Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Можно отметить, что по данным разрешений на ввод, за 1-й квартал 2011 г. объем ввода производственной недвижимости в Перми составил порядка 7,5 тыс. кв.м. Справочно отметим, что в 2009 г. сдано около 40 тыс.кв.м., а в 2010г. – порядка 30 тыс. кв.м производственной недвижимости.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Отметим, что сегмент производственной недвижимости развивается во многом за счет вливания бюджетных средств через различные субсидии в сфере сельского хозяйства, дорожного строительства, благоустройства территории города и других.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на открытом рынке производственной недвижимости г. Перми

К концу 1-го квартала 2011 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Около половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальные доли – на подсегменты производственных помещений, объектов автохозяйства и промышленных территорий. В 1-м квартале 2011 г. почти на 6% сократилась доля подсегмента гаражей, изменения остальных подсегментов произошли в пределах 1,5%. В абсолютном выражении количество предложений в 1-м квартале 2011 г. сократилось на 2,6%, но только за счет подсегмента гаражей. Без учета гаражей количество предложений производственной недвижимости выросло на 9%. Объем предлагаемых площадей уменьшился на 5%.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 1-й квартал 2011 г. представлена на графике ниже.

В 1-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается достаточно стабильная ситуация. Как уже отмечалось ранее, в первой половине 2010 г. на рынке производственной недвижимости Перми наблюдался небольшой рост цен предложения, в то время как во 2-й половине – снижение. В 1-м квартале 2011 г. цены держаться на одном уровне, небольшой рост наметился только на подсегменте производственных складов. Из-за малого числа предложений и огромного разброса цен случайные отклонения в подсегменте промышленных территорий являются значительными.

Рынок аренды производственной недвижимости

В отличие от рынка купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая около половины рынка (в 1-м квартале 48,5%). Доля подсегмента гаражей на рынке аренды в 1-м квартале составила 13,6%. Достаточно большая доля предложений приходится на подсегмент производственных помещений (11,7%). Доли остальных сегментов составляют от 2 до 9%.

Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент. В 1-м квартале 2011 г. наиболее заметно сократилась доля гаражей (на 7%) и одновременно увеличилась доля производственных зданий (на 5%) и производственных складов (на 6,4%), доли остальных подсегментов изменились в пределах 2,3%.

В 1-м квартале 2011 г. на рынке аренды производственной недвижимости наблюдалась стабильная ситуация. Следует также отметить, что к концу квартала средние арендные ставки на производственные помещения и склады максимально сблизились между собой, и находятся на уровне 156 – 159 руб./кв.м в мес..

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Аналитик II категории ОАО «Камская долина», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости