Анастасия Печенкина, аналитик II категории ОАО «Камская долина», г. Пермь,

сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости

Мониторинг рынка производственной недвижимости

г. Перми за I квартал 2012 г.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

Рынок производственной недвижимости Перми и Пермского края гораздо менее развит, чем рынок коммерческой недвижимости и тем более рынок жилой недвижимости. Следует отметить, что в Перми строится достаточно мало новой производственной недвижимости. В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Можно отметить, что По данным разрешений на ввод объектов недвижимости в эксплуатацию, за 1-й квартал 2012 г. объем ввода производственной недвижимости в Перми без учета объектов автохозяйства составил около 6 тыс. кв.м. Среди них: 3 промздания и 1 склад.

Следует отметить повышение активности в сфере реализации проектов по созданию индустриальных парков. В Пермском крае действует региональная программа содействия развитию индустриальных парков. Министерством промышленности, инноваций и науки Пермского края был сформирован перечень площадок под организацию индустриальных парков. Среди них можно выделить, так называемые «гринфилд» (greenfield) – проекты: «Красный», «Осенцы», «Звездный» и «браунфилд» (brownfield) – проекты: ОАО «Пермский моторный завод», ОАО «Мотовилихинские заводы», ОАО «Морион», ООО «Технопарк «Промсвязь».

В 1-м квартале 2012 г. пересмотрена классификация производственной недвижимости по функциональному назначению. Обновленная структура представлена ниже.

Основные изменения связаны с тем, что сегмент объектов автохозяйства (IV группа) разделен на два подсегмента: объектов коммерческого автохозяйства и объектов промышленного автохозяйства. Подсегмент объектов коммерческого автохозяйства входит в структуру рынка коммерческой недвижимости. В рамках производственной недвижимости теперь рассматриваются только те объекты автохозяйства, которые непосредственно обслуживают производство. Кроме того, в структуру производственной недвижимости включен подсегмент инженерных сооружений и коммуникаций (V группа).

Особенностью развития подсегмента объектов V группы является то, что создание таких объектов является стратегическим и контролируется государством. Такие объекты не являются массовыми и поэтому крайне редко продаются на открытом рынке.

Можно отметить, что в настоящее время I группа (технологические и индустриальные парки) представлена единичными предложениями в отдельные периоды времени. При дальнейшем развитии в Пермском крае направления индустриальных парков в будущем возможно формирование отдельного подсегмента. Пока в структуре рынка производственной недвижимости г.Перми предложения в технопарках не отражаются.

В дальнейшем анализ показателей будет производиться, в основном, по II и III группам объектов производственного назначения.

К концу 1-го квартала 2012 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г.Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Около половины всех предложений производственной недвижимости приходится на подсегмент складов, а минимальные доли – на подсегменты объектов промышленного автохозяйства и промышленных территорий. В 1-м квартале 2012 г. на 10% сократилась доля подсегмента зданий и помещений, при этом, на 15% выросла доля подсегмента складов, изменения остальных подсегментов произошли в пределах 4%. Общее количество предложений производственной недвижимости в 1-м квартале 2012 г. сократилось примерно на 35%. В наименьшей степени изменение коснулось подсегмента производственных складов, в остальных подсегментах число предложений уменьшилось вдвое. Частично это может быть связано с изменениями в мультилистинге (некоторые агентства перестали подавать объявления), но, скорее, это говорит о вымывании предложений при достаточно высоком спросе.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 1-й квартал 2012 г. представлена на графике ниже.

В 1-м квартале 2012 г. на всех подсегментах рынка производственной недвижимости г.Перми, за исключением производственных складов, произошел рост средних цен предложения. На рынке производственной недвижимости под влиянием сезонности более высокие темпы роста цен наблюдаются в первой половине года. Более того, рынок производственной недвижимости подвержен значительным колебаниям цены в силу ограниченного числа предложений.

В 1-м квартале 2012 г. наиболее существенный рост произошел на подсегменте производственных зданий и помещений. На производственные склады за рассматриваемый период времени средняя цена предложения практически не изменилась. В этом подсегменте выросла доля складов низкого класса качества и сократилась доля складов среднего класса качества. При неизменной структуре, средняя цена в конце квартала могла оказаться выше. Отметим, что для активного роста цен на рынке производственной недвижимости предпосылок пока нет.

Рынок аренды производственной недвижимости

На рынке аренды производственной недвижимости, как и на рынке купли-продажи по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, причем, его доля здесь еще больше (60%). Доли остальных подсегментов составляют от 4,5 до 12%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент.

В 1-м квартале 2012 г. наиболее заметно сократилась доля производственных зданий и помещений (на 6,2%) и одновременно выросла доля производственных складов (на 4,6%). Доли остальных подсегментов изменились в пределах 1,6%.

За 1-й квартал 2012 г. значительно снизилась средняя арендная ставка на производственные здания и помещения. Это вызвано выбытием из выборки более дорогих предложений и появлением более дешевых. На подсегменте производственных складов средняя арендная ставка выросла всего на 1,2%. На подсегменте производственных баз средняя арендная ставка практически не изменилась. На рынке аренды производственной недвижимости в отдельные периоды времени прослеживаются значительные скачки средних арендных ставок. С целью их сглаживания необходимо проводить анализ динамики цен в долгосрочной (более года) перспективе с использованием трендов.

Следует отметить, что основной вклад в расчет средней арендной ставки по производственным складам делают склады среднего класса качества. Кроме того, на значение средней арендной ставки влияет изменение структуры предожения. Несмотря на небольшое снижение средней ставки на склады среднего класса качества, средняя по рынку немного выросла, поскольку сократилась доля складов низкого класса качества.

Рынок объектов коммерческого автохозяйства

В соответствии с принятой структурой рынка коммерческой недвижимости г.Перми сегмент объектов коммерческого автохозяйства рынка коммерческой недвижимости включает подсегмент паркингов и гаражей (для автомобилей физических лиц), подсегмент автомоек, автосервисов, АЗС и подсегмент автосалонов.

На первичном рынке гаражей г. Перми представлены, в основном, предложения машиномест в паркингах в составе жилых комплексов от застройщиков. Оценить точное количество таких предложений проблематично, поскольку неясно, сколько именно машиномест в том или ином паркинге уже реализовано, а сколько находится в продаже. Из объектов автохозяйства в Перми за 1 квартал 2012 г. сдано 3,9 тыс. кв.м, 3,4 тыс. кв.м их которых пришлось на подземный паркинг, остальное на АЗС.

Вторичный рынок объектов коммерческого автохозяйства представлен предложениями на всех подсегментах, наиболее многочисленным из которых является подсегмент гаражей и паркингов (см. график ниже).

За 1-й квартал 2012 г. средняя цена предложения на гаражи и машиноместа в расчете за 1 бокс (место) практически не изменилась. Под влиянием фактора сезонности весной, ближе к лету, цены на гаражи начинают снижаться. Однако в большей степени это касается капитальных кооперативных гаражей.

Средняя цена предложения на объекты коммерческого автохозяйства за 1 квартал 2012 г. выросла примерно на 4%. Однако следует отметить, что данный показатель сильно зависит от качества объектов, входящих в выборку.Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Г.М. Стерника.

Исполнитель:

Печенкина Анастасия Владимировна,

Аналитик II категории ОАО «Камская долина», г.Пермь,

Сертифицированный РГР аналитик-консультант рынка недвижимости