Анастасия Печенкина, аналитик II категории ОАО «Камская долина»,

г. Пермь, сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости

г. Перми за II квартал 2011 г.

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Можно отметить, что по данным разрешений на ввод, за 1-е полугодие 2011 г. объем ввода производственной недвижимости в Перми составил чуть более 9,5 тыс. кв.м. Справочно отметим, что в 2009 г. сдано около 40 тыс.кв.м., а в 2010г. – порядка 30 тыс. кв.м производственной недвижимости.

Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

* I группа не представлена предложениями на открытом рынке производственной недвижимости г. Перми

В связи с реализацией в Пермском крае проекта по созданию индустриальных парков в будущем возможно формирование отдельного подсегмента. Пока в структуре рынка производственной недвижимости г.Перми предложения в технопарках не отражаются. Поэтому изучаются, прежде всего, объекты II, III, IV групп.

К концу 2-го квартала 2011 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальные доли – на подсегменты производственных помещений, объектов автохозяйства и промышленных территорий. Во 2-м квартале 2011 г. на 5% выросла доля подсегмента гаражей, изменения остальных подсегментов произошли в пределах 2%. В абсолютном выражении количество предложений во 2-м квартале сократилось на 6%. Без учета гаражей количество предложений производственной недвижимости упало на 15%. Объем предлагаемых площадей практически не изменился (снижение всего на 0,4%).

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 2-й квартал 2011 г. представлена на графике ниже.

Во 2-м квартале 2011 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается небольшой рост средних цен на всех подсегментах, за исключением подсегмента гаражей и промышленных территорий. Наиболее устойчивый рост с конца 2010 г. зафиксирован на подсегменте производственных складов. На подсегментах производственных зданий и помещений снижение средних цен в предыдущие два квартала сменились ростом во 2-м квартале 2011г. Тенденция колебания средней цены в настоящее время характерна для всего рынка недвижимости. На подсегменте гаражей проявляется сезонность: в весенне-летний период цены снижаются. Однако в большей степени это касается капитальных кооперативных гаражей. Из-за малого числа предложений и огромного разброса цен случайные отклонения в подсегменте промышленных территорий являются значительными.

Рынок аренды производственной недвижимости

В отличие от рынка купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая около половины рынка (во 2-м квартале 43,3%). Доли остальных подсегментов составляют от 1 до 11%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

Во 2-м квартале 2011 г. наиболее заметно выросла доля гаражей (на 8,6%). Доли производственных зданий и складов сократились на 5,4% и 5,2% соответственно. Доли остальных подсегментов изменились в пределах 3,3%.

Во 2-м квартале 2011 г. на рынке аренды производственной недвижимости, в целом, произошли небольшие изменения: средняя арендная ставка на объекты III группы выросла на 4,5%. Следует отметить, что заметный рост на подсегменте производственных помещений связан в большей степени со структурными изменениями.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Аналитик II категории ОАО «Камская долина», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости