Рынок производственной недвижимости г.Перми в 1-м квартале 2009г.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получить прибыль от реализации производимой на новом заводе продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. Кроме того, пересматриваются сроки реализации перспективных проектов, среди которых оказались проекты по переносу промпредприятий. Заявления о строительстве новых объектов от инвесторов не появляются. В основном продвигается строительство объектов, финансируемых бюджетом, особое внимание уделяется строительству дорог. Считается, что маштабные проекты, наподобие «Белкомур» способны создать дополнительные рабочие места и даже простимулировать рост ВВП.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

По итогам 1-го квартала 2009 г. на вторичном рынке производственной недвижимости сложилась следующая структура предложения:

Производственная недвижимость характеризуется большим разбросом площадей объектов разных типов, в связи с чем структура предложения по количеству объектов и структура по объему площадей значительно отличаются. Если средняя площадь одного гаражного бокса составляет примерно 24 кв. м, то территория промышленной базы может занимать несколько га. Соответственно, по количеству предлагаемых к продаже объектов подсегмент гаражей занимает более половины рынка, а по общему объему предлагаемых площадей – менее 1%. Обратная картина наблюдается на подсегменте промышленных территорий. По другим подсегментам структура более уравновешена.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 1-ый квартал 2009 г. представлена на графике ниже.

За 1 квартал 2009 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми произошло снижение средних цен предложения практически по всем подсегментам, по некоторым подсегментам цены оставались стабильны. Это вызвано общей ситуацией на рынке недвижимости г.Перми, когда в условиях низкого спроса и дефицита денежных средств, продавцы вынуждены снижать цены.

В 1-м квартале 2009 г. средняя цена предложения на типовые капитальные (кооперативные) гаражи колебалась примерно на одном уровне, а на подземные гаражи произошло заметное снижение средней цены. Следует отметить, что на формирование цены гаражей большое значение оказывает структура предложения. Так, во 2-й половине 2008 г. выросло количество предложений типовых капитальных гаражей в 1-й и 2-й зонах, соответственно, средняя цена стала более высокой, к концу 1-го квартала 2009 г. значительно увеличилось предложение в 4-й зоне, что дало обратный эффект.

Рынок складской недвижимости

Как и на других сегментах рынка недвижимости г.Перми на рынке складов наблюдается снижение интереса инвесторов. За 1-й квартал 2009 г. не выявлено ни одного нового заявления о строительстве складских комплексов. По данным Департамента планирования и развития территории г.Перми, за рассматриваемый период не сдан ни один объект складского назначения. Более того, можно предположить, что реализация глобальных проектов в рамках единой концепции на территории всего Прикамья, отложена на неопределенный срок. Отодвигаются сроки реализации заявленных, но не начатых проектов. Тем не менее, нельзя говорить о полной остановке строительства складов. Предприятия продолжают строить склады для собственных нужд, также остались намерения и у некоторых складских операторов.

В соответствии с классификацией, разработанной аналитическим отделом ОАО «Камская долина», все склады, предлагаемые на пермском рынке, можно подразделить на склады высокого, среднего и низкого классов качества. Ниже представлена структура предложения складов в г.Перми по классам качества на конец 1-го квартала 2009 г.

На открытом рынке купли-продажи, в основном, преобладает предложение капитальных складов среднего класса качества (на конец 1-го квартала 2009 г. 61%). На рынке купли-продажи складов в Перми количество предложений невелико, в связи с чем появление или исчезновение в базе предложений нескольких объектов приводит к существенным изменениям структуры предложения. Склады среднего класса качества попадают в ценовой диапазон от 12 до 27,6 тыс. руб./кв.м, в то время как склады низкого класса качества предлагаются по цене от 5,3 до 16 тыс.руб./кв.м., а склады высокого класса качества по цене от 28 до 50 тыс.руб./кв.м. В среднем за 1-й квартал 2009 г. средняя цена на склады в Перми снизилась на 13%.

Рынок объектов гаражного хозяйства

За рассматриваемый период в структуре предложения гаражей наиболее заметно увеличилась доля Мотовилихинского района (на 6,5%), менее значительно – доля Индустриального района (на 2,3%). В структуре предложения вновь появился Орджоникидзевский район. Доли остальных районов сократились на 2 – 4%.

Средняя цена в Ленинском районе значительно превышает цены в остальных районах города. Однако в Ленинском районе предлагается небольшое количество объектов, которое зачастую не позволяет определить среднюю цену. В Кировском и Орджоникидзевском районах цены предложения ниже, чем в среднем по городу, но выборки предложений здесь также нерепрезентативны. Достаточно высокие цены (выше среднего уровня) на гаражи в 1-м квартале 2009 г. наблюдались в Мотовилихинском районе, в остальных районах средние цены были близки к средней по городу. Высокий уровень цен в Мотовилихинском районе обусловлен большим количеством предложений подземных гаражей и мест в гаражных комплексах.

Доля современных подземных гаражей в общем объеме предложений занимает менее 20%, в силу чего они существенного влияния на показатель средней цены предложения по данному подсегменту не имеют. Таким образом, средняя цена предложения на гаражи формируется в основном за счет предложений на капитальные гаражи.

Стоимость бокса в капитальном кооперативном гараже по состоянию на конец 1-го квартала 2009 г. находилась в диапазоне от 40 до 800 тыс. руб., кроме того, отмечено несколько предложений по 1100 – 1200 тыс. руб. В подземных гаражах цены варьируются от 300 до 1550 тыс. руб. Границы диапазонов цен предложения гаражей за 1-й квартал 2009 г. несколько сократились, особенно на подсегменте типовых гаражей.

Рынок аренды производственной недвижимости

Основная часть предложений на рынке аренды производственной недвижимости Перми приходится на долю производственных помещений и складов. Причем, сохраняется тенденция преобладания предложения складов над предложением помещений. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

По состоянию на конец 1-го квартала 2009 г. объем предложения складов на рынке аренды превышал объем их предложения на рынке купли-продажи в 4 раза, что значительно выше, чем в предыдущие периоды времени. Количество предложений на рынке аренды складов за последние полгода в 2,5 раза. Увеличение числа предложений складов происходит под влиянием кризиса на рынке недвижимости, поскольку данный сегмент является одним из наиболее развитых на рынке производственной недвижимости и достаточно быстро реагирует на изменение экономических условий.

Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми колеблется из месяца в месяц. Тем не менее, можно отметить, в 1-м квартале 2009 г. ставки на производственные склады находились на уровне 180 – 190 руб./кв.м в мес., ставки на производственные помещения – 197 – 210 руб./кв.м в мес., причем, динамика цен по данным подсегментам развивается в противофазе.

Разрыв в ставках между разными классами качества составляет 50 – 100 руб./кв.м в месяц. Средняя ставка на капитальные склады среднего класса качества в 1-м квартале находилась на уровне 184 – 207 руб./кв.м в мес., на склады низкого класса качества – на уровне 116 – 130 руб./кв.м в мес., на склады высокого класса качества – 250 – 300 руб./кв.м в мес.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Аналитик II категории ОАО «Камская долина», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Примечание: на рынке производственной недвижимости выборки являются достаточно разнородными, что отражается в высоких показателях разброса (СКО, коэффициент вариации) и погрешности. Тем не менее, количество предложений в выборках в большинстве случаев позволяет рассчитать среднее значение при допустимых значениях показателей разброса и погрешности, которое является более информативным, чем диапазон цен. С той же целью, в отдельных случаях целесообразным представляется указывать средний уровень цен даже при несколько завышенных показателях разброса и погрешности. Такие подсегменты отмечены звездочкой, т. е. приводятся справочно и могут не учитываться пользователями.