Анастасия Печенкина,

ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости

г. Перми за II квартал 2012 г.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости Перми и Пермского края гораздо менее развит, чем рынок коммерческой недвижимости и тем более рынок жилой недвижимости. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства, в большинстве случаев, возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, в 1-м полугодии 2012 г. было введено порядка 15,8 тыс. кв.м производственной недвижимости без учета объектов автохозяйства. Это почти в 2 раза больше, чем в 1-м полугодии 2011 г., однако, отметим, что данные по объемам ввода необходимо сравнивать в целом за год.

Эксперты единогласно отмечают, что потребность в качественной складской недвижимости в Перми выше, чем имеющееся предложение. Восполнить имеющийся пробел могли бы логистические комплексы, строительство которых было анонсировано еще до кризиса. Однако реализация таких проектов в г.Перми и пригородах идет достаточно вяло. Во 2-м квартале 2012 г. компанией «Хенкель-Пемос» открыт логистический комплекс пощадью 12,5 ыс. кв. м для собственных нужд, но разрешение на ввод пока не получено.

Структура рынка производственной недвижимости представлена на схеме ниже:

Особенностью развития подсегмента объектов V группы является то, что создание таких объектов является стратегическим и контролируется государством. Такие объекты не являются массовыми и поэтому крайне редко продаются на открытом рынке.

Можно отметить, что в настоящее время I группа (технологические и индустриальные парки) представлена единичными предложениями в отдельные периоды времени. При дальнейшем развитии в Пермском крае направления индустриальных парков в будущем возможно формирование отдельного подсегмента. Пока в структуре рынка производственной недвижимости г.Перми предложения в технопарках не отражаются.

В дальнейшем анализ показателей будет производиться, в основном, по II и III группам объектов производственного назначения.

К концу 2-го квартала 2012 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Максимальную долю рынка производственной недвижимости (около 40%) занимает подсегмент складов, а минимальные доли – подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий. Во 2-м квартале 2012 г. на 9,5% сократилась доля подсегмента складов, при этом, на 5,5% выросла доля подсегмента зданий и помещений и на 6,1% - доля подсегмента баз, изменения остальных подсегментов произошли в пределах 1,5%. В целом, во 2-м квартале 2012 г. объем предложения восстановился после резкого снижения в 1-м квартале. Это объясняется наполнением базы предложений из дополнительных источников. В то же время объем предложения остается на достаточно низком уровне, что при стабильном спросе вызывает дефицит помещений, особенно качественных.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 2-й квартал 2012 г. представлена на графике ниже.

Во 2-м квартале 2012 г. небольшой рост средней цены предложения произошел на подсегменте производственных складов. На подсегментах производственных зданий и помещений, а также производственных баз наблюдалось незначительное снижение средних цен. На рынке производственной недвижимости под влиянием сезонности более высокие темпы роста цен наблюдаются в первой половине года. Более того, рынок производственной недвижимости подвержен значительным колебаниям цены в силу ограниченного числа предложений.

Классификация пермских складов по классу качества предполагает выделение складов высокого, среднего и низкого классов качества. Как уже было отмечено, в Перми предложение высококачественных складов крайне ограничено. Основной объем предложения составляют склады среднего класса качества.

В целом, на рынке производственной недвижимости г.Перми во 2-м квартале 2012 г. средние цены предложения стабилизировались на всех подсегментах, кроме подсегмента складов, где продолжился небольшой рост. Количество предложений на рынке восстановилось до уровня 2011 года, однако, сохраняется на достаточно низком уровне.

Рынок аренды производственной недвижимости

На рынке аренды производственной недвижимости, как и на рынке купли-продажи по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, причем, его доля здесь еще больше (58%). Второй по величине – подсегмент производственных зданий и помещений (19%). Доли остальных подсегментов составляют от 3 до 10%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

Во 2-м квартале 2012 г. наиболее заметно увеличилась доля производственных зданий и помещений (на 6,5%) и одновременно сократилась доля производственных складов (на 3,5%). Доли остальных подсегментов изменились в пределах 2,2%.

Во 2-м квартале 2012 г. произошло частичное восстановление средней арендной ставки на производственные здания и помещения после значительного снижения в 1-м квартале. Эти изменения вызваны в основном структурными изменениями. На подсегменте производственных складов средняя арендная ставка снизилась во 2-м квартале на 3 – 5 %. На подсегменте производственных баз средняя арендная ставка выросла на 2% за квартал. На рынке аренды производственной недвижимости в отдельные периоды времени прослеживаются значительные скачки средних арендных ставок. С целью их сглаживания необходимо проводить анализ динамики цен в долгосрочной (более года) перспективе с использованием трендов.

Следует отметить, что основной вклад в расчет средней вносят склады среднего класса качества. Кроме того, на значение средней арендной ставки влияет изменение структуры предложения. Несмотря на небольшое повышение средней ставки на склады среднего класса качества, средняя по рынку снизилась из-за увеличения доли складов низкого класса качества.

Рынок объектов коммерческого автохозяйства

В соответствии с принятой структурой рынка коммерческой недвижимости г.Перми сегмент объектов коммерческого автохозяйства рынка коммерческой недвижимости включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в основном, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. Оценить точное количество таких предложений проблематично, поскольку неясно, сколько именно машиномест в том или ином паркинге уже реализовано, а сколько находится в продаже. Из объектов автохозяйства в Перми за 1 полугодие 2012 г. сдано 8,2 тыс. кв.м.

Вторичный рынок объектов коммерческого автохозяйства представлен предложениями на всех подсегментах, наиболее многочисленным из которых является подсегмент гаражей и паркингов (см. график ниже).

За 2-й квартал 2012 г. средние цены предложения на гаражи и машиноместа в расчете за 1 бокс (место) снизились. На рынке гаражей влияние оказывает фактор сезонности: в веснне-летний период цены на гаражи снижаются. Однако в большей степени это касается капитальных кооперативных гаражей.

Средняя цена предложения на объекты коммерческого автохозяйства за 2-й квартал 2012 г. снизилась примерно на 7,8%. Однако следует отметить, что данный показатель сильно зависит от качества объектов, входящих в выборку.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости