15,8	23,89
	среднего кач-ва	56/39	100	207	300	200	49	16	7,7	23,70
	высокого кач-ва	6/6	100	279	342	300	82	67	23,9	29,29
II	Производств. базы	6	70	-	270	-	-	-	-	-
	Открытые площадки	6	50	-	100	-	-	-	-	-
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение

										Форма 1
ОБОБЩЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок купли-продажи
Вид операции: предложение на продажу
Вид объекта: вторичный рынок объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Август 2009 г. (03.08.09 по 28.08.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	115/54	1 136	10 660	61 538	10 500	3 186	875	8,2	29,89
	Объкты автохозяйства	9/3	8 462	22319*	74 809	20 000	11 126	12 848	57,6	49,85
III	Производств. здания	21/10	8 108	16 744	37 500	16 250	4 825	3 217	19,2	28,82
	Производств. помещения	14/8	8 056	15 519	25 000	16 532	3 914	2 768	17,8	25,22
	Производств. здания и помещения	35/21	8 056	16 449	37 500	16 532	4 754	2 126	12,9	28,90
	Производств. склады	25/16	4 557	15 347	32 500	15 575	5 247	2 709	17,7	34,19
II	Производств. базы	30/12	2 500	9 962	63 462	10 000	2 104	1 269	12,7	21,12
	Промышленные территории	7/3	1 500	3329*	6 211	3 500	293	339	10,2	8,81
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение
2. Рынок аренды
Вид операции: предложение в аренду
Вид объекта: рынок аренды объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Август 2009 г. (03.08.09 по 28.08.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Произв. гаражи	4	100	-	250	-	-	-	-	-
	Объкты автохозяйства	2	-	-	446	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	3	100	-	-	-	-	-	-	-
	Произв. поме-щения (теплые)	32/22	50	151	300	150	40	17	11,5	26,40
	Производств. склады, в т.ч.	69/34	50	183	330	192	46	16	8,8	25,38
	низкого  кач-ва	21/11	50	125	240	123	27	17	13,9	21,91
	среднего кач-ва	44/22	100	194	290	200	44	19	9,9	22,58
	высокого  кач-ва	4/4	200	283*	330	300	49	49	17,4	17,41
II	Производств. базы	6/4	70	148*	270	125	76	76	51,5	51,72
	Открытые площадки	6/4	25	49*	70	50	16	16	32,6	32,74
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение

										Форма 1
ОБОБЩЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок купли-продажи
Вид операции: предложение на продажу
Вид объекта: вторичный рынок объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Сентябрь 2009 г. (с 31.08.09 по 25.09.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	118/61	1 136	10 599	61 538	10 394	3 410	880	8,3	32,17
	Объкты автохозяйства	10/4	8 462	25697*	74 809	25 625	11 839	11 839	46,1	46,07
III	Производств. здания	17/9	5 117	17 101	27 500	17 206	4 250	2 833	16,6	24,85
	Производств. помещения	15/8	6 000	15 454	25 000	16 532	4 017	2 840	18,4	25,99
	Производств. здания и помещения	32/18	5 117	16 461	27 500	16 161	4 777	2 317	14,1	29,02
	Производств. склады	27/11	4 557	15 259	32 500	15 575	3 438	2 174	14,3	22,53
II	Производств. базы	39/11	2 500	11 320	63 462	11 393	2 512	1 589	14,0	22,19
	Промышленные территории	10/3	889	2381*	5 000	1 822	792	914	38,4	33,25
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение
2. Рынок аренды
Вид операции: предложение в аренду
Вид объекта: рынок аренды объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Сентябрь 2009 г. (с 31.08.09 по 25.09.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Произв. гаражи	5	100	-	250	-	-	-	-	-
	Объкты автохозяйства	3	167	-	-	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	2	100	-	-	-	-	-	-	-
	Произв. поме-щения (теплые)	36/21	50	157	300	150	44	20	12,5	27,86
	Производств. склады, в т.ч.	75/34	50	180	300	180	43	15	8,4	24,04
	низкого  кач-ва	20/9	50	133	240	130	19	15	11,0	14,60
	среднего кач-ва	53/23	100	195	300	200	44	19	10,0	22,48
	высокого  кач-ва	3	200	-	300	-	-	-	-	-
II	Производств. базы	5	120	-	270	-	-	-	-	-
	Открытые площадки	7/4	10	39*	70	38	23	23	59,0	59,34
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение