Мониторинг коммерческого сектора рынка недвижимости

г.Перми за I квартал 2009г.

На рынке коммерческой недвижимости города Перми на протяжении нескольких лет происходило активное развитие. Появились современные многофункциональные центры, торгово-развлекательные центы, офисные центры высокого класса качества, спортивные сооружения, кинотеатры. Произошел рывок в гостиничной индустрии, в направлении фитнес услуг, ресторанного бизнеса и др. Однако, общее макроэкономическое состоянием страны определяет и текущую ситуацию в регионе, что в свою очередь, отражается и на рынке недвижимости в целом, и на секторе коммерческой недвижимости в частности. В условиях экономического кризиса, инвесторы и девелоперы отказываются, замораживают или переносят сроки сдачи большинства проектов. Некоторые же крупные компании продают свою собственность.

Структура рынка коммерческой невидимости г.Перми

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора на конец I квартала 2009 года представлены на графике.

В представленной выше структуре коммерческой недвижимости основной удельный вес приходится на сегмент офисных объектов, производственный сегмент, и сегмент объектов неопределенного назначения. Можно отметить, что за 1-й квартал 2009 г. произошли некоторые изменения в структуре предложения, а именно уменьшилась доля офисных объектов за счет снижения числа предложений относительно декабря 2008 года (на 13%). Кроме того, сократился удельный вес сегмента объектов неопределенного назначения, что также связано с уменьшением числа предложений (на 8,9%). В то же время произошло увеличение доли торговых площадей, обусловленное ростом предложений в данном сегменте (на 17%).

Доли остальных сегментов, таких как сегмент объектов общественного питания, сегмент объектов культурно-развлекательного назначения, сегмент индустрии сервиса и гостиничного назначения представлены незначительным количеством предложений. Изменение их удельных весов в общей структуре часто связано общим перераспределением долей в общей структуре рынка коммерческой недвижимости.

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец I квартала 2009 года в г.Перми представлен 6-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора представлены на графике.

Наибольший удельный вес в структуре предложения на рынке аренды коммерческой недвижимости приходится на офисные объекты (54,9%), число предложения которых имеет тенденцию к увеличению, однако этот рост вызван не только увеличением количества предложений офисных объектов, но и снижением числа предложений в некоторых других сегментах. Велика доля производственного (16,7%) и торгового (14,0%) сегментов. При этом наибольшее количество предложений в производственном сегменте приходится на подсегмент, в который входят: производственные здания, помещения, склады.

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Вначале представим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов в течение всего анализируемого периода приходился на Свердловский (25%) и Ленинский (24%) районы. Весьма велико число предложений офисной недвижимости в Мотовилихинском (18%), Дзержинском (12%) и Индустриальном (12%) районах. Наименьшее же количество предложений – в Кировском (4%) и Орджоникидзевском (5%) районах города.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г. Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Наибольшее количество офисов на рынке купли-продажи предлагается в 1-й зоне (порядка 40%), при этом количество предложений в марте относительно декабря 2008 года уменьшилось на 10,6%.

В структуре предложения офисной недвижимости за 2008 год произошли значимые изменения. В связи с тем, что за последние годы коммерческий сектор рынка недвижимости активно развивался, то в структуре предложения стало появляться все большее количество офисных центров, административно-офисных зданий более высокого класса качества. Но при всем своем динамичном развитии основной проблемой большинства региональных рынков остается несоответствие заявленного класса офисных центров к предъявляемым требованиям для отнесения к тому или иному классу качества офисной недвижимости.

В результате проведенного анализа можно констатировать, что на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости офисы высокого класса качества в нашем городе представлены единичными предложениями. Около половины предложений по состоянию на март 2009 года приходится на встроено-пристроенные офисные помещения (автономные офисы).

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предположений по состоянию на конец первого квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 80 000 руб./кв.м.

Произошло движение в сторону более дешевых и часто менее качественных помещений. В структуре предложения увеличилась доля помещений, расположенных на территории производственных баз и складских комплексов.

Наибольшие цены предложения офисных объектов наблюдаются в Ленинском районе города. Минимальные среднеценовые показатели - в Кировском и Орджоникидзевском районах.

Средняя цена предложения офисных помещений по состоянию на конец марта составила 67 880 руб./кв.м. За период с декабря 2008 года по март 2009 года снижение цен предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости составило «-»10,8%.

Далее на диаграмме отражена динамика средних цен предложения и количества предложений в сегменте офисной недвижимости за период с марта 2008 года по март 2009 года.

Как видно из представленных на графике данных с января 2009 года наблюдается уменьшение количества предложений на рынке офисной недвижимости. Кроме того, с октября 2008 года по март 2009 года происходит снижение цен предложения на объекты офисной недвижимости, вызванное общеэкономической ситуацией, снижением инвестиционной активности на рынке и как следствие инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости для инвесторов и девелоперов.

Рынок аренды офисной недвижимости

На рынке аренды офисной недвижимости с октября 2008г., началось активное снижение арендных ставок, подогреваемое постоянным увеличением числа предложений на рынке. Тенденция снижения уровня арендных ставок продолжается и сейчас, однако подобного увеличения числа предложений, как это было в конце 2008 году, не наблюдается.

Наибольшее количество предложений офисных объектов наблюдается в Ленинском (40,1%) и Свердловском (28,7%) районах. Также достаточно большое количество офисных площадей в Мотовилихинском районе (11,7%). Минимальное количество предложений – в Кировском и Орджоникидзевском районах.

В первом квартале 2009 года наблюдалось фактически стабильное количество предложений по всем районам города, в то время как в четвертом квартале 2008 года был зафиксирован рост числа предложений сдаваемых в аренду офисных помещений.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми, разработанное специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в 1-й зоне (56%), поскольку она является наиболее развитой. На долю прилегающих к центру районов приходится 26%, районов средней удаленности -13%, удельный вес отдаленных районов в общем объеме предложений всего 5%.

В результате проведенного анализа рынка офисной недвижимости, можно констатировать, что на рынке аренды около 60% предложений приходится на отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества, из которых наименьший удельный вес занимают офисы высокого класса качества (А, В+). Наибольшее же число предложений – это офисы С и Д класса.

На рынке аренды офисных объектов наблюдается смещение числа предложений в сторону более низкого уровня арендной ставки. Наибольшее число офисных помещений за анализируемый период предлагалось на рынке аренды в ценовом диапазоне от 450 до 750 руб./кв.м. в месяц (56,6% от общего объема предложений).

Максимальные значения средней арендной ставки на офисную недвижимость в течение анализируемого квартала зафиксированы в Ленинском районе, большая часть которого относится к деловой части города.

Показатель средней арендной ставки на офисы, расположенные в центре города, находится на уровне 690-760 руб./кв.м. в месяц. В прилегающих к центру районах – 600 -650 руб./кв.м. в месяц, в районах средней удаленности - 450 – 500 руб./кв.м. в месяц, и отдаленных - 350 – 390 руб./кв.м в месяц.

По результатам проведенного анализа рынка офисной недвижимости г. Перми прослеживается тенденция к снижению уровня арендных ставок. Особенно это касается сегмента офисов высокого класса качества, где арендная ставка была завышена.

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости г.Перми на конец первого квартала 2009 года составила 621 руб./кв.м. в месяц.

На диаграмме представлено изменение средней арендной ставки офисных помещений на рынке недвижимости г.Перми за период с марта 2008 года по март 2009 года.

За период с начала 2008 года по сентябрь наблюдался рост среднеценового показателя, который к концу третьего квартала достиг почти 15 %, а уже с октября 2008г, началось активное снижение арендных ставок, подогреваемое постоянным увеличением числа предложений на рынке. Тенденция снижения уровня арендных ставок продолжается и сейчас.

Снижение средней арендной ставки на рынке аренды офисной недвижимости за первый квартал 2009 года составило «-»17,8%.

Сегмент торговой недвижимости

Рынок купли-продажи торговой недвижимости

Лидирующие позиции за рассматриваемый период времени занимает Свердловский район, число предложений торговой недвижимости в нём чувствительно увеличилось относительно декабря 2008 года. Так же велика доля в общей структуре предложения у Мотовилихинского (18,8%) и Дзержинского районов (17,5%). Наименьшее же число предложений отмечено в Орджоникидзевском районе города (5,2%).

В центральной части города с учетом микрорайонов Ленинского, Свердловского и Дзержинского районов предлагается около 35% торговых площадей. Данный показатель ниже, чем в сегменте офисной недвижимости и выше, чем в сегменте объектов неопределенного назначения.

Наибольшее количество торговых площадей предлагалось в центральной части города (35%) и прилегающих к центру районах (33%), наименьшее число предложений зафиксировано в отдаленных районах (7%).

При увеличении числа предложений фактически на 25% в центральной части города и в прилегающих к центру районах, наблюдается смещение в сторону более дешевых предложений, что в свою очередь оказывает влияние на показатели средних цен на рынке торговой недвижимости.

Примечание: при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, магазинах или встроено-пристроенных помещениях жилых домов.

На диаграмме представлено изменение средней цены предложения торговых площадей на рынке недвижимости г.Перми за период с марта 2008 года по март 2009 год

На рынке купли-продажи торговой недвижимости снижение среднеценового показателя за первый квартал 2009 года составило«-» 9,0% .

За период с марта 2008 года по март 2009 года снижение средних цен предложения составило «-» 10,4%.

Максимальная цена предложения торговых площадей наблюдается в центральной части города. Кроме того, отметим особенность, существующую на рынке торговой недвижимости – значительный разрыв диапазона цен, особенно заметный в центральной части и прилегающих к центру районах. Данное обстоятельство является результатом исторического развития рынка, т.е. в данном сегменте представлены как высококачественные торговые площади в современных торговых центрах, гипермаркетах и т.д., так и торговые объекты с очень низкими качественными характеристиками.

Кроме того, на рынке торговой недвижимости существует значительный разрыв цен, особенно между средними ценами предложения в центральной частью города и отдаленными районами (среднеценовой показатель в центральной части города более чем в 2 раза превышает среднеценовой показатель в отдаленных районах города).

Рынок аренды торговой недвижимости

Рассматривая ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости на конец I квартала 2009 года, можно отметить, что существенных изменой в структуре предложения относительно IV квартала фактически не произошло. Лидерами являются Свердловский, Ленинский и Мотовилихинский районы, на долю каждого из которых приходится 27,2%, 19,2 и 20,5% соответственно из всего объема предложений.

На графике представлено распределение количества предложений торговой недвижимости на рынке аренды в соответствии с зонированием г. Перми.

Как видно на диаграмме наибольшее число торговой недвижимости сконцентрировано в центральной части (37,9 %) и прилегающих к центру районах (35,9%). Удельный вес торговой недвижимости, предлагаемой в аренду в районах средней удаленности составляет 20,7%, а отдаленных районах – всего 5,5%.

Средняя арендная ставка торговых помещений без учета киосков и павильонов в целом по г. Перми на конец марта текущего года составила 845 руб./кв.м. в месяц., что на 13,5 % ниже показателя декабря 2008г.

На рынке аренды торговой недвижимости, так же как и на рынке офисной недвижимости произошло перераспределение уровня арендных ставок в сторону их меньшего значения.

Максимальный уровень арендных ставок торговых площадей наблюдается в центральной части города.

Существует весьма значительный разрыв диапазона арендных ставок, особенно заметный при сопоставлении среднеценовых показателей в центральной части города и прилегающих к центру районах.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Мубаракшина (Кожевникова) П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости