Существенное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости г. Перми оказывают следующие социально-экономические показатели:

- динамика валового регионального продукта;

- индекс промышленного производства;

- оборот розничной, оптовой торговли и сферы общепита;

- уровень жизни населения (уровень доходов, расходов, уровень безработицы);

- объем инвестиций в основной капитал организаций;

- объемы кредитования в регионе, доступность кредитных ресурсов для бизнеса;

- другие.

В целом, экономическая активность и финансовая стабильность бизнеса являются отражением коммерческой деятельности предприятий и определяют критерии развития рынка коммерческой недвижимости Перми и всего Пермского края. Снижение объема потребительского спроса, падение выручки предприятий в 2009 году при высоком уровне конкуренции серьезно снизило интерес пермских компаний к офисным, торговым и производственным объектам.

По данным Пермьстат, объемы промышленного производства в Пермском крае за январь – февраль 2010 года составили 120 556,4 млн. рублей, что на 21,7% выше аналогичного уровня 2009 года.

Основным фактором, влияющим на финансовое состояние предприятий, остаются неплатежи перед поставщиками и подрядчиками. Несмотря на то, что уровень просроченной задолженности остается на том же уровне, общие объемы «кредиторки» возрастают (за январь-февраль данный показатель возрос на 18%). Просроченные долги на сегодняшний день имеют 94 предприятий города.

Оборот общественного питания в январе-марте текущего года сократился на 32,5%, оборот оптовой торговли – на 10,5%. Часть объектов общепита за период кризиса была закрыта, а часть ресторанов высокого класса потерпели значительные убытки, что и сказалось в значительной степени на уровень активности в данном сегменте.

Тем не менее, за период несколько улучшился уровень жизни населения края.

Одновременно продолжается рост цен по секторам экономики Пермского края. Из статистических данных следует, что за два первых месяца 2010 года уровень инфляции составил 2,68%.

В целом можно отметить, что экономическое положение Прикамья видится достаточно оптимистичным. Восстанавливается производство, несколько улучшается уровень жизни населения, восстанавливаются темпы строительства.

Структура рынка коммерческой невидимости г. Перми

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше).

Примечание: основными информационными источниками являются Пермская мультилистинговая система, газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина».

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец I квартала 2010 года в г.Перми представлен 6-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше).

Примечание: основными информационными источниками являются Пермская мультилистинговая система, газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина».

Анализируя изменения в структуре предложения как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми, произошедшие с декабря 2009 года по март 2010 года, можно отметить, что сильных количественных изменений в целом по рынку не произошло, при этом наметилась положительная тенденция: количество предложений на рынке купли-продажи увеличилось на 6,6%, а на рынке аренды на 8,2%.

Рассматривая же изменения, произошедшие за период с марта 2009 года по март 2010 года, можно констатировать весомое уменьшение количества предложений.

В наибольшей степени подобные количественные изменения коснулись рынка аренды офисов.

Подобные изменения на рынке произошли по ряду причин, во-первых, в конце 2008 года и первой половине 2009 года, наблюдался стремительный рост объемов предложений объектов коммерческой недвижимости, что было связано со снижением платежеспособности покупателей, ограниченности в заемных средствах и иных источниках пополнения финансовых ресурсов. Это, в свою очередь, привело к «выбросу» на рынок активов. Кроме того, продавцы недвижимости надеялись реализовать объекты по возможно максимальным ценам. При этом покупатели заняли выжидательные позиции с надеждой на большее снижение цен. Результатом стал рост объемов предложения на рынке, снижение цен предложения и арендных ставок.

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Вначале представим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия.

Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов на конец первого квартала текущего года приходился на Свердловский (27%) и Ленинский (25%) районы.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г.Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости в зависимости от зонирования представлен в полной версии отчета.

Говоря об изменении цен предложения, можно констатировать снижение темпов падения среднеценовых показателей и даже некоторую их стабилизацию. Напомним, что с октября 2008 года происходило ежемесячное снижение цен предложения на объекты коммерческой недвижимости, вызванное общеэкономической ситуацией, снижением инвестиционной активности на рынке и, как следствие, инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости для инвесторов и девелоперов. В четвертом квартала 2009 года снижение среднеценовых показателей продолжилось, но именно с этого периода времени стала прослеживаться тенденция к замедлению темпов падения, которая продолжилась и в первом квартале 2010 года.

За период с декабря 2009 года по март 2010 года снижение цен предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости произошло на «-» 2,1%.

Средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости по состоянию на 26.03.2010 года составила 51 804 руб./кв.м.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предложений по состоянию на конец четвертого квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 60 000 руб./кв.м.

Динамика среднеценовых показателей на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает снижение средних цен предложения в первом квартале 2010 года на «-»3,3 %.

Напомним, что тенденция падения цен началась с третьего квартала 2008 года, и продолжается и на данный момент. Однако динамика изменения среднеценовых показателей демонстрирует замедление темпов падения.

Средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости по состоянию на 26.03.2010 года составила 52 486 руб./кв.м.

На первичном рынке офисной недвижимости по итогам первого квартала 2010 года зафиксирован рост среднеценового показателя на 0,1%.

Средняя цена предложения на первичном рынке купли-продажи офисных помещений по состоянию на 26.03.2010 года составила 47 875 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Рассмотрим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия.

Наибольшее количество предложений офисных объектов приходится на Ленинский район.

Хотя распределение удельных весов количества предложений офисных помещений по районам города достаточно стабильно с начала года и явные лидеры (Ленинский район) и аутсайдеры (Кировский и Орджоникидзевский районы) прослеживаются отчетливо, при этом произошло ряд изменений в структуре предложений.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г. Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми, разработанное специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в 1-й зоне (центральная часть города), поскольку она является наиболее развитой.

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости в зависимости от зонирования представлен в полной версии отчета.

На рынке аренды офисной недвижимости за I квартал 2010 года произошло снижение показателя средней арендной ставки на «-» 1,6 %.

Хотя тенденция снижения среднеценового показателя и продолжается, но, тем не менее, наблюдается и ежемесячное сокращение темпов его падения. Напомним, что снижение средней арендной ставки в первом квартале 2009 года составило почти «-»18,0 %.

На рынке аренды офисных объектов наблюдается смещение числа предложений в сторону более низкого уровня арендной ставки. Наибольшее число офисных помещений за анализируемый период предлагалось на рынке аренды в ценовом диапазоне от 300 до 600 руб./кв.м. в месяц (70% от общего объема предложений).

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости по состоянию на конец первого квартала текущего года составила 481 руб./кв.м. в месяц.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Мубаракшина П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости