Пермь, рынок коммерческой недвижимости, III квартал 2009 г.

Мубаракшина (Кожевникова) П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Мониторинг коммерческого сектора рынка недвижимости

г.Перми за III квартал 2009г.

Экономическая ситуация в Пермском крае в январе-сентябре 2009 года

Основные параметры, характеризующие экономическую и финансовую активность региона, в течение текущего года продолжают ухудшаться:

Показатели, характеризующие состояние сферы торговли и предоставления

различных услуг населению на территории Пермского края

	3 квартал 2009 года (июль – сентябрь)	9 месяцев 2009 года (январь – сентябрь)
Денежный оборот по полному кругу организаций всех видов экономической деятельности, млн. руб., в т.ч.: - оборот розничной торговли - оборот оптовой торговли - оборот общественного питания - объем платных услуг населению	73 954,1 (+2,8%¹) 154 834,5 (+ 4,6%) 4 554,1 (- 11,9%) 15 953,9 (- 14,9%)	1 097 533,4 (- 25%²) 214 405,3 (- 6,1%) 442 194,2 (- 16%) 14 846,8 (- 9,8%) 50 784,0 (+ 0,7%)
Темпы инфляции, % к началу года	+ 0,51%	+ 8,44%
Динамика реальных располагаемых денежных доходов населения	- 3,9%	- 3,9%
Динамика денежных расходов населения	+ 3,4 %	+ 13,7%

¹ в скобках указано изменение показателя в сравнении с предыдущим кварталом

² в скобках указано изменение показателя в сравнении с аналогичным периодом прошлого года

Официальная статистика продолжает свидетельствовать об ухудшении деловой активности на территории региона. На фоне снижения доходов населения, высокого уровня безработицы существенно упала покупательная способность граждан, что в свою очередь отразилось на состоянии предпринимательской деятельности в целом по различным отраслям. Однако необходимо заметить, что в 3 квартале состояние сферы торговли начало несколько «оживать»: увеличились обороты розничной и оптовой торговли, стабилизировались доходы граждан, замедлились темпы инфляции.

Основными критериями, определяющими уровень коммерческой активности в сфере производства и торговли, остаются покупательная способность денежных доходов населения, инфляционные процессы и уровень безработицы:

Факторы состояния экономической активности в Пермском крае

По графику видно, что в течение исследуемого периода сокращаются доходы населения в реальном выражении. На фоне замедления темпов роста потребительских цен покупательная способность денег несколько восстанавливается, но высокий уровень безработицы ухудшает общее социальное положение граждан и суммарные доходы населения края падают.

Данная тенденция оказывает сильное негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости г. Перми и Пермского края в целом, так как сокращение объемов выпуска товаров, работ, услуг приводит к уменьшению доходов организаций, что оказывает определяющее воздействие на целесообразность обслуживания и содержания занимаемых площадей, а также возможность компаний своевременно и в полном объеме оплачивать арендные платежи.

Общая экономическая активность организаций и предприятий также оказывает прямое влияние на состояние рынка коммерческой недвижимости региона как со стороны спроса на торговые, офисные и производственные помещения, так и возможности их текущего обслуживания и управления. При этом данная статистика является неутешительной: так, за январь – август 2009 года сальдированный финансовый результат работы крупных и средних компаний составил 66 812,2 млн. руб., что составляет лишь 49,1% от аналогичного уровня 2008 года. Удельный вес убыточных компаний возрос на 13,2%. Данные показатели прямо отражаются на величине платежеспособного спроса на объекты коммерческого сектора недвижимости.

Неопределенность макроэкономических показателей, увеличение рисков инвестирования в недвижимость привела к резкому снижению количества инвесторов, снижению количества сделок и в целом ухудшение финансового положения игроков рынка недвижимости.

Кроме того, в связи с ужесточением условий финансирования девелоперских проектов, происходит отказ от значительного количества проектов, замораживание большого числа начатых проектов или перенос сроков сдачи большинства проектов.

Однако, в сложившихся экономических условиях на рынке коммерческой недвижимости с начала текущего года были реализованы ряд объектов (общей площадью порядка 61 тыс.кв.м.), строительство которых началось еще до начала кризиса.

Кроме того, до конца текущего года и в начале следующего года ожидается ввод порядка 100 000 кв.м. административно-офисных и торговых площадей.

Таким образом, несмотря на экономические потрясения, задевшие, так или иначе, все сферы инвестиционной деятельности, на сегодняшний день можно отметить некоторое пусть и незначительное, но оживление интереса на рынке коммерческой недвижимости.

Структура рынка коммерческой невидимости г. Перми

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора на конец III квартала 2009 года представлены на графике.

В представленной выше структуре коммерческой недвижимости основной удельный вес приходится на сегмент офисов (около 40%), производственный сегмент (26%), объекты неопределенного назначения (19%) и сегмент торговой недвижимости (15%). За третий квартал 2009 года в структуре предложения произошли некоторые изменения, связанные с изменениями количества предложений. Можно отметить общее снижение числа предложений на рынке купли-продажи объектов коммерческой недвижимости в сентябре относительно показателей июня 2009 года на 4,5 %. Данная ситуация связана с уменьшением предложений в сегментах офисной и торговой недвижимости. При этом, в таких подсегментах производственного сегмента как, объекты автохозяйства и производственные базы, произошло увеличение количества предложений.

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец III квартала 2009 года в г.Перми представлен 7-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора представлены на графике.

Наибольший удельный вес в структуре предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости приходится на офисные объекты (около 60%).

Производственный сегмент занимает 18,0% от общего объема предложений, торговый – 11,6%, объекты неопределенного назначения -9,1%, объекты индустрии сервиса – 1,8%, объекты общепита -0,7%, развлекательные объекты -0,3%.

За третий квартал 2009 года на рынке аренды, так же как и на рынке купли-продажи в структуре предложения произошли некоторые изменения, связанные с изменениями количества предложений. Можно отметить общее снижение числа предложений на рынке аренды объектов коммерческой недвижимости в сентябре относительно показателей июня 2009 года на 12 %.

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Вначале представим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов на конец третьего квартала текущего года приходился на Ленинский (28%) район. Примерно одинаковый удельный вес в общей структуре предложения занимают Свердловский (19%), Дзержинский (18%) и Мотовилихинский (17%) районы. Наименьшее же количество предложений – в Орджоникидзевском (5%) и Кировском (5%) районах города.

На рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г.Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Из представленного графика видно, что наибольшее количество офисов на рынке купли-продажи предлагается в 1-й зоне (порядка 41-43%). Достаточно большая доля приходится на 2-ю зону (около 28-29%), а минимальная – на 4-ю зону (всего 11-12%). Это можно объяснить более высокой деловой активностью в центральных и прилегающих к центру районах города.

Хотелось бы обратить внимание на то, что в последнее время на рынке купли-продажи офисной недвижимости, происходит уменьшение количества предложений в центральной части города и прилегающих к центру районах. Так сопоставляя данные сентября и июня текущего года уровень предлагаемых к продаже площадей в центральной части города, сократился на 19%, а в прилегающих к центру - на «-»15,7%.

Анализируя структуру предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости, исходя из качественных характеристик, можно констатировать, что около 58% из общего объема предложений приходится на встроенно-пристроенные офисные помещения. А вот офисы высокого класса качества, расположенные в отдельно стоящих офисных центрах в нашем городе представлены единичными предложениями. При этом качественные офисы в основном сконцентрированы в центральной части города.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в городе Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предложений по состоянию на конец третьего квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 60 000 руб./кв.м. (43% от общего количества предложений в выборке).

Происходит перераспределение в структуре предложения офисных площадей, обусловленное уменьшением числа дорогостоящих объектов. Сопоставляя данные июня 2009 года и сентября 2009 года, заметно сократился объем предложений в ценовом диапазоне от 60 000 до 80 000 руб./кв.м. («-» 22%), при этом увеличилось количество предложений по цене до 40 000 руб./кв.м. (+8,5%)

Напомним, что в третьем квартале 2008 года больший объем предложений был в диапазоне цен от 60 000 до 80 000 руб./кв.м. Кроме того, до начала 2009 года на рынке коммерческой недвижимости присутствовал весомый пласт объектов с заявленной ценой квадратного метра более 100 000 руб./кв.м.

Рассматривая среднеценовые показатели на рынке купли-продажи офисной недвижимости в разрезе районов города отметим, что наибольшие цены предложения офисных объектов наблюдаются в Ленинском районе. Минимальные среднеценовые показатели - в Кировском и Орджоникидзевском районах.

Наибольшее снижение средних цен предложения за период с июня по сентябрь 2009 года произошло в Ленинском районе города (на «-»14,5%).

Говоря об изменениях средних цен предложения офисной недвижимости в зависимости от категории престижности местоположения, можно констатировать, что наблюдается снижение цены по всем зонам престижности местоположения города. В наибольшей мере отрицательная динамика цен затронула центральную часть города.

Анализируя изменение средних цен предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости в разрезе качественных характеристик, отметим, что максимальное падение среднеценового показателя за период с начала года произошел в сегменте качественных офисов (класс В) (на «-» 31,6% без учета сезонных колебаний).

Ниже на графике отражена динамика средних цен предложения и количества предложений в сегменте офисной недвижимости за период с декабря 2008 года по сентябрь 2009 года.

За период с июня 2009 года по сентябрь 2009 года снижение цен предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости составило «-» 9,4% (без учета сезонных колебаний, то есть соотношений показателей средней цены 1 кв.м. в сентябре 2009 г. к цене квадратного метра по состоянию на июнь 2009 г.).

Средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости по состоянию на 25.09.2009 года составила 56 000 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Наибольшее количество предложений офисных объектов наблюдается в Ленинском (36,3%) и Свердловском (31,0%) районах. Также достаточно большое количество офисных площадей предлагается в аренду в Мотовилихинском районе (13,8%). Минимальное количество предложений – в Кировском (1,0%) и Орджоникидзевском (0,2%) районах.

Хотя распределение удельных весов количества предложений офисных помещений по районам города достаточно стабильно с начала года и явные лидеры (Ленинский район) и аутсайдеры (Кировский и Орджоникидзевский районы) прослеживаются отчетливо, при этом произошли некоторые изменения в структуре предложений в целом. Так, число предложений в сентябре в сопоставлении с июнем уменьшилось на «-» 14,6%.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми.

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в 1-й зоне (55%), поскольку она является наиболее развитой. На долю прилегающих к центру районов приходится 21%, районов средней удаленности -17%, удельный вес отдаленных районов в общем объеме предложений - всего 7%.

Сопоставляя данные на конец второго квартала и на конец третьего квартала 2009 года можно отметить значительное снижение количества предложений в прилегающих к центру районах и в центре. При этом существенно увеличилось количество предложений офисных помещений в отдаленных районах.

На рынке аренды офисных объектов наблюдается смещение числа предложений в сторону более низкого уровня арендной ставки. Наибольшее число офисных помещений за анализируемый период предлагалось на рынке аренды в ценовом диапазоне от 300 до 600 руб./кв.м. в месяц (69% от общего объема предложений).

В результате анализа динамики арендных ставок офисных помещений в разрезе зон престижности местоположения, можно констатировать, что наибольшее снижение арендных ставок произошло в центральной части города: за третий квартал 2009 года снижение составило «-»9,6%, с декабря 2008г. по сентябрь 2009 года – более чем на «-» 35%.

На рынке аренды офисной недвижимости около 67% предложений приходится на отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества, из которых наименьший удельный вес занимают офисы высокого класса качества, т.е.офисы класса А и В+ (около 2%). Наибольшее же число предложений – это офисы класса С, на долю которых приходится 27% из общего количества предложений в административно-офисных зданиях.

За период с начала 2008 года по сентябрь наблюдался рост среднеценового показателя, который к концу третьего квартала достиг почти 15 %, а уже с октября 2008г, началось активное снижение арендных ставок, подогреваемое постоянным увеличением числа предложений на рынке. Тенденция снижения уровня арендных ставок продолжается и сейчас, однако подобного увеличения числа предложений, как это было в 2008 году, не наблюдается.

На рынке аренды офисной недвижимости за III квартал 2009 года произошло снижение показателя средней арендной ставки на «-» 8,9%. Хотя тенденция снижения среднеценового показателя продолжается, но наблюдается сокращение темпов его падения.

За период с начала года изменение уровня средней арендной ставки составило «-»33, 8% (без учета сезонных колебаний).

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости на конец третьего квартала текущего года составила 500 руб./кв.м. в месяц.

Сегмент торговой недвижимости

Рынок купли-продажи торговой недвижимости

Вначале представим структуру предложения торговых объектов, исходя из территориального критерия.

Как видно из представленной диаграммы, наибольший удельный вес в конце третьего квартала приходится на Мотовилихинский район (22,9%). Однако в абсолютном выражение увеличение количества предложений в Мотовилихинском районе произошло не существенно.

Примерно одинаковое количество предложений торговых площадей зафиксировано в Дзержинском и Свердловском районах, на долю которых в конце третьего квартала в результате приходится по 21,4% и 20,6% соответственно.

Наименьшее же число предложений отмечено в Орджоникидзевском районе города (6,9%).

Примечание: при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, магазинах или встроено-пристроенных помещениях жилых домов.

Проведя анализ ситуации на рынке торговой недвижимости с начала текущего года, было отмечено, что наибольшее количество предложений в данном сегмент, приходится именно на Свердловский, Мотовилихинский и Дзержинский районы.

В центральной части города с учетом микрорайонов Ленинского, Свердловского и Дзержинского районов предлагается около 20 % торговых площадей. Данный показатель ниже, чем в сегменте офисной недвижимости.

Из графика видно, что наибольшее количество торговых площадей по состоянию на 25.06.2009 предлагалось в районах средней удаленности (34,9%) и прилегающих к центру районах (28,7%), наименьшее число предложений зафиксировано в отдаленных районах (17,1%). При этом, сопоставляя данные на конец второго и третьего кварталов текущего года, было зафиксировано уменьшение количества предложений торговых площадей в центральной части города.

Таким образом, можно сказать о том, что на рынке купли-продажи торговых площадей, так же как и на других сегментах коммерческой недвижимости, наблюдается перераспределение в структуре предложения, вызванное общеэкономической ситуацией, в результате чего происходит более «хаотичное» перемещение покупательного спроса и соответственно предложения в сторону меньшего ценового сегмента.

На рынке купли-продажи торговой недвижимости в анализируемом периоде времени, зафиксировано увеличение доли площадей выставляемых на рынок по цене до 50 000 рублей за квадратный метр и в диапазоне от 70 000 до 90 000 руб./кв.м. В результате подобных изменений на конец сентября текущего года объем предложений с ценой до 90 000 руб./кв.м. составил порядка 85%.

В результате проведенного анализа отметим, что максимальный показатель средней цены предложения торговых площадей наблюдается в центральной части города. Кроме того, на рынке торговой недвижимости существует особенность – значительный разрыв диапазона цен, особенно заметный в центральной части и прилегающих к центру районах. Данное обстоятельство является результатом исторического развития рынка, т.е. в данном сегменте представлены как высококачественные торговые площади в современных торговых центрах, гипермаркетах и т.д., так и торговые объекты с очень низкими качественными характеристиками.

Кроме того, на рынке торговой недвижимости существует значительный разрыв средних цен, особенно между ценами предложения в центральной части города и отдаленными районами, однако стоить отметить, что за последнее время эта разница имеет тенденцию к сокращению.

Динамика средней цены предложения торговой недвижимости за период с декабря 2008 года по сентябрь 2009 года представлена на диаграмме.

Говоря об изменении средней цены предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости за третий квартал 2009 года, снижение составило чуть более «-»11.

При этом стоит отметить особенность, что на рынке торговой недвижимости именно в третьем квартале произошло наибольшее снижение среднеценового показателя с начала текущего года, в то время как, на остальных рассматриваемых сегментах наблюдается замедление темпов падения.

Средняя цена предложения на рынке купли-продажи торговых площадей на конец сентября 2009г. составила 71 922 руб./кв.м.

Рынок аренды торговой недвижимости

Рассматривая ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости на конец III квартала 2009 года, можно отметить, что произошли существенные изменения в структуре предложения относительно II квартала 2009 года. Хотя по-прежнему явные лидирующие позиции занимает Свердловский район, на долю которого приходится 29,5%, однако, в данном районе значительно снизилось количество предложений.

На долю Дзержинского района приходится чуть более 20% в общей структуре предложения. Удельный вес Мотовилихинского района составляет 15,9%, Индустриального -11,4%, Кировского – 5,7%, Орджоникидзевского – 3,4%.

На графике представлено распределение количества предложений торговой недвижимости на рынке аренды в соответствии с зонированием г. Перми.

Наибольшее число объектов торговой недвижимости по состоянию на конец второго квартала был сконцентрирован в центральной части и прилегающих к центру районах. Однако, по итогам третьего квартала произошли изменения в структуре предложения, что повлияло на перераспределение удельных весов. В результате, удельный вес прилегающих к центру районов увеличился и составил 39,8%.

На рынке аренды торговой недвижимости, так же как и на рынке офисной недвижимости, произошло перераспределение уровня арендных ставок в сторону их меньшего значения. По состоянию на конец сентября 2009 года наибольший удельный вес количества торговых объектов пришелся на уровень арендных ставок от 451 до 700 руб./кв.м. в месяц, в то время как еще в декабре прошлого года наиболее часто встречались предложения со ставками в диапазоне от 600 до 900 руб./кв.м. в месяц.

Наибольший среднеценовой показатель на рынке аренды торговой недвижимости наблюдается в Ленинском районе города, который на конец третьего квартала составляет 1 130 руб./кв.м. в месяц.

Наибольший «разброс» арендных ставок зафиксирован в Свердловском районе города, что обусловлено территориальными особенностями района, микрорайоны которого относятся и к центральной части и отдаленным районам города.

Динамика арендных ставок и количества предложений на рынке аренды торговой недвижимости за период с декабря 2008 года по июнь 2009 года представлена на графике.

Стоит отметить, что число элементов в выборке торговых объектов значительно меньше, нежели количество предложений офисных объектов, что приводит к большому разбросу значений арендных ставок и, в итоге, погрешность при расчете средних показателей получается выше, чем при расчете средних показателей на рынке аренды офисной недвижимости. В результате этого выход на рынок или уход с рынка более дорогих или более дешевых объектов приводит к колебаниям средних арендных показателей то в большую, то в меньшую сторону, что отчетливо прослеживается на приведенном выше графике. Однако, так же, как и рынок аренды офисной недвижимости, рынок аренды торговых площадей не может существовать обособленно от экономической ситуации, в связи с чем, в третьем квартале текущего года прослеживается четкая динамика снижения уровня арендных ставок, которая проявилась в начале четвертого квартала 2008 года.

Снижение средней арендной ставки на рынке торговой недвижимости за III квартал 2009 года составило «-»14,4%.

За период с начала года снижение среднеценового показателя произошло на «-»28 % (без учета сезонных колебаний).

Средняя арендная ставка на рынке торговой недвижимости на конец третьего квартала текущего года составила 703 руб./кв.м. в месяц.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Мубаракшина (Кожевникова) П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости