Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. В 2009 г. объем ввода сократился по сравнению с 2008г. примерно на 25% и составил около 40 тыс.кв.м. В 1-м полугодии 2010 г. сдано чуть более 7 тыс.кв.м.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Отметим, что в период кризиса частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости Перми

К концу 2-го квартала 2010 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Традиционно более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальную долю занимает подсегмент остальных объектов автохозяйства. Во 2-м квартале 2010 г. количество предложений увеличилось в подсегментах объектов автохозяйства, производственных зданий и производственных складов, что привело к незначительному увеличению доли этих подсегментов в общей структуре предложения. В остальных подсегментах количество предложений практически не изменилось.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 2-й квартал 2010 г. представлена на графике ниже.

Во 2-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается стабильная ситуация практически во всех подсегментах, за исключением подсегмента гаражей и производственных баз. Рынок производственной недвижимости в силу ограниченного числа предложений подвержен значительным колебаниям цены. Скачок цен во 2-м квартале наблюдался, например, в подсегменте производственных баз (рост за квартал 21%). Увеличение цены можно объяснить не только восстановлением подсегмента после кризиса, но изменением структуры предложения, где увеличилось количество более дорогих предложений. Следует отметить, что несмотря на меньшую ликвидность производственных баз по сравнению с отдельно стоящими объектами, они стали сопоставимы по цене.

По всем объектам III группы цена за 2-й квартал 2010г. выросла в среднем на 3%. Максимальный рост средней цены наблюдался на подсегменте производственных помещений – 5,2%, минимальный рост зафиксирован на подсегменте производственных зданий – 1,5%, а на склады цена выросла на 3,3%. Если на помещения цена падала с 2008г. вплоть до 1-го квартала 2010 г., то на здания снижение средней цены остановилось в ноябре 2009 г. Средняя цена на склады в 2010 г. растет после значительного снижения в 2009 г. Сближение цен на объекты III группы обусловлено, в основном, выбытием качественных предложений.

Рынок аренды производственной недвижимости

По сравнению с рынком купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая более половины рынка. Подсегмент гаражей на рынке аренды занимает менее 20%. Достаточно большая доля предложений приходится на подсегмент производственных помещений. Доли остальных сегментов составляют по 3 – 6%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент. Во 2-м квартале 2010 г. на 2,6% сократилась доля подсегмента производственных помещений, в остальных подсегментах произошли менее значительные изменения (в пределах 1,7%).

Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми колеблется из месяца в месяц достаточно сильно, в то же время во 2-м квартале она оставалась достаточно стабильной. Можно заметить, что во 2-м квартале 2010 г. на подсегменте складов продолжилось небольшое снижение средней арендной ставки, а на подсегменте производственных помещений наметилась возрастающая тенденция. В то же время падение средней ставки на помещения в 2009 г. происходило более высокими темпами, чем на склады.

Более подробная информация о текущем состоянии рынка производственной недвижимости (в т.ч. складской) представлены в обзоре за конкретный период (поквартально с 2006 г.). Анализ структуры предложения и цен проводится в соответствии с разработанным специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» зонированием для производственной недвижимости. Для подсегмента складов разработана классификация по классам качества. Кроме того, в отчете представлена информация по спросу и срокам экспозиции на рынке.