Пермь, рынок коммерческой недвижимости, III квартал 2010 г.

Мубаракшина П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости

Мониторинг коммерческого сектора рынка недвижимости

г.Перми за III квартал 2010г.

Существенное влияние на развитие рынка коммерческой недвижимости г. Перми оказывают следующие социально-экономические показатели:

- динамика валового регионального продукта;

- индекс промышленного производства;

- оборот розничной, оптовой торговли и сферы общепита;

- уровень жизни населения (уровень доходов, расходов, уровень безработицы);

- объем инвестиций в основной капитал организаций;

- объемы кредитования в регионе, доступность кредитных ресурсов для бизнеса;

- другие.

В целом, экономическая активность и финансовая стабильность бизнеса являются отражением коммерческой деятельности предприятий и определяют критерии развития рынка коммерческой недвижимости Перми и всего Пермского края.

Основные социально-экономические показатели по Пермскому краю за 9 месяцев 2010 года (по данным Пермьстат):

Оборот предприятий и организаций

За январь-сентябрь 2010 года оборот предприятий и организаций всех видов экономической деятельности составил в действующих ценах 125 5708,4 млн. рублей.

Потребительский рынок

В январе-сентябре 2010 года оборот розничной торговли Пермского края составил 219854,5 млн. рублей, или 96,4% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода прошлого года.

Оборот общественного питания в январе-сентябре 2010 года составил 13 653,1 млн.рублей, или 81,6 % (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода 2009 года.

Объем реализации платных услуг населению Пермского края в январе-сентябре 2010 года по оперативным данным составил 57534,9 млн. рублей, что выше уровня прошлого года на 3,3% (в сопоставимых ценах).

ЦЕНЫ

Сводный индекс потребительских цен и тарифов на все товары и платные услуги в Пермском крае в сентябре 2010 года составил 100,70%, выше этой величины подорожали за прошедший месяц продовольственные товары.

ФИНАНСЫ

Консолидированный бюджет Пермского края в январе-августе 2010 года сведен с профицитом. Доходы превысили расходы на 4460,4 млн. рублей.

В январе-августе 2010 года сальдированный финансовый результат (прибыль минус убыток) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составил 83591,3 млн. рублей прибыли.

На 1 сентября 2010 года суммарная задолженность по обязательствам (кредиторская, задолженность по кредитам банков и займам) организаций, не относящихся к субъектам малого предпринимательства, составила 388556,1 млн. рублей, из неё просроченная – 13440,4 млн. рублей или 3,5% от общей суммы задолженности (на 1 сентября 2009г. – 3,8%).

УРОВЕНЬ ЖИЗНИ НАСЕЛЕНИЯ

Денежные доходы населения края за январь-сентябрь 2010 года по предварительным данным составили 425876,3 млн. рублей (17518 рублей в среднем на душу в месяц), по сравнению с соответствующим периодом предыдущего года увеличились на 6,4%.

Денежные расходы населения края в январе-сентябре т.г. составили 393933,2 млн. рублей (16204 рубля в расчете на душу в месяц), по сравнению с январем-сентябрём предыдущего года увеличились на 4,0%.

Задолженность организаций по заработной плате:

По данным организаций, сообщивших сведения о задолженности по заработной плате по состоянию на 1 октября 2010 года, суммарная задолженность составила 135,2 млн. рублей и уменьшилась по сравнению с сентябрем 2010 года на 50,8 млн. рублей.

Структура рынка коммерческой невидимости г. Перми

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора по состоянию на конец III квартала 2010 года представлены на графике:

Примечание: основными информационными источниками являются Пермская мультилистинговая система, газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина».

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец III квартала 2010 года в г.Перми представлен 7-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора представлены на графике.

Примечание: основными информационными источниками являются Пермская мультилистинговая система, газеты «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», база данных ОАО «Камская долина».

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Вначале представим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов на конец третьего квартала текущего года приходился на Ленинский район (35%). Удельный вес Свердловского района составил 19%, Мотовилихинского района – 15%, Дзержинского – 14%, Индустриального – 9%. Наименьшее же количество предложений – в Кировском (5%) и Орджоникидзевском (3%) районах города.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г.Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость, специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина» было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости в зависимости от зонирования представлен в полной версии отчета.

Анализируя структуру предложения на рынке купли-продажи офисной недвижимости, исходя из качественных характеристик, можно констатировать, что около 50% из общего объема предложений приходится на встроенно-пристроенные офисные помещения

Количество предложений встроенно-пристроенных офисных помещений находится примерно на одном уровне, как в центральной части города, так и в прилегающих к центру районах, так и в районах средней удаленности. Количество же предложений встроено-пристроенных объектов офисной недвижимости в отдаленных районах значительно меньше, чем в остальных зонах престижности местоположения.

Проведя анализ структуры предложения офисов, расположенных в отдельно стоящих административных зданиях, можно сказать следующее:

·                     Качественные офисы (класс В) в наибольшей степени расположены в центральной части города. Аналогичная ситуация и с офисами класса С, наибольший объем которых выставлен на продажу в центральных микрорайонах города.

Офисы низкого класса качества (D) представлены во всех микрорайонах города. Отметим, что именно в этом сегменте офисной недвижимости зафиксировано максимальное падение среднеценового показателя за третий квартал текущего года, а именно на «-»4,1%.

Естественно, что подобное распределение офисной недвижимости по районам города и по классам качества сказывается и на уровне цен предложения.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предложений по состоянию на конец третьего квартала текущего года находится в ценовом диапазоне от 40 000 руб./кв.м. до 60 000 руб./кв.м. (50% от общего количества предложений в выборке)

Говоря об изменении цен предложения, можно констатировать, что за период с июня по сентябрь 2010 года наблюдается пусть и незначительный, но рост среднеценового показателя на рынке купли-продажи офисной недвижимости, который составил «+»0,75%.

Средняя цена предложения на рынке офисной недвижимости по состоянию на 29.09.2010 года составила 52 363 руб./кв.м.

Динамика среднеценовых показателей на вторичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает снижение средних цен предложения на «-» 1,9%.

Средняя цена предложения на вторичном рынке офисной недвижимости по состоянию на 29.09.2010 года составила 52 677 руб./кв.м.

Динамика средней цены предложения на первичном рынке купли-продажи офисной недвижимости, отражает рост на «+» 1,0%.

Средняя цена предложения на первичном рынке купли-продажи офисных помещений по состоянию на 29.09.2010 года составила 47 132 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Рассмотрим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия.

Наибольшее количество предложений офисных объектов приходится на Ленинский район (36%).

Удельный вес Свердловского района в общей структуре предложения составляет 32%. Также достаточно большое количество офисных площадей предлагается в аренду в Мотовилихинском районе (14%). Минимальное количество предложений – в Кировском (2%) районе.

Отметим, что хотя и распределение удельных весов количества предложений офисных помещений по районам города достаточно стабильно с начала года и явные лидеры (Ленинский район) и аутсайдеры (Кировский и Орджоникидзевский районы) прослеживаются отчетливо, но при этом происходит ряд изменений в структуре предложений

На рынке аренды коммерческой недвижимости г. Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми, разработанное специалистами аналитического отдела ОАО «Камская долина».

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в 1-й зоне (53%).

Мониторинг рынка коммерческой недвижимости в зависимости от зонирования представлен в полной версии отчета.

Анализируя структуру предложения на рынке аренды офисной недвижимости, исходя из качественных характеристик, можно констатировать, что на рынке аренды офисной недвижимости около 30% приходится на встроено-пристроенные офисы, а 70 % соответственно, на отдельно стоящие административно-офисные здания различного класса качества.

На рынке аренды офисной недвижимости за III квартал 2010 года произошел рост показателя средней арендной ставки на «+» 0,2 %.Таким образом, можно говорить о том, что и в данном сегменте наблюдается некоторая стабилизация.

На рынке аренды офисных объектов наибольшее число офисных помещений за анализируемый период предлагалось, в ценовом диапазоне от 300 до 600 руб./кв.м. в месяц (более 70% от общего объема предложений).

Средняя арендная ставка на рынке офисной недвижимости по состоянию на конец третьего квартала текущего года составила 479 руб./кв.м. в месяц.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Мубаракшина П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости