Мониторинг рынка коммерческой недвижимости г. Перми

за III квартал 2008г.

Рынок купли-продажи

В настоящее время рынок купли-продажи коммерческих объектов в г.Перми представлен 8-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора на конец III квартала 2008 года представлены на графике.

Рынок аренды

Рынок аренды коммерческих объектов на конец III квартала 2008 года в г.Перми представлен 6-ю сегментами, доля которых отслеживается в результате систематического мониторинга рынка (сегментов фактически может быть больше). Удельные веса каждого из них в общей структуре коммерческого сектора представлен на графике.

Сегмент офисов

Рынок купли-продажи офисной недвижимости

Рассмотрим структуру предложения офисов, исходя из территориального критерия. Наибольший удельный вес по количеству предложений офисных объектов в течение всего анализируемого периода приходился на Свердловский и Ленинский районы (50% всех предложений). Весьма велико число предложений офисной недвижимости в Мотовилихинском и Дзержинском районах. Наименьшее же количество предложений – в Орджоникидзевском районе города.

Следует отметить, что на рынке коммерческой недвижимости г.Перми, как и на рынке жилья, прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города. Однако категории престижности здесь формируются иначе, чем на рынке жилья в силу сложившихся деловых и торговых зон г.Перми. Для того чтобы отразить эту зависимость аналитическим отделом ОАО «Камская долина», было разработано зонирование коммерческой недвижимости г. Перми.

Из представленного графика видно, что наибольшее количество офисов на рынке купли-продажи предлагается в 1-й зоне (порядка 41%). Достаточно большая доля приходится на 2-ю зону (около 31%), а минимальная – на 4-ю зону (всего 7-9%). Это можно объяснить более высокой деловой активностью в центральных и прилегающих к центру районах города.

Если рассматривать распределение числа предложений объектов офисной недвижимости в г. Перми в зависимости от диапазона цен, то можно отметить тот факт, что наибольшее количество предположений находится в ценовом диапазоне от 60 000 руб./кв.м. до 80 000 руб./кв.м. При этом наблюдается явное смещение в сторону более дорогих предложений.

Средняя цена предложения офисной недвижимости на конец третьего квартала 2008 года - 84 630 руб./кв.м.

В третьем квартале 2008 года произошло снижение средних цен предложения на рынке офисной недвижимости, которое составило 4,20%.

Если рассматривать ситуацию с начала года, то можно говорить о положительной динамике на рынке офисной недвижимости. Так с декабря 2007 года по сентябрь 2008 года рост цен на рынке купли-продажи офисной недвижимости - 3,85%.

Динамика средних цен предложения и количества предложений в сегменте офисной недвижимости за период с декабря 2007 года по сентябрь 2008 года, отражена ниже на графике.

Наибольшие цены предложения офисных объектов наблюдаются в Ленинском районе города (108 108 руб./кв.м.). Минимальные среднеценовые показатели в – Орджоникидзевском (56 262 руб./кв.м.) и Кировском (56 127 руб./кв.м.) районах, где, кроме того, зафиксирован наименьший объем предложений, что приводит к нерепрезентативности выборки, а значит, к большей погрешности в расчетах средней цены, чем в других районах города.

Можно отметить, что максимальный разрыв ценового диапазона наблюдается в Свердловском районе города (от 35 000 до 159 000 руб./кв.м.), что связанно как с его территориальными особенностями, так и с широким спектром классов представленной офисной недвижимости, начиная от помещений на промышленных территориях класса D до офисных центров класса В+.

Рассматривая ситуацию в разрезе категорий престижности местоположения офисной недвижимости в г.Перми среднеценовые показатели офисных помещений, расположенных в центральной части города, существенно превышают остальные рассматриваемые районы. Так средняя цена предложения офисной недвижимости в центре на конец сентября составила 106 898 руб./кв.м., а вот в отдаленных районах – 52 846 руб./кв.м.

Рынок аренды офисной недвижимости

Наибольшее количество предложений офисных объектов на конец третьего квартала наблюдается в Ленинском и Свердловском районах. Также достаточно большое количество офисных площадей в Мотовилихинском районе. Примерно одинаковый удельный вес в общей структуре занимают Дзержинский и Индустриальный районы. Минимальное количество предложений – в Кировском и Орджоникидзевском районах.

На рынке аренды коммерческой недвижимости г.Перми также прослеживается зависимость цены предложения от удаленности от центра города, что позволяет применять к анализу этого рынка современное зонирование коммерческой недвижимости г.Перми.

Наибольшее количество объектов на рынке аренды офисов предлагается в 1-й зоне (более 50%), поскольку она является наиболее развитой.

Отмечена тенденция увеличения числа предложений в прилегающих к центру районах. Данная ситуация связана с увеличением заинтересованности инвесторов и арендаторов к районам, расположенным в непосредственной близости к деловой части города. Этот интерес, прежде всего, подогревает чувствительная разница уровня арендных ставок и развитие транспортной доступности.

Наименьшее количество предложений объектов на рынке аренды офисов зафиксировано в 3-й зоне. Причем, незначительное количество предложений в 3-й и 4-й зонах, плюс небольшой разброс в ценовых показателях на рынке аренды позволило объединить эти зоны в одну «Районы средней удаленности и отдаленные районы».

Наибольшее количество предложений офисной недвижимости, предлагаемой в аренду, приходится на уровень арендных ставок 600 -1 000 руб./кв.м. в месяц. Именно в этот ценовой диапазон попадает 63% предложений выборки

Показатель средней арендной ставки на рынке офисной недвижимости г.Перми на конец третьего квартала составил 845 руб./кв.м. в месяц.

Рост средней арендной ставки на рынке аренды офисной недвижимости в третьем квартале 2008 года - 1,01%.

В разрезе административных районов города максимальное значение средней арендной ставки на офисную недвижимость в течение III квартала 2008 года зафиксировано в Ленинском районе, и на конец рассматриваемого периода времени находилось на уровне 957 руб./кв.м в месяц. Отметим, что большая часть Ленинского района относится к деловой части города.

В Дзержинском и Мотовилихинском районах среднеценовой показатель находится примерно на одном уровне (769 и 701 руб./кв.м. в месяц соответственно).

Максимальные арендные ставки, на сегодняшний момент, существуют в центральной части города в новых офисных центрах (арендные ставки в офисах класса А, В+, В находятся в диапазоне от 980 руб./кв.м. в месяц до 2 000 руб./кв.м. в месяц). В то время как, в остальных районах основная масса предложений приходится на встроено-пристроенные площади, расположенные в жилых домах, где уровень арендной ставки в большинстве случаев ниже, нежели в отдельно стоящих офисных зданиях.

Показатель средней арендной ставки на офисы, расположенные в центре города находится на уровне 1 000 руб./кв.м. в месяц. В прилегающих к центру районах – 750 -800 руб./кв.м. в месяц, в районах средней удаленности и отдаленных районах диапазон арендных ставок от 230 до 1 000 руб./кв.м. в месяц, среднеценовой же показатель на уровне 500 -530 руб./кв.м. в месяц.

Если рассматривать уровень арендных ставок на офисные помещения в зависимости от класса качества, то офисы класса «А» предлагались по цене 1 100 – 1 600 руб./кв.м. в месяц.

Офисы класса «В+» и «В», сдаются в аренду в бизнес центрах / офисных центрах и во встроено-пристроенных помещениях новых жилых домов по цене от 850 руб./кв.м. в месяц до 1 500 руб./кв.м. в месяц.

Офисы класса «С», предлагались в аренду в отдельно стоящих зданиях, либо встроенно-пристроенных помещениях на первых и цокольных этажах многоэтажных жилых домов существующей застройки. Величина арендной ставки на офисные помещения класса «С» весьма зависит от местоположения объекта и качества внутренней отделки и колеблется от 450 руб./кв.м. до 2 000 руб./кв.м. в месяц.

Как видно из приведенных выше данных, в офисных помещениях различного класса качества величина арендных ставок может быть сопоставима, например, максимальный уровень в классе «С» соответствует минимальному уровню в классе «В», максимальный уровень класса «В» сопоставим с уровнем в классе «А». Данная ситуация объясняется рядом причин, основной из которых является несоответствие офисных центров тому классу качества, который был заявлен при разработке проекта, то есть офисные центры заявленные как класс «А» по сути соответствуют требованиям данного класса только на 60-70%, тоже самое происходит и с классом «В».

Сегмент торговой недвижимости

Рынок купли-продажи торговой недвижимости

Лидерами по числу предложения торговых объектов на конец третьего квартала являются Свердловский (25,5%) и Мотовилихинский (23,6%) районы. В Дзержинском районе предлагалось 14,2% из всего объема выставленных площадей, в Индустриальном – 11,3 % а в остальных районах – менее 10%.

Сопоставляя данные структуры предложения на конец второго и третьего кварталов текущего года, видно, что в сентябре увеличился удельный вес Мотовилихинского и Кировского районов, при этом произошло незначительное снижение долей Свердловского, Индустриального и Орджоникидзевского районов.

В центральной части города с учетом микрорайонов Ленинского, Свердловского и Дзержинского районов предлагается около 31% торговых площадей. Данный показатель ниже, чем в сегменте офисной недвижимости.

Структура предложения торговых площадей в соответствии с зонированием г.Перми на конец III квартала 2008 г. представлена на графике.

Наибольшее количество торговых площадей предлагалось в прилегающих к центру районах (35,8%), наименьшее число предложений зафиксировано в отдаленных районах. Однако можно говорить о том, что на сегодняшний день привлекательными для инвесторов, девелоперов становятся не только центр города, но и отдаленные районы, т.е. те территории, где присутствует высокий пешеходный поток и транспортная доступность.

Примечание: что при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, магазинах или встроено-пристроенных помещениях жилых домов.

Анализируя ситуацию на сегменте торговой недвижимости можно отметить, что выборка по объектам торговой недвижимости состоит из значительно меньшего числа предложений, чем выборка по офисным объектам, что приводит к большому разбросу ценовых диапазонов. В итоге, возникает значительная погрешность при расчете средних показателей. В результате этого выход на рынок или уход с рынка более дорогих или более дешевых объектов приводит к соответствующим изменениям среднеценовых показателей, особенно эта ситуация ощущается при выходе на рынок крупных торговых объектов современного формата с заявленной ценой предложения выше среднего значения.

Средняя цена предложения торговой недвижимости на конец третьего квартала 2008 года - 88 434 руб./кв.м.

Рост средней цены предложения на рынке торговой недвижимости в третьем квартале составил 1,48%.

Максимальная цена предложения торговых площадей наблюдается в центральной части города - 130 000 руб./кв.м.).

Отметим особенность, существующую на рынке торговой недвижимости – значительный разрыв диапазона цен, особенно заметный в центральной части (от 76 763 до 253 210 руб./кв.м.) и прилегающих к центру районах (от 43 000 до 161 000 руб./кв.м.). Данное обстоятельство является результатом исторического развития рынка, т.е. в данном сегменте представлены как высококачественные торговые площади в современных торговых центрах, гипермаркетах и т.д., так и торговые объекты, с очень низкими качественными характеристиками.

Кроме того, на рынке торговой недвижимости существует значительный разрыв цен, особенно между средней ценой предложения в центральной частью города и отдаленными районами (среднеценовой показатель в центральной части города более чем в 2 раза превышает среднеценовой показатель в отдаленных районах города).

Рынок аренды торговой недвижимости

Рассматривая ситуацию на рынке аренды торговой недвижимости на конец III квартала 2008 года, можно отметить, что лидерами являются Свердловский, Ленинский и Мотовилихинский районы, на долю каждого из которых приходится порядка 20 % из всего объема предложений.

На графике представлено распределение количества предложений торговой недвижимости на рынке аренды в соответствии с зонированием г. Перми на конец III квартала 2008 г.

Как видно из графика наибольшее число торговой недвижимости сконцентрировано в центральной части (44,7%), что является закономерной ситуацией в свете тенденций развития рынка коммерческой недвижимости в целом.

Средняя арендная ставка торговых помещений без учета киосков и павильонов в целом по г. Перми на конец сентября текущего года составила 1 071 руб./кв.м. в месяц.

Рост средней арендной ставки на рынке торговой недвижимости за III квартал 2008 года - 3,4%.

Минимальное значение арендной ставки, в июле и августе текущего года, было зафиксировано на уровне 300 руб./кв.м. в месяц, на торговые площади, расположенные в микрорайоне Молодежный, Орджоникидзевского района. Минимальная арендная ставка в сентябре составила 500 руб./кв.м. в месяц на торговую недвижимость, находящуюся в микрорайоне Закамск Кировского района. Максимальное значение арендной ставки в июле и августе 2008 года составило 2 500 руб. /кв.м. в месяц на торговые площади в магазинах расположенных в центральной части города по улицам Ленина и Комсомольский проспект. В сентябре максимальное значение арендой ставки зафиксировано в размере 3 400 руб./кв.м. в месяц. По такой цене предлагались в аренду торговые площади в магазине, расположенном в центральной части Ленинского района.

Примечание: при расчете количества предложений торговых площадей, предлагаемых на рынке, учитывались только торговые площади в торговых центрах, отдельно стоящих зданиях магазинов или встроено-пристроенные помещения торгового назначения в жилых домах.

Максимальный уровень арендных ставок торговых площадей наблюдается в центральной части города, и по состоянию на конец сентября текущего года среднценовое значение составило 1 583 руб./кв.м. в месяц.

Существует весьма значительный разрыв диапазона арендных ставок, особенно заметный при сопоставлении среднеценовых показателей в центральной части города (1 583 руб./кв.м. в месяц) и прилегающих к центру районах (около 700 руб./кв.м. в месяц).

Таким образом, с учетом произошедших изменений в III квартале 2008 на рынке коммерческой недвижимости, можно констатировать следующее:

· Наблюдается отрицательная динамика изменения средних цен на рынке купли-продажи офисной недвижимости.

· На рынке купли-продажи торговой недвижимости рост цен имеет положительный тренд, однако продолжается тенденция, сложившаяся c конца 2007 года, то есть наблюдается снижение темпов роста цен.

· На рынке аренды офисной и торговой недвижимости зафиксирован рост средних показателей, однако, так же как и на рынке купли-продажи, существует все предпосылки для замедления темпов роста арендных ставок.

Рассмотрев в совокупности все произошедшие изменения на сегментах коммерческой недвижимости, хотелось бы отметить следующий факт: на современном этапе развития рынка при значительном росте объема предложения коммерческой недвижимости нового формата, соответствующей требованиям современного рынка, можно говорить о переходе к стадии стабилизации, что отражается на снижении темпов роста цен. Именно данная ситуация на сегодняшний день и наблюдается на рынке коммерческой недвижимости г.Перми.

Обзор подготовлен на основе методологии главного аналитика Российской гильдии риэлторов, профессора Российской академии народного хозяйства им. Г.В. Плеханова, кандидата технических наук Стерника Г.М.

Исполнитель:

Кожевникова П.В., аналитик I категории ОАО «Камская долина»,

сертифицированный РГР аналитик рынка недвижимости