Рынок производственной недвижимости г.Перми в 1-м квартале 2009г.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. Кроме того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов, среди которых оказались проекты по переносу промпредприятий. Заявления о строительстве новых объектов от инвесторов не появляются. Частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

По итогам 2-го квартала 2009 г. на вторичном рынке производственной недвижимости сложилась следующая структура предложения:

За 2-й квартал 2009 г. увеличилась только доля подсегмента гаражей, доли остальных подсегментов уменьшились. Причем, в абсолютном выражении количество предложений гаражей выросло лишь на 1 единицу, а прирост доли этого подсегмента произошел из-за снижения количества предложения во всех остальных подсегментах.

Производственная недвижимость характеризуется большим разбросом площадей объектов разных типов, в связи с чем структура предложения по количеству объектов и структура по объему площадей значительно отличаются. Если средняя площадь одного гаражного бокса составляет примерно 24 кв. м, то территория промышленной базы может занимать несколько га. Соответственно, по количеству предлагаемых к продаже объектов подсегмент гаражей занимает более половины рынка, а по общему объему предлагаемых площадей – менее 1%. Обратная картина наблюдается на подсегменте промышленных территорий. По другим подсегментам структура более уравновешена.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 2-ый квартал 2009 г. представлена на графике ниже.

За 2 квартал 2009 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми произошло снижение средних цен предложения на всех подсегментах, кроме подсегмента производственных помещений, а также промышленных территорий. Это вызвано общей ситуацией на рынке недвижимости г.Перми, когда в условиях низкого спроса и дефицита денежных средств, продавцы вынуждены снижать цены. Следует отметить, что повышение цен на производственные помещения является краткосрочным, долгосрочный тренд остается отрицательным.

Снижение средней цены предложения на подсегменте автосервисов привело к тому, что уровень цен здесь стал сопоставим с ценами на другие отдельно стоящие объекты производственной недвижимости. Наиболее заметно во 2-м квартале 2009г. цены снижались на подсегменте производственных складов, в том числе, из-за снижения объема предложения качественных складов. Также снижение продолжилось на подсегменте производственных зданий, но с более заметными краткосрочными колебаниями, в связи с небольшим объемом выборки предложений. На подсегменте производственных помещений произошло краткосрочное восстановление средней цены после значительного снижения в предыдущем квартале. Средняя цена 1 кв.м производственных баз крупного формата ниже цены на отдельно стоящие объекты за счет того, что базы включают сразу несколько объектов и земельный участок. Во 2-м квартале 2009 г. средняя цена предложения на базы снизилась примерно до уровня начала 2007 г.

Цена на рынке производственной недвижимости зависит от удаленности от центра города. Это значит, что промзона, расположенная в центральной части города, имеет наиболее выгодное местоположение в силу концентрации здесь транспортных магистралей и рынков сбыта. Зонирование производственной недвижимости г.Перми предусматривает три ценовые зоны.

Анализ цен по зонам проводится на производственные объекты III группы, поскольку этот подсегмент наиболее развит. Заметим, что средняя цена во 2-й зоне наиболее близка к средней цене по городу. Во 2-м квартале 2009 г. произошло снижение средних цен по всем зонам, причем более сильно в 1-й зоне и менее заметно в 3-й зоне. Это привело к сближению среднеценовых показателей между 1-й и 2-й зонами

Кроме того, во 2-м квартале 2009 г. в 1-й зоне сильнее, чем в других зонах, снизилось количество предложений, что привело уменьшению доли 1-й зоны в общей структуре предложения. В среднем по рынку этот показатель упал на 13,5%. Пропорционально снизилось число предложений в 3-й зоне, именно поэтому ее доля в структуре предложения осталась неизменной. Количество предложений во 2-й зоне осталось прежним, а доля в структуре предложения увеличилась.

Рынок складской недвижимости

Как и на других сегментах рынка недвижимости г.Перми на рынке складов наблюдается снижение интереса инвесторов. За 2-й квартал 2009 г. не выявлено ни одного нового заявления о строительстве складских комплексов. Реализация крупных проектов строительства складов отложена на неопределенный срок. Отодвигаются сроки реализации заявленных, но не начатых проектов. Тем не менее, нельзя говорить о полной остановке строительства складов. Предприятия продолжают строить склады для собственных нужд, также остались намерения и у некоторых складских операторов.

В соответствии с классификацией, разработанной аналитическим отделом ОАО «Камская долина», все склады, предлагаемые на пермском рынке, можно подразделить на склады высокого, среднего и низкого классов качества. Ниже представлена структура предложения складов в г.Перми по классам качества на конец 2-го квартала 2009 г.

На открытом рынке купли-продажи, в основном, преобладает предложение капитальных складов среднего класса качества (на конец 2-го квартала 2009 г. 72%). Почти четверть рынка приходится на склады низкого класса качества. доля складов высокого класса качества минимальна, более того, она значительно сократилась во 2-м квартале 2009 г. В целом, на рынке купли-продажи складов в Перми количество предложений невелико, в связи с чем появление или исчезновение в базе предложений нескольких объектов приводит к существенным изменениям структуры предложения.

Склады среднего класса качества попадают в ценовой диапазон от 10 до 32,6 тыс. руб./кв.м, в то время как склады низкого класса качества предлагались по цене от 4,6 до 16 тыс.руб./кв.м. Что касается складов высокого класса качества, то к концу 2-го квартала их практически не осталось в открытой продаже. В среднем за 2-й квартал 2009 г. средняя цена на склады в Перми снизилась на 14%.

Рынок объектов гаражного хозяйства

Основной объем предложения на рынке гаражей Перми составляют капитальные гаражи старой типовой застройки (как правило, в гаражных кооперативах). Постепенно развивается подсегмент подземных гаражей и многоуровневых гаражных комплексов, в которых предлагается более широкий спектр дополнительных систем и услуг. Однако возведение таких объектов нельзя назвать активным. Доля предложения таких объектов на рынке гаражей пока невысока – на конец 2-го квартала 2009 г. 22,2%.

Что касается уровня цен, то в среднем место в подземном паркинге примерно в два раза дороже капитального типового гаража. Можно отметить, что последствия кризиса более быстро отразились на подсегменте подземных гаражей. Здесь наиболее сильное снижение средней цены произошло в 1-м квартале 2009 г. – с 650 до 500 тыс. руб. На кооперативные гаражи цена стала заметно снижаться только во 2-м квартале 2009 г. и упала с 305 до 260 тыс. руб. Это связано с тем, что данный подсегмент гораздо медленнее отреагировал на изменение ситуации на рынке недвижимости Перми.

В структуре предложения на рынке гаражей преобладает доля Свердловского района. Достаточно большие доли занимают Мотовилихинский, Индустриальный и Дзержинский районы. Минимальное число гаражей предлагается в Ленинском, Кировском и Орджоникидзевском районах.

Средняя цена в Ленинском районе превышает цены в остальных районах города. Однако в Ленинском районе предлагается небольшое количество объектов, которое зачастую не позволяет определить среднюю цену. В Кировском и Орджоникидзевском районах цены предложения, наоборот, ниже, чем в среднем по городу, но выборки предложений здесь также нерепрезентативны. Достаточно высокие цены (выше среднего уровня) на гаражи во 2-м квартале 2009 г. наблюдались в Свердловском и Дзержинском районах, В Мотовилихинском районе цена снизилась, а в Индустриальном стабильно оставалась ниже средней по городу. В целом, к концу 2-го квартала произошло сближение ценовых показателей по районам. Зачастую «скачки» ценовых показателей в том или ином районе зависят от того, попадают ли в выборку при расчете средней цены предложения подземных гаражей.

Рынок аренды производственной недвижимости

Основная часть предложений на рынке аренды производственной недвижимости Перми приходится на долю производственных складов, которая на конец 2-го квартала 2009 г. составила 62%. Второй по количеству предложений – подсегмент производственных помещений, его доля на отчетную дату составила 25,6%. Остальные сегменты занимают по 1,5 – 3%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

По состоянию на конец 2-го квартала 2009 г. объем предложения складов на рынке аренды превышал объем их предложения на рынке купли-продажи в 3,2 раза. Следует отметить, что количество предложений на рынке аренды складов во 2-м квартале 2009 г. несколько снизилось по отношению к 1-му кварталу, однако оно значительно превышает тот объем, который предлагался в прошлом году. Это говорит о том, что рынок аренды складов во 2-м квартале отреагировал на снижение ставок уменьшением объема предложения, поскольку не все арендаторы готовы предлагать помещения с большим дисконтом.

Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми колеблется из месяца в месяц. Тем не менее, можно отметить, во 2-м квартале 2009 г. ставки на производственные склады находились на уровне 180 – 190 руб./кв.м в мес., ставки на производственные помещения – 156 – 191 руб./кв.м в мес. За 2-й квартал 2009 г. наиболее сильное снижение ставок произошло в подсегменте производственных помещений, в то время как в подсегменте производственных складов ставки снизились незаметно. Значительные колебания ставок не позволяют однозначно оценивать тенденции на рынке аренды, поэтому необходимо анализировать динамику арендных ставок в долгосрочной перспективе. Так, за три предыдущих квартала снижение средних арендных ставок составило примерно 20 – 30%.

Если рассматривать арендные ставки в разрезе зон, то можно сказать, что во 2-м квартале 2009 г. наиболее сильное снижение арендных ставок произошло во 2-й зоне. Это привело к сближению ставок во 2-й и 3-й зонах. Однако долгосрочный анализ показывает, что сильнее ставки снижаются в 1-й зоне. Так, за 3 последних квартала в 1-й зоне средняя ставка упала почти на 30%, а во 2-й зоне – только на 16%. В 3-й зоне средняя ставка остается неизменной.

В структуре предложения производственных объектов на рынке аренды максимальную долю занимает 1-я зона (более 60%). Это говорит о том, что она является наиболее развитой и наиболее привлекательной для участников рынка. Около четверти рынка занимает 2-я зона, а оставшуюся часть – 3-я зона. Во 2-м квартале 2009 г. сократилось количество предложений во всех зонах, однако, если в 3-й зоне совсем незначительно, то во 2-й зоне почти на 40%. В 1-й зоне произошло небольшое сокращение количества предложений.

Средняя ставка на капитальные склады среднего класса качества во 2-м квартале находилась на уровне 200 руб./кв.м в мес., на склады низкого класса качества – на уровне 125 руб./кв.м в мес., на склады высокого класса качества – 250 руб./кв.м в мес.

Как и на рынке купли-продажи, на рынке аренды складов преобладает предложение складов среднего класса качества. А доля качественных складов стала минимальной. В целом, количество предложений на рынке аренды складов во 2-м квартале 2009 г. несколько снизилось по отношению к 1-му кварталу, однако оно все еще значительно превышает тот объем, который предлагался в прошлом году. Это говорит о том, что рынок отреагировал на снижение ставок уменьшением объема предложения, поскольку не все арендаторы готовы предлагать помещения с большим дисконтом.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Аналитик II категории ОАО «Камская долина», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Примечание: на рынке производственной недвижимости выборки являются достаточно разнородными, что отражается в высоких показателях разброса (СКО, коэффициент вариации) и погрешности. Тем не менее, количество предложений в выборках в большинстве случаев позволяет рассчитать среднее значение при допустимых значениях показателей разброса и погрешности, которое является более информативным, чем диапазон цен. С той же целью, в отдельных случаях целесообразным представляется указывать средний уровень цен даже при несколько завышенных показателях разброса и погрешности. Такие подсегменты отмечены звездочкой, т. е. приводятся справочно и могут не учитываться пользователями.

										Форма 1
ОБОБЩЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок купли-продажи
Вид операции: предложение на продажу
Вид объекта: вторичный рынок объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Апрель 2009 г. (с 30.03.09 по 30.04.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	120/63	1 250	12 621	61 538	12 917	4 234	1 075	8,5	33,54
	Объкты автохозяйства	9/4	8 462	18425*	74 809	20 000	2 581	2 581	14,0	14,01
III	Производств. здания	23/11	7 264	17 216	37 500	18 622	3 750	2 372	13,8	21,78
	Производств. помещения	19/10	6 923	14 896	30 000	15 000	3 474	2 316	15,5	23,32
	Производств. здания и помещения	42/20	6 923	15 750	37 500	15 250	3 424	1 571	10,0	21,37
	Производств. склады	27/15	5 316	18 202	50 000	18 182	4 378	2 340	12,9	24,05
II	Производств. базы	35/9	4 242	11 309	42 325	10 714	3 605	2 983	26,4	31,87
	Промышленные территории	8/4	917	1796*	3 571	1 849	362	362	20,2	20,16
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение
2. Рынок аренды
Вид операции: предложение в аренду
Вид объекта: рынок аренды объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Апрель 2009 г. (с 30.03.09 по 30.04.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Производств. гаражи	3	170	-	250	-	-	-	-	-
	Объкты автохозяйства	1	-	-	250	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	5/5	100	194*	350	200	88	79	40,6	45,36
	Произв. поме-щения (теплые)	42/16	100	191	350	190	37	18	9,4	19,42
	Производств. склады, в т.ч.	99/69	50	187	350	195	60	15	7,8	32,23
	низкого кач-ва	20/10	50	116	240	118	19	14	12,4	16,11
	среднего кач-ва	71/43	80	200	350	200	47	14	7,2	23,48
	высокого кач-ва	5/4	250	275*	350	275	25	25	9,1	9,09
II	Производств. базы	5/4	205	264*	330	260	45	45	17,1	17,09
	Открытые площадки	5	25	-	70	-	-	-	-	-
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение

										Форма 1
ОБОБЩЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок купли-продажи
Вид операции: предложение на продажу
Вид объекта: вторичный рынок объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Май 2009 г. (с 04.05.09. по 29.05.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	107/46	1 250	11 710	61 538	11 570	3 362	1 002	8,6	28,71
	Объкты автохозяйства	6	8 462	-	74 809	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	23/9	8 108	20 083	37 500	20 000	4 094	2 729	13,6	20,38
	Производств. помещения	13/9	8 056	15 729	24 950	16 650	4 385	2 923	18,6	27,87
	Производств. здания и помещения	36/17	8 056	18 112	37 500	18 622	3 772	1 886	10,4	20,82
	Производств. склады	20/12	4 557	18 407	31 447	18 153	3 022	1 822	9,9	16,42
II	Производств. базы	41/8	4 242	10 258	45 000	10 000	2 661	1 882	18,3	25,94
	Промышленные территории	5	1 316	-	5 000	-	-	-	-	-
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение
2. Рынок аренды
Вид операции: предложение в аренду
Вид объекта: рынок аренды объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Май 2009 г. (с 04.05.09. по 29.05.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	6/5	100	164	250	170	51	45	27,7	31,00
	Объкты автохозяйства	2	-	-	-	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	3	120	-	200	-	-	-	-	-
	Произв. поме-щения (теплые)	40/18	100	159	250	150	50	24	15,4	31,72
	Производств. склады, в т.ч.	87/39	50	189	350	200	43	14	7,4	22,82
	низкого кач-ва	20/9	50	127	240	125	24	16	12,6	18,86
	среднего кач-ва	62/30	100	201	350	200	44	17	8,2	22,08
	высокого кач-ва	4	100	-	350	-	-	-	-	-
II	Производств. базы	2	-	-	270	-	-	-	-	-
	Открытые площадки	5	25	-	70	-	-	-	-	-
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение

										Форма 1
ОБОБЩЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1. Рынок купли-продажи
Вид операции: предложение на продажу
Вид объекта: вторичный рынок объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Июнь 2009 г. (с 01.06.09 по 26.06.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Гаражи	108/42	1 250	11 307	61 538	11 082	3 262	1 019	9,0	29
	Объкты автохозяйства	7	8 462	-	74 809	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	25/14	7 264	18 401	37 500	18 622	5 590	3 101	16,9	30,38
	Производств. помещения	17/9	7 000	15 535	25 000	16 532	3 931	2 621	16,9	25,31
	Производств. здания и помещения	42/24	7 000	16 435	37 500	17 500	4 375	1 825	11,1	26,62
	Производств. склады	25/15	4 557	16 104	32 647	16 129	4 742	2 535	15,7	29,45
II	Производств. базы	29/10	4 242	9 448	45 000	8 807	2 352	1 568	16,6	24,90
	Промышленные территории	6/3	1 316	2614*	5 000	3 263	952	1 082	41,4	36,41
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение
2. Рынок аренды
Вид операции: предложение в аренду
Вид объекта: рынок аренды объектов производственного назначения г. Перми
Период (месяц, год): Июнь 2009 г. (с 01.06.09 по 26.06.09)
Груп-па	Наименование объекта	количество объектов, шт.	цена объекта, руб./кв.м			медиана, руб./кв.м	СКО, руб./кв.м	погрешность,		коэф-т вариации, %
			мин.	средняя	макс.			руб./кв.м	%
IV	Произв. гаражи	2	100	-	250	-	-	-	-	-
	Объкты автохозяйства	4	50	-	180	-	-	-	-	-
III	Производств. здания	3	100	-	-	-	-	-	-	-
	Произв. поме-щения (теплые)	33/14	100	156	250	150	14	8	4,9	8,75
	Производств. склады, в т.ч.	80/53	50	181	330	200	59	16	9,0	32,48
	низкого кач-ва	23/10	50	126	240	125	29	19	15,2	22,78
	среднего кач-ва	54/35	100	202	300	200	53	18	9,0	26,14
	высокого кач-ва	3	100	-	330	-	-	-	-	-
II	Производств. базы	3	-	-	270	-	-	-	-	-
	Открытые площадки	4	50	-	100	-	-	-	-	-
* - среднее значение определено по нерепрезентативной выборке
В графе "Количество объектов" первая цифра показывает общее количество предложений данного типа,
а вторая - количество объектов, по которому определено среднее значение