Пермь, рынок коммерческой недвижимости, IV квартал 2009 г.

Мубаракшина (Кожевникова) П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Мониторинг коммерческого сектора рынка недвижимости

г.Перми за IVквартал 2009г.

Экономическая активность и финансовая стабильность бизнеса являются определяющими критериями развития рынка коммерческой недвижимости Перми и всего Пермского края. Снижение объема потребительского спроса, падение выручки предприятий в 2009 году при высоком уровне конкуренции серьезно снизило интерес пермских компаний к офисным, торговым и производственным объектам.

Одной из главных причин падения спроса на данном сегменте рынка недвижимости сегодня видится в снижении доходов компаний и невозможности обслуживать большие и дорогостоящие помещения при падении объемов бизнеса. С другой стороны, высокая долговая нагрузка застройщиков при слабой заполняемости реализуемых объектов и отсутствия ценовых ориентиров приводит к серьезному ухудшению финансового положения участников рынка и остановке строительства объектов. К тому моменту как кризисные явления настигли региональный рынок, на стадии строительства находилось большое количество объектов, еще больший объем серьезных проектов находился на стадии разработки. Оказавшись в новых экономических условиях, девелоперы скорректировали свои планы, замедлили темпы строительства или заморозили начатые проекты и перенесли сроки реализации объектов на 2009 -2012 годы.
	Примечание: основными информационными источниками являются Пермская мультилистинговая система, газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина».

В результате анализа произошедших за год изменений в структуре предложения, как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми, можно констатировать весомое уменьшение количества предложений к концу года. В наибольшей степени подобные количественные изменения коснулись рынка аренды офисов. Сопоставляя данные декабря 2009 года и декабря 2008 года, снижение составило «-»50%. На рынке купли-продажи офисной недвижимости также уменьшились месячные объемы предложения. Подобные изменения на рынке произошли после стремительного роста числа предложений в конце 2008 года – начале 2009 года, что было вызвано, с одной стороны, снижением платежеспособности покупателей, их ограниченности в заемных средствах и иных источниках пополнения финансовых ресурсов, что, в свою очередь, привело к «выбросу» на рынок активов. Продавцы же недвижимости стремились реализовать объекты по возможно максимальным ценам, а покупатели, надеясь на большее снижение цен, занимали выжидательные позиции.

Говоря об изменении цен предложения, можно констатировать существенное падение цен предложения, как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости.

За период с сентября 2009 года по декабрь 2009 года снижение цен предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости составило «-»5,5%.

Таким образом, снижение средней цены предложения продолжается, однако наблюдается тенденция уменьшения темпов её падения.

Снижение средней цены предложения в декабре 2009 года относительно декабря 2008 года произошло на «-» 30,5%.

Средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости по состоянию на 25.12.2009 года составила 52 928 руб./кв.м.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предложений по состоянию на конец четвертого квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 60 000 руб./кв.м. (почти 50% от общего количества предложений в выборке).

Динамика среднеценовых показателей на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает снижение средних цен предложения в четвертом квартале 2009 года на «-» 7,0 %.

Данная тенденция падения цен началась с третьего квартала 2008 года и продолжается и на данный момент. Однако динамика изменения среднеценовых показателей демонстрирует замедление темпов падения.

Средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости по состоянию на 25.12.2009 года составила 54 296 руб./кв.м.

В связи с тем, что у большинства застройщиков и инвесторов нет возможности финансировать объекты нового строительства в прежнем объеме, так как значительно сократились суммы банковских кредитов, то, большую ставку сейчас продавцы недвижимости делают на денежные поступления от покупателей, которые в свою очередь не готовы приобретать объекты по более высоким ценам. Таким образом, на рынке выстроилась ситуация, когда покупатель диктует спрос, в соответствии с которым строительные (инвестиционные) компании устанавливают или корректируют цену предложения.

В результате подобных изменений снижение средней цены 1 кв.м. на рынке нового строительства офисной недвижимости за четвертый квартал текущего года составило «-» 4,9% .

Средняя цена предложения на первичном рынке купли-продажи офисных помещений на конец декабря 2009г. составила 47 844 руб./кв.м.

Проводя анализ основных информационных источников, наблюдается существенное снижения арендных ставок, в особенности на рынке офисной недвижимости.

На рынке аренды офисной недвижимости за IV квартал 2009 года произошло снижение показателя средней арендной ставки на «-» 2,2% .

Хотя тенденция снижения среднеценового показателя и продолжается, но, тем не менее, наблюдается и ежемесячное сокращение темпов его падения.

За период с начала года изменение уровня средней арендной ставки составило «-» 35,3%.

За период с начала 2008 года по сентябрь наблюдался рост среднеценового показателя, который к концу третьего квартала достиг почти 15 %, а уже с октября 2008г, началось активное снижение арендных ставок, подогреваемое постоянным увеличением числа предложений на рынке. Тенденция снижения уровня арендных ставок продолжается и сейчас, однако подобного увеличения числа предложений, как это было в 2008 году, не наблюдается, наоборот, на данном этапе развития рынка происходит снижение количества предложений

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости на конец четвертого квартала текущего года составила 489 руб./кв.м. в месяц.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Мубаракшина (Кожевникова) П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости