Анастасия Печенкина,

ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости

г. Перми за III квартал 2012 г.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости Перми и Пермского края гораздо менее развит, чем рынок коммерческой недвижимости и тем более рынок жилой недвижимости. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства, в большинстве случаев, возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, за 9 месяцев 2012 г. было введено более 34 тыс. кв. м производственной недвижимости без учета объектов автохозяйства, почти столько же, сколько за весь 2011 г.

Следует отметить наличие инициатив по реализации проектов индустриальных парков в Пермском крае. Однако реализация подобных проектов идет очень медленно. На конец 2012 г. запланирована слада в эксплуатацию 1-й очереди индустриального парка «Красный», однако, никакой информации о текущей стадии строительства нет.

Низкими являются и объемы строительства логистических комплексов в Перми и близлежащих территориях. В 2012 г. открыты 3 логистических центра, при этом, один из них (12,5 тыс. кв.м) построен компанией «Хенкель-Россия» для собственных нужд, а площадь двух других составляет не более 15 тыс. кв. м. Существующие качественные складские комплексы в Перми заполнены почти на 100%, что говорит об их высокой востребованности. Одной из причин достаточно слабого развития рынка складской недвижимости является относительная близость более крупного логистического узла – г. Екатеринбурга.

Структура рынка производственной недвижимости представлена на схеме ниже:

Особенностью развития подсегмента объектов V группы является то, что создание таких объектов является стратегическим и контролируется государством. Такие объекты не являются массовыми и поэтому крайне редко продаются на открытом рынке.

Можно отметить, что в настоящее время I группа (технологические и индустриальные парки) представлена единичными предложениями в отдельные периоды времени. При дальнейшем развитии в Пермском крае направления индустриальных парков в будущем возможно формирование отдельного подсегмента. Пока в структуре рынка производственной недвижимости г.Перми предложения в технопарках не отражаются.

В дальнейшем анализ показателей будет производиться, в основном, по II и III группам объектов производственного назначения.

К концу 3-го квартала 2012 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Основной объем предложений производственной недвижимости (порядка 70%) приходится на подсегмент производственных складов и подсегмент производственных зданий и сооружений, а минимальные доли занимают подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий. В 3-м квартале 2012 г. на 5% выросла доля подсегмента производственных зданий и помещений, одновременно на ту же величину снизилась доля подсегмента производственных баз и комплексов. Доли остальных подсегментов изменились в пределах 1%.

За 3-й квартал 2012 г. объем предложения производственной недвижимости сократился на 15%. В целом, объем предложения производственной недвижимости в 2012 г. остается на достаточно низком уровне, что при умеренном спросе вызывает недостаток качественных помещений.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 3-й квартал 2012 г. представлена на графике ниже.

На вторичном рынке производственной недвижимости в 2010 – 2012 гг., в целом, наблюдается достаточно стабильная ситуация. В отдельные периоды времени по подсегментам рынка происходят колебания средних цен предложения. В 3-м квартале 2012 г. наибольший рост средней цены предложения произошел на подсегменте производственных зданий и помещений, однако, в предыдущем квартале здесь наблюдалось снижение цены. На подсегменте производственных складов – плавный рост (2% за 3-й квартал). А на подсегменте производственных баз в 3-м квартале продолжилось сезонное снижение средней цены, кроме того, по сравнению со 2-м кварталом здесь заметно сократилось количество предложений в 1-й зоне. Заметим, рынок производственной недвижимости подвержен значительным колебаниям цены в силу ограниченного числа предложений.

Классификация пермских складов по классу качества предполагает выделение складов высокого, среднего и низкого классов качества. В Перми предложение высококачественных складов крайне ограничено. Основной объем предложения составляют склады среднего класса качества.

В целом, на рынке производственной недвижимости г.Перми в 3-м квартале 2012 г. наблюдался рост средних цен предложения, за исключением подсегмента производственных баз.

Рынок аренды производственной недвижимости

На рынке аренды производственной недвижимости, как и на рынке купли-продажи по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, причем, его доля здесь еще больше (60%). Второй по величине – подсегмент производственных зданий и помещений (21%). Доли остальных подсегментов составляют от 3,5 до 10%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

В 3-м квартале 2012 г. наиболее заметно сократилась доля объектов промышленного автохозяйства (на 4,8%). Доли остальных подсегментов изменились в пределах 2,3%.

В 3-м квартале 2012 г. наблюдалась достаточно стабильная ситуация на рынке аренды производственных зданий, помещений и складов. В целом, наблюдается положительная тенденция на подсегменте зданий и помещений, а также стабильность на подсегменте складов. На подсегменте производственных баз средняя арендная ставка в 3-м квартале 2012 г. заметно выросла, однако, за счет структурных изменений. На рынке аренды производственной недвижимости в отдельные периоды времени прослеживаются значительные колебания средних арендных ставок. С целью их сглаживания необходимо проводить анализ динамики цен в долгосрочной (более года) перспективе с использованием трендов.

Следует отметить, что основной вклад в расчет средней вносят склады среднего класса качества. Кроме того, на значение средней арендной ставки влияет изменение структуры предложения. Как и на рынке купли-продажи, на рынке аренды складов сократилась доля складов среднего класса качества и увеличилась доля низкокачественных складов. Это привело к тому, что в среднем по городу ставка на склады практически не изменилась.

Рынок объектов коммерческого автохозяйства

В соответствии с принятой структурой рынка коммерческой недвижимости г.Перми сегмент объектов коммерческого автохозяйства рынка коммерческой недвижимости включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в основном, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. Оценить точное количество таких предложений проблематично, поскольку неясно, сколько именно машиномест в том или ином паркинге уже реализовано, а сколько находится в продаже. Из объектов автохозяйства в Перми за 9 месяцев 2012 г. сдано около 10 тыс. кв. м.

Вторичный рынок объектов коммерческого автохозяйства представлен предложениями на всех подсегментах. Наиболее многочисленным по числу предложений является подсегмент гаражей и паркингов (см. график ниже).

За 3-й квартал 2012 г. на вторичном рынке гаражей и машиномест средние цены предложения в расчете за 1 бокс (место) повысились. На рынке гаражей влияние оказывает фактор сезонности: в осенне-зимний период цены на гаражи растут. Однако в большей степени это касается капитальных кооперативных гаражей.

Изменение средней цены предложения на подземные и многоуровневые паркинги связано, в большей степени, с изменением структуры предложения. Напомним, что в 2011 году наблюдался значительный рост цены предложения (на 20 - 25%) за счет появления в базе более дорогих предложений в центральных районах. В 2012 г. средняя цена на машиноместа на вторичном рынке колеблется в диапазоне 500 – 600 тыс. руб. за место, однако имеет тенденцию к снижению.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в большей степени, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. В 2011 – 2012 гг. наблюдается увеличение домов с подземными автостоянками: подземный паркинг был запроектирован в каждом пятом доме. Средняя цена предложения 1-го машиноместа на первичном рынке на конец 3-го квартала составила 695 тыс. рублей.

Средняя цена предложения на объекты коммерческого автохозяйства в 2012 г. колеблется на уровне 24 – 25 тыс. руб. /кв. м за Однако следует отметить, что данный показатель сильно зависит от качества объектов, входящих в выборку.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости