Мониторинг коммерческого сектора рынка недвижимости

 г.Перми за II квартал 2009г.

Экономическая ситуация в Пермском крае в 1 полугодии 2009 года

Основные показатели социально-экономического развития РФ и Пермского края (ПК)

Официальная статистика говорит об отрицательной тенденции, сложившейся в экономике Пермского края. Спад промышленного производства в регионе за полугодие составил 22,5%, несмотря на то, что в целом по России «сжимание» производства достигло лишь14,8%. Продолжают ухудшаться показатели строительной отрасли, сокращается оборот розничной торговли.

Продолжает снижаться экономическая активность организаций и предприятий Перми. Так, по итогам января – мая 2009 года сальдированный финансовый результат работы крупных и средних компаний - 38,49 млрд. руб., что составляет 53,2% от аналогичного уровня 2008 года. При этом, если в 2008 году доля прибыльных организаций составляла 71,3%, то к маю 2009 года их уровень сократился до 57,3%. Основной вклад в количество убыточных предприятий вложили такие виды деятельности как строительство, добыча полезных ископаемых, оптовая и розничная торговля, ремонт, транспорт и связь.

Основными критериями, определяющими уровень коммерческой активности в сфере производства и торговли, остаются покупательная способность денежных доходов населения, инфляционные процессы и уровень безработицы

Факторы снижения экономической активности в Пермском крае

По графику видно, что продолжают сокращаться доходы населения в реальном выражении. На фоне замедления темпов роста потребительских цен покупательная способность денег несколько восстанавливается, но быстрые темпы роста безработицы ухудшают общее социальное положение граждан и суммарные доходы населения края падают.

Данная тенденция оказывает сильное негативное влияние на рынок коммерческой недвижимости г. Перми и Пермского края в целом, так как сокращение объемов выпуска товаров, работ, услуг приводит к уменьшению доходов организаций, что оказывает определяющее воздействие на целесообразность обслуживания и содержания занимаемых площадей и возможность компаний своевременно и в полном объеме оплачивать арендные платежи.

Структура рынка коммерческой невидимости г. Перми

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора на конец II квартала 2009 года представлены на графике.

В представленной выше структуре коммерческой недвижимости основной удельный вес  приходится на сегмент  офисных объектов,  производственный сегмент, и сегмент торговой недвижимости. Можно отметить, что за 2-й квартал 2009 г. в структуре предложения фактически не произошло никаких существенных изменений. Однако, рассматривая абсолютные показатели (количество предложений) можно отметить общее снижение числа предложений объектов коммерческой недвижимости за период с марта по июнь 2009г. на 11%. Данная ситуация связана с уменьшением предложений объектов неопределенного назначения (на -26,7%) и производственных баз (-18,6%).

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец II квартала 2009 года в г.Перми представлен 6-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них  в общей структуре коммерческого сектора представлены на графике.

Наибольший удельный вес в структуре предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости приходится на офисные объекты (60%), число предложения которых имеет тенденцию к увеличению, однако этот рост вызван не только увеличением количества предложений офисных объектов, но и снижением числа предложений в некоторых других сегментах. Велика доля производственного (15,3%) и торгового (14,3%) сегментов. При этом наибольшее количество предложений в производственном сегменте приходится на подсегмент,  в который входят: производственные здания, помещения, склады.

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Вначале представим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов на конец второго квартала текущего года приходился на Ленинский (30%), Свердловский (20%) и Мотовилихинский (20%) районы. Велико число предложений офисной недвижимости в Индустриальном (11%) и Дзержинском (10%) районах. Наименьшее же количество предложений – в Орджоникидзевском (5%) и Кировском (4%) районах города.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г. Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» было  разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Из представленного графика видно, что наибольшее количество офисов на рынке купли-продажи предлагается в центральной части города (порядка 40-45%). Достаточно большая доля приходится на прилегающие к центру районы (28%), а минимальная – на отдаленные районы (12%).

В результате проведенного анализа можно констатировать, что на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости офисы высокого класса качества в нашем городе представлены единичными предложениями. Около половины предложений по состоянию на март 2009 года приходится на встроено-пристроенные офисные помещения.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то  можно отметить тот факт, что произошло значительное перераспределение в структуре предложения офисных площадей, обусловленное уменьшением числа дорогостоящих объектов и концентрацией к концу второго квартала 2009 года наибольшего количества предложений в ценовом диапазоне от 40 000 до 75 000 руб./кв.м. В то время как во втором квартале 2008 года больший объем предложений был в диапазоне от 60 000 до 80 000 руб./кв.м. Кроме того, до начала 2009 года на рынке коммерческой недвижимости присутствовал весомый пласт объектов с заявленной ценой квадратного метра более 100 000 руб./кв.м.

В течение второго квартала 2009 года наиболее существенное снижение цен предложения зафиксировано в районах средней удаленности г. Перми. Однако за период с начала года наиболее ощутимо снизились среднеценовые показатели в центральной части города.

Рассматривая среднеценовые показатели на рынке купли-продажи офисной недвижимости в разрезе качественных характеристик, отметим, что наибольшее снижение цен предложения за второй квартал текущего года произошло на офисы класса С, находящиеся в нормальном техническом состоянии и с хорошей отделкой («-»16,7%). В целом же средняя цена предложения офисных помещений в отдельно стоящих административно-офисных зданиях за второй квартал уменьшилась на «-»10,5%. Встроено-пристроенные офисные помещения аналогично офисным центрам и административно-офисным зданиям, имели отрицательную динамику изменения цен. За период с марта по июнь 2009г. снижение цены составило «-»8,8%.

За период с марта 2009 года по июнь 2009 года снижение цен предложения в целом на рынке купли-продажи офисной недвижимости составило «-»8,7%.(то есть соотношений показателей средней цены 1 кв.м. в июне 2009 г. к цене квадратного метра по состоянию на март 2009 г.). Хотя снижение средней цены предложения значительно, однако оно меньше, чем за первый квартал текущего года.

Снижение средней цены предложения в июне 2009 года относительно декабря 2008 года  произошло на «-»18,9%.

Средняя цена предложения на рынке купли-продажи офисных помещений на конец июня 2009г. составила 61 787 руб./кв.м.

В связи с тем, что у большинства застройщиков и инвесторов нет возможности финансировать объекты нового строительства в прежнем объеме, так как значительно сократились суммы банковских кредитов, то, основным финансовым ресурсом остаются денежные поступления от покупателей, которые в свою очередь не готовы приобретать недвижимость по более высоким ценам. Таким образом, на рынке складывается ситуация, когда покупатель диктует спрос в соответствии с которым, строительные (инвестиционные) компании устанавливают или корректируют цену предложения.

В результате подобных изменений снижение средней цены 1 кв.м. на рынке нового строительства офисной недвижимости за второй квартал текущего года составило «-»19,1%.

За первое полугодие 2009г. снижение средней цены предложения на рынке офисной недвижимости произошло на «-»22,6%.

Средняя цена предложения на первичном рынке купли-продажи офисных помещений на конец июня 2009г. -  54 392 руб./кв.м.

Динамика среднеценовых показателей на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает снижение средних цен предложения во втором квартале 2009 года на «-» 7,0 %

С декабря 2008 года по июнь 2009 года изменение среднеценового показателя на вторичном рынке офисных объектов произошло на «-»18,5%.

Средняя цена предложения на вторичном рынке купли-продажи офисных помещений на конец июня 2009г. составила 64 354 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Наибольшее количество предложений офисных объектов наблюдается в Ленинском  (38,2%) и Свердловском (29,1%) районах. Также достаточно большое количество офисных площадей предлагается в аренду в Мотовилихинском районе (14,5%). Минимальное количество предложений – в Кировском и Орджоникидзевском районах.

Хотя распределение удельных весов количества предложений офисных помещений по районам города с марта по июнь 2009 года достаточно равномерно и явные лидеры (Ленинский район) и аутсайдеры (Кировский район) прослеживаются отчетливо, при этом произошли весомые изменения в структуре предложений в целом. Так, число предложений в марте текущего года было больше, чем в июне, на 15,6%.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми также существует зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми, разработанное специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в центральной части города (56%).  На долю прилегающих к центру районов приходится 24%, районов средней удаленности -16%, удельный вес отдаленных районов в общем объеме предложений всего 4%.

До осени 2008 года на рынке аренды присутствовало малое количество офисов небольшой площади (до 40 кв.м.), расположенных в офисных зданиях современного формата. Как правило, в бизнес-центрах сдавались в аренду офисы площадью более 100 кв.м. В связи с экономической ситуацией возникла потребность заполнения площадей, поэтому арендодатели привлекают арендаторов более заманчивыми предложениями, в том числе, «нарезкой» помещений  на более маленькие площади.

В результате проведенного анализа рынка, можно констатировать, что на рынке аренды офисной недвижимости около 65% предложений приходится на отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества, из которых наименьший удельный вес занимают офисы высокого класса качества, т.е.офисы класса А и В+ (2-3%). Наибольшее же число предложений – это офисы класса С, на долю которых приходится порядка 25-30% из общего количества предложений.

По результатам проведенного анализа рынка офисной недвижимости г. Перми прослеживается тенденция к снижению уровня арендных ставок. Особенно это касается сегмента офисов высокого класса качества и качественных офисов класса А, В+, В, где арендная ставка была завышена.

На рынке аренды офисных объектов наблюдается смещение числа предложений в сторону более низкого уровня арендной ставки. Наибольшее число офисных помещений за анализируемый период, предлагалось на рынке аренды в ценовом диапазоне  от 400 до 700 руб./кв.м. в месяц (именно в этом ценовом диапазоне находится 67,5% от общего объема предложений).

В результате анализа динамики арендных ставок офисных помещений в разрезе зон престижности местоположения, можно отметить, что снижение арендных ставок в центральной части города за второй квартал 2009 года составило «-»12%, а за период с  декабря 2008г. по июнь 2009 года – «-» 28,8%.

В прилегающих к центру районах снижение арендной ставки составило: за второй квартал 2009г. – «-»13%, %., с декабря 2008г. по июнь 2009 года – «-»25,9%.

Снижение арендной ставки в районах средней удаленности составило: за второй квартал 2009г. – «-»7,2%, %., с декабря 2008г. по июнь 2009 года – «-»22,8%.

Наименьшее уменьшение среднеценовго показателя на рынке аренды офисной недвижимости произошло в отдаленных районах города: за второй квартал 2009г. – «-»0,8%, %., с декабря 2008г. по июнь 2009 года – «-»16,3%.

За период с начала 2008 года по сентябрь наблюдался  рост среднеценового показателя, который к концу третьего квартала достиг почти 15 %, а уже с октября 2008г, началось активное снижение арендных ставок,  подогреваемое постоянным увеличением числа предложений на рынке. Тенденция снижения уровня арендных ставок продолжается и сейчас, однако подобного увеличения числа предложений, как это было в 2008 году, не наблюдается.

На рынке аренды офисной недвижимости за II квартал  2009 года произошло снижение показателя средней арендной ставки на «-»11,6%.

За период с начала года изменение уровня средней арендной ставки составило «-»27,3%

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости г.Перми на конец второго квартала 2009 года составила 549 руб./кв.м. в месяц.

Сегмент торговой недвижимости

Рынок купли-продажи торговой недвижимости

В структуре предложения торговых площадей, лидирующие позиции на протяжении рассматриваемого периода времени занимает Свердловский район (24,3%), где число предложений торговой недвижимости остается стабильным. Так же велика доля в общей структуре предложения у Дзержинского и Мотовилихинского районов (19,7% и 17,1% соответственно). Наименьшее же число предложений отмечено в Орджоникидзевском районе города (5,9%).

В центральной части города с учетом микрорайонов Ленинского, Свердловского и Дзержинского районов предлагается около 29% торговых площадей. Данный показатель ниже, чем в сегменте офисной недвижимости.

Из графика видно, что наибольшее количество торговых площадей по состоянию на 26.06.2009 предлагалось в районах средней удаленности (32,7%), наименьшее число предложений зафиксировано в отдаленных районах (13,6%). Таким образом, можно сказать о том, что на рынке купли-продажи торговых площадей, так же как и на других сегментах коммерческой недвижимости, наблюдается перераспределение в структуре предложения, вызванное общеэкономической ситуацией, в результате чего происходит более «хаотичное» перемещение покупательного спроса и соответственно предложения в сторону меньшего ценового сегмента. При этом качественные характеристики объектов играют меньшую роль, чем это наблюдалось ранее.

Примечание: при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, магазинах  или встроено-пристроенных помещениях  жилых домов.

На рынке купли-продажи торговой недвижимости в анализируемом периоде времени, зафиксировано увеличение доли площадей выставляемых на рынок по цене до 50 000 рублей за квадратный метр и в диапазоне от 70 000 до 90 000 руб./кв.м. В результате подобных изменений на конец июня текущего года объем предложений с ценой от 40 000 до 100 000 руб./кв.м. составил около 74%.

Максимальный показатель средней цены предложения торговых площадей наблюдается в центральной части города. Кроме того, отметим особенность, существующую на рынке торговой недвижимости – значительный разрыв диапазона цен, особенно заметный в центральной части и прилегающих к центру районах. Данное обстоятельство является результатом исторического развития рынка, т.е. в данном сегменте представлены как высококачественные торговые площади в современных торговых центрах, гипермаркетах и т.д., так и торговые объекты с очень низкими качественными характеристиками.

Динамика средней цены предложения торговой недвижимости за период с июня 2008 года по июнь 2009 года представлена на графике.

На рынке купли-продажи торговой недвижимости снижение среднеценового показателя за второй квартал 2009 года произошло на «-» 7,5%

С начала года средняя цена предложения уменьшились на «-»15,9%.

Средняя цена предложения на рынке купли-продажи торговой недвижимости на конец июня 2009г. составила 71 992  руб./кв.м.

Рынок аренды торговой недвижимости

Рассматривая ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости на конец II квартала 2009 года, можно отметить, что существенных изменений в структуре предложения относительно I квартала фактически не произошло. Лидерами являются Свердловский, Ленинский и Мотовилихинский районы, на долю каждого из которых из всего объема предложений приходится 25,2%, 19,2 и 15,1% соответственно.

На графике представлено распределение количества предложений торговой недвижимости на рынке аренды в соответствии с зонированием г. Перми.

Как видно из графика наибольшее число объектов торговой недвижимости сконцентрировано в центральной части (42,6%) и прилегающих к центру районах (22,6%). Удельный вес торговой недвижимости, предлагаемой в аренду в районах средней удаленности, составляет 23,5%, а в отдаленных районах –  11,3%.

На рынке аренды торговой недвижимости, так же как и на рынке офисной недвижимости, произошло перераспределение уровня арендных ставок в сторону их меньшего значения. По состоянию на конец июня 2009 года наибольший удельный вес количества торговых объектов пришелся на уровень арендных ставок от 451 до 700 руб./кв.м. в месяц. В то время как еще в декабре прошлого года наиболее часто встречались предложения со ставками в диапазоне от 600 до 900 руб./кв.м. в месяц.

Диапазон арендных ставок на рынке торговой недвижимости в зависимости от категории престижности местоположения представлен в таблице.

Из представленной выше таблицы видно, что максимальный уровень арендных ставок торговых площадей наблюдается в центральной части города.

Существует весьма значительный разрыв диапазона арендных ставок, особенно заметный при сопоставлении среднеценовых  показателей в центральной части города и прилегающих к центру районах.

На графике отражена динамика средней цены на рынке аренды торговой недвижимости за период с июня 2008 года по июнь 2009 года.

Стоит отметить, что  число элементов в выборке торговых объектов значительно меньше, нежели количество предложений офисных объектов, что приводит к большому разбросу значений арендных ставок и, в итоге,  погрешность  при расчете средних  показателей получается выше, чем при расчете средних показателей на рынке аренды офисной недвижимости. В результате этого выход на рынок или уход с рынка более дорогих или более дешевых объектов приводит к колебаниям средних арендных показателей то в большую, то в меньшую сторону, что отчетливо прослеживается на приведенном выше графике. Однако, так же как и рынок аренды офисной недвижимости, рынок аренды торговых площадей не может существовать обособленно от экономической ситуации, в связи с чем, во втором квартале текущего года прослеживается четкая динамика снижения уровня арендных ставок, которая проявилась в начале четвертого квартала 2008 года.

Снижение средней арендной ставки на рынке торговой недвижимости за II квартал 2009 года составило «-» 2,85 %.

За период с начала года снижение среднеценового показателя произошло на «-»16,0%.

Средняя арендная ставка торговых помещений без учета киосков и павильонов в целом  по г. Перми на конец июня  текущего года составила 821  руб./кв.м. в месяц.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Мубаракшина (Кожевникова) П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости