Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Можно отметить, что на первичном рынке производственной недвижимости, как и на других сегментах рынка, в период кризиса 2008 г. значительно сократились объемы строительства. Это связано с тем, что в условиях кризиса многие инвесторы отказались или, по крайней мере, отложили реализацию масштабных проектов. В 2009 г. объем ввода сократился по сравнению с 2008 г. примерно на 25%. В 2010 г. объем ввода сопоставим с уровнем 2009 г., если не учитывать ТЭЦ-6 (2009 г.). При этом, количество построенных в 2010 г. объектов на 23% превышает аналогичный показатель 2009 г. В 2010 г. построено два крупных складских комплекса: «Пермские овощи» и «Навигатор».

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Отметим, что сегмент производственной недвижимости развивается во многом за счет вливания бюджетных средств через различные субсидии в сфере сельского хозяйства, дорожного строительства, благоустройства территории города и других.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на рынке производственной недвижимости г. Перми

К концу 4-го квартала 2010 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальные доли – на подсегменты производственных помещений, объектов автохозяйства и промышленных территорий. В 4-м квартале 2010 г. все изменения в структуре предложения рынка производственной недвижимости произошли в пределах 1,1%. В целом, общее количество предложений на рынке производственной недвижимости практически не изменилось (прирост на 1,7%), в то же время объем предлагаемых площадей вырос на 8%, в основном, за счет подсегмента производственных зданий и подсегмента производственных баз.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 4-й квартал 2010 г. представлена на графике ниже.

В 4-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается стабильная ситуация практически во всех подсегментах, за исключением объектов II группы (производственных баз и промышленных территорий). Однако если в предыдущие кварталы наблюдался небольшой рост средних цен на объекты производственной недвижимости, то к концу года произошло небольшое снижение. Значительные «скачки» цен в некоторых подсегментах обусловлены изменениями структуры предложения.

Рынок аренды производственной недвижимости

В отличие от рынка купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая около половины рынка (в 4-м квартале 42%). Доля подсегмента гаражей на рынке аренды в 4-м квартале составила чуть более 20%. Достаточно большая доля предложений приходится на подсегмент производственных помещений (14%). Доли остальных сегментов составляют от 3,7 до 9,3%.

Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент. В 4-м квартале 2010 г. наиболее заметно сократилась доля складов (на 8,4%) и одновременно увеличилась доля гаражей (на 8,7%), доли остальных подсегментов изменились в пределах 1,7%.

В 4-м квартале 2010 г. на рынке аренды производственной недвижимости наблюдалась стабильная ситуация. Следует также отметить, что средние арендные ставки на производственные помещения и склады максимально сблизились между собой, и находятся на уровне 157 – 160 руб./кв.м в мес.

Более подробная информация о текущем состоянии рынка производственной недвижимости (в т.ч. складской) представлены в обзоре за конкретный период. Анализ структуры предложения и цен проводится в соответствии с разработанным специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» зонированием для производственной недвижимости. Для подсегмента складов разработана классификация по классам качества. На рынке производственной недвижимости для выявления тенденций проводится трендовый анализ динамики цен по всем подсегментам. Кроме того, в отчете представлена информация по спросу и срокам экспозиции на рынке.