Структура рынка коммерческой невидимости г.Перми

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора на конец IV квартала 2008 года представлены на графике.

В представленной выше структуре коммерческой недвижимости основной удельный вес приходится на сегмент офисных объектов, производственный сегмент, и сегмент объектов неопределенного назначения. Можно отметить, что за 4й квартал 2008 г. произошли некоторые изменения в структуре предложения, а именно увеличилась доля офисных объектов за счет увеличения числа предложений относительно сентября текущего года.

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец IV квартала 2008 года в г.Перми представлен 6-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора представлен на графике.

Наибольший удельный вес в структуре предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости приходится на офисные объекты (65,5%), число предложения которых имеет тенденцию к увеличению. Велика доля производственного (10,75%) и торгового (14,4%) сегментов. При этом наибольшее количество предложений в производственном сегменте приходится на подсегмент, в который входят: производственные здания, помещения, склады.

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Кризисные явления в экономике заставляют пересматривать многие прогнозы и оценки будущего развития рынка недвижимости.

В связи со сложившейся экономической ситуацией в стране, обусловленной мировым финансовым кризисом, на рынке коммерческой недвижимости наблюдается тенденция снижения, как цен купли-продажи, так и арендных ставок.

Еще одной из тенденций является значительное увеличение числа предложений. Это можно объяснить существующими проблемами заемного финансирования. В связи с чем, продажа недвижимости или сдача её в аренду, являются оптимальным вариантом решения проблемы.

Рассмотрим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов в течение всего анализируемого периода приходился на Свердловский и Ленинский районы. Весьма велико число предложений офисной недвижимости в Мотовилихинском и Дзержинском районах. Наименьшее же количество предложений – в Орджоникидзевском районе города.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г.Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, аналитическим отделом ОАО «Камская долина» было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Наибольшее количество офисов на рынке купли-продажи предлагается в 1-й зоне (порядка 40%). Достаточно большая доля приходится на 2-ю зону (около 30%), а минимальная – на 4-ю зону (всего 9%). Это можно объяснить более высокой деловой активностью в центральных и прилегающих к центру районах города.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предположений находится в ценовом диапазоне от 60 000 руб./кв.м. до 80 000 руб./кв.м.

Максимальные цены предложения офисных объектов наблюдаются в Ленинском районе города. Минимальные среднеценовые показатели в – Орджоникидзевском и Кировском районах.

Наибольшее снижение средних цен предложения произошло в Ленинском районе города, а именно на 13,1%. Таким образом, значение среднеценового показателя к концу четвертого квартала в Ленинском районе составило около 93 9740 руб./кв.м.

Наименьшее снижение средних цен предложения офисной недвижимости произошло в Орджоникидзевском районе - «-»2,7%.

Средняя же цена предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости по состоянию на конец декабря 2008 года составила 76 135 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Наибольшее количество предложений офисных объектов наблюдается в Ленинском (39,5%) и Свердловском (30,1%) районах. Также достаточно большое количество офисных площадей в Мотовилихинском районе (12,1%). Минимальное количество предложений – в Кировском и Орджоникидзевском районах.

Из наиболее существенных изменений на рынке аренды офисной недвижимости можно отметить значительное увеличение числа предложений в данном сегменте.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми разработанное специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Удельный вес количества предложений офисных объектов, расположенных в центральной части города, в IV квартале 2008 года составил порядка 57,6% от общего числа предложений по городу.

Показатель средней арендной ставки на офисы, расположенные в центре города, находится на уровне 850 - 1000 руб./кв.м. в месяц. В прилегающих к центру районах – 750 -800 руб./кв.м. в месяц, в районах средней удаленности и отдаленных районах диапазон арендных ставок от 250 до 1 200 руб./кв.м. в месяц, среднеценовой же показатель в третье зоне престижности находится на уровне 490 -580 руб./кв.м. в месяц.

На рынке аренды офисных объектов наблюдается смещение числа предложений в сторону более низкого уровня арендной ставки. Так, на сегодняшний момент наибольшее число предложений (около 67% от общего количества) находится в диапазоне от 450 до 900 руб./кв.м.

Изменение показателя средней арендной ставки с начала текущего года отражено на графике.

Таким образом, рост средней арендной ставки офисных помещений за период с декабря 2007 года по декабрь 2008 года составил чуть больше 3%.

Сегмент торговой недвижимости

Рынок купли-продажи торговой недвижимости

Лидерами по числу предложения торговых объектов являются Свердловский (27,3%) и Мотовилихинский (21,9%) районы. В Дзержинском районе предлагалось 18,8% площадей, а в остальных районах – менее 10%.

В центральной части города с учетом микрорайонов Ленинского, Свердловского и Дзержинского районов предлагается около 31% торговых площадей. Данный показатель ниже, чем в сегменте офисной недвижимости.

Наибольшее количество торговых площадей предлагалось в прилегающих к центру районах (31,8%), наименьшее число предложений зафиксировано в отдаленных районах (10,9%). Однако можно говорить о том, что на сегодняшний день привлекательными для инвесторов, девелоперов становятся не только центр города, но и отдаленные районы, где присутствует высокий пешеходный поток и транспортная доступность.

Примечание: при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, магазинах или встроено-пристроенных помещениях жилых домов.

На рынке купли-продажи торговой недвижимости снижение среднеценового показателя за четвертый квартал 2008 года составило «-» 3,2% (соотношение показателя средней цены 1 кв.м. в декабре 2008 г. к цене квадратного метра по состоянию на сентябрь 2008 г.).

Максимальная цена предложения торговых площадей наблюдается в центральной части города. Кроме того, отметим особенность, существующую на рынке торговой недвижимости – значительный разрыв диапазона цен, особенно заметный в центральной части и прилегающих к центру районах. Данное обстоятельство является результатом исторического развития рынка, т.е. в данном сегменте представлены как высококачественные торговые площади в современных торговых центрах, гипермаркетах и т.д., так и торговые объекты с очень низкими качественными характеристиками.

Кроме того, на рынке торговой недвижимости существует значительный разрыв цен, особенно между средними ценами предложения в центральной частью города и отдаленными районами (среднеценовой показатель в центральной части города более чем в 2 раза превышает среднеценовой показатель в отдаленных районах города).

Рынок аренды торговой недвижимости

Рассматривая ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости на конец IV квартала 2008 года, можно отметить, что лидерами являются Свердловский, Ленинский и Мотовилихинский районы, на долю каждого из которых приходится порядка 20 % из всего объема предложений.

На графике представлено распределение количества предложений торговой недвижимости на рынке аренды в соответствии с зонированием г. Перми на конец четвертого квартала 2008 г.

Как видно из графика 2.36 наибольшее число торговой недвижимости сконцентрировано в центральной части (43,9 %), на долю прилегающих к центру районов приходится 26,8%, районов средней удаленности и отдаленных районов – 29,3%.

Средняя арендная ставка торговых помещений без учета киосков и павильонов в целом по г. Перми на конец декабря текущего года составила 977 руб./кв.м. в месяц.

Минимальное значение арендной ставки в течение четвертого квартала было зафиксировано на уровне 350 руб./кв.м. в месяц, на торговые площади расположенные по ул. Ш.Космонавтов, в микрорайоне В.Мулы Индустриального района.

Максимальное значение арендной ставки за период с октября по декабрь составило 3 400 руб./кв.м. на торговые площади в торговом центре по ул.Ленина в центральной части города.

Существует весьма значительный разрыв диапазона арендных ставок, особенно заметный при сопоставлении среднеценовых показателей в центральной части города и прилегающих к центру районах.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Кожевникова П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости