Анастасия Печенкина,

главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости

г. Перми за 1 квартал 2013 г.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости Перми и Пермского края гораздо менее развит, чем рынок коммерческой недвижимости и тем более рынок жилой недвижимости. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства, в большинстве случаев, возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок.

По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, за 2012 г. объем ввода производственной недвижимости в Перми без учета объектов автохозяйства составил около 57,3 тыс. кв. м., что значительно выше докризисного уровня. За 1-й квартал 2013 г. введено всего 600 кв. м.

Следует отметить наличие инициатив по реализации проектов индустриальных парков в Пермском крае. Открытие 1-й очереди парка «Красный» в 2012 г. так и не состоялось, его строительство приостановлено. Перспективы реализации парка «Звездный» остаются неоднозначными.

Низкими являются и объемы строительства логистических комплексов в Перми и близлежащих территориях. В 2012 г. открыты 3 логистических центра, при этом, один из них (12,5 тыс. кв.м) построен компанией «Хенкель-Россия» для собственных нужд, а площадь двух других составила не более 15 тыс. кв. м. Существующие качественные складские комплексы в Перми заполнены почти на 100%, что говорит об их высокой востребованности. Одной из причин достаточно слабого развития рынка складской недвижимости является относительная близость более крупного логистического узла – г. Екатеринбурга.

Структура рынка производственной недвижимости представлена на схеме ниже:

Особенностью развития подсегмента объектов V группы является то, что создание таких объектов является стратегическим и контролируется государством. Такие объекты не являются массовыми и поэтому крайне редко продаются на открытом рынке. Можно отметить, что в настоящее время I группа (технологические и индустриальные парки) представлена единичными предложениями в отдельные периоды времени.

В дальнейшем анализ показателей будет производиться, в основном, по II и III группам объектов производственного назначения.

К концу 1-го квартала 2013 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Основной объем предложений производственной недвижимости (чуть более 68%) приходится на подсегмент производственных складов и подсегмент производственных зданий и помещений, а минимальные доли занимают подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий. В 1-м квартале 2013 г. доли всех сегментов в структуре предложения изменились незначительно от 0,8 до 3,3%.

В целом, число предложений производственных объектов в 1-м квартале 2013 г. выросло на 17 единиц или 18,3%. Это может говорить о том, что на рынке повышается конкуренция между продавцами.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за период с марта 2012 г. по март 2013 г. представлена на графике ниже.

На вторичном рынке производственной недвижимости в 2010 – 2012 гг., в целом, наблюдается достаточно стабильная ситуация. В отдельные периоды времени по подсегментам рынка происходят колебания средних цен предложения. В 1-м квартале 2013 г. наибольший рост средней цены предложения произошел на подсегменте производственных сладов, средняя цена на производственные здания и помещения практически не изменилась. На подсегменте производственных баз произошло заметное снижение средней цены, однако, такие колебания здесь носят сезонных характер.

Классификация пермских складов по классу качества предполагает выделение складов высокого, среднего и низкого классов качества. В Перми предложение высококачественных складов крайне ограничено. Основной объем предложения составляют склады среднего класса качества (более подробный анализ данного сегмента представлен в ежеквартальном обзоре).

В целом, на рынке производственной недвижимости г.Перми в 1-м квартале 2013 г. наблюдался незначительный рост средней цены предложения только на подсегменте производственных складов, причем за счет изменения структуры предложения.

Рынок аренды производственной недвижимости

На рынке аренды производственной недвижимости, как и на рынке купли-продажи по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов (70%). Причем, доля этого подсегмента в 1-м квартале 2013 г. выросла почти на 9%. Второй по величине – подсегмент производственных зданий и помещений (14%). Его доля, наоборот, в 1-м квартале сократилась почти на 7%. Доли остальных подсегментов составили от 4 до 7%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

В 1-м квартале 2013 г. на всех подсегментах рынка производственной недвижимости произошел рост средней арендной ставки, но наиболее заметный – на подсегменте производственных складов. Рост средней ставки на склады частично объясняется сокращением числа складов низкого класса качества в общей структуре предложения. На подсегменте производственных баз наблюдаются сильные колебания средней ставки из-за нерепрезентативности выборки. На рынке аренды производственной недвижимости в отдельные периоды времени прослеживаются значительные колебания средних арендных ставок. С целью их сглаживания необходимо проводить анализ динамики цен в долгосрочной (более года) перспективе с использованием трендов.

В 1-м квартале 2013 г. на рынке аренды складов сократилась доля складов низкого класса качества, что способствовало повышению средней арендой ставки на склады. Также в 1-м квартале 2013 г. наблюдался рост арендной ставки на склады среднего класса качества, что, в большей степени, объясняется увеличением числа предложений более дорогих складов.

Рынок объектов коммерческого автохозяйства

В соответствии с принятой структурой рынка коммерческой недвижимости г.Перми сегмент объектов коммерческого автохозяйства рынка включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в основном, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. Оценить точное количество таких предложений проблематично, поскольку неясно, сколько именно машиномест в том или ином паркинге уже реализовано, а сколько находится в продаже. Из объектов автохозяйства в Перми за 2012 г. сдано более 12 тыс. кв. м., за 1-й квартал 2013 г. – около 7,5 тыс. кв.м.

Вторичный рынок объектов коммерческого автохозяйства представлен предложениями на всех подсегментах. Наиболее многочисленным по числу предложений является подсегмент капитальных кооперативных гаражей (см. график ниже).

За 1-й квартал 2013 г. средние цены предложения на гаражи и машиноместа в расчете за 1 бокс (место) снизились на 2,9%. На рынке гаражей влияние оказывает фактор сезонности: в осенне-зимний период цены на гаражи растут, а в весеннее-летний – снижаются. Кроме того, на снижение средней цены могло повлиять небольшое снижение в структуре предложения доли подземных гаражей.

На вторичном рынке подземных и многоуровневых паркингов средняя цена предложения в 1-м квартале 2013 г. колебалась в диапазоне 537 – 590 тыс. руб. за место. На первичном рынке подземных и многоуровневых паркингов Перми средняя цена предложения в 1-м квартале 2013 г. практически не изменилась (снижение на 0,6%) и находилась на уровне 700 тыс. руб. /место. За 1-й квартал 2013 г. в Перми начато строительством 22 жилых объекта, из них 2 с подземными и наземными закрытыми паркингами. Соответственно паркинги запланированы в 9% домов.

Средняя цена предложения на объекты коммерческого автохозяйства в 1-м квартале 2013 г. колебалась на уровне 25 – 27 тыс. руб. /кв. м. Однако следует отметить, что цена на объекты автохозяйства сильно зависит от качества объектов, входящих в выборку.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Главный аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг», г. Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости