1.      Общая часть

Город Омск является крупным городом в России и административным центром Омской области, основан в 1716 году. Официально получил статус города в 1782 году. С 1934 года — административный центр Омской области.

Исторически сложилось, что Омск принадлежит к числу городов с высоким удельным весом промышленных видов экономической деятельности (обрабатывающие производства, производство и распределение ресурсов и пр.). Данный показатель составляет 45,4%. Далее следует оптовая и розничная торговля – 24,1%. Также приоритетна строительная отрасль – 12,4%. Меньшим удельным весом обладают такие отрасли, как: транспорт и связь (7,7%), аренда и операции с недвижимым имуществом (3,4%). Остальные виды деятельности – 7%.

По данным на 01.01.2012 г. в городе Омске функционирует 1 587 объектов бытового обслуживания населения, 5 279 объектов розничной торговли, включая магазины, супермаркеты и специализированные торговые центры, 586 объектов общественного питания (столовые, рестораны, кафе).

В целях усиления инвестиционной привлекательности города, высокими темпами реализуются региональными, федеральными и иностранными компаниями проекты по развитию коммерческой недвижимости. Только за 2011 год было введено в действие 14 новых крупных объектов, среди которых торговые комплексы «Продуктория», «Гулливер», «О,Кей», «ПароPlaza», «Магнит», «НоваТор» и др. По итогам 2011 года инвестиции в строительство объектов коммерческого назначения увеличились на 11,5%. Согласно Генеральному плану развития Омска общественно-деловую территорию города планируется увеличить в 3,5 раза.

Данный анализ проведен компанией «ОМЭКС» в соответствии и на основе стандартов, принципов и методологии, изложенных в монографии Главного аналитика Российской гильдии риэлторов Г.М. Стерника «Анализ рынка недвижимости для профессионалов». Осуществлен авторский надзор, учтены рекомендации Комиссии по аттестации САРН.

При анализе рынка коммерческой недвижимости за III квартал 2012 г. были использованы данные трех периодических изданий – журналов Рынок Недвижимости, Бизнес Недвижимость и Недвижимость.

На этой основе сформирована генеральная совокупность из 6 261 нормализованной оферты, в результате чего была получена репрезентативная база данных из 5432 уникальных оферт, дифференцированная на 306 выборок.

Рынок коммерческой недвижимости является слабо структурированным рынком. Среди участников рынка принято укрупненное разделение на торгово-офисную и производственно-складскую недвижимость. Для целей мониторинга и анализа было произведено более глубокое параметрическое деление:

§  Торговая. Сюда относятся все разновидности коммерческой недвижимости, предназначенные для организации мест продажи товаров и услуг, в том числе: торговые площади в торговых центрах, отдельно стоящие торговые здания.

§  Street Retail - Нежилые помещения на первых этажах жилых домов, расположенных на первой линии вдоль основных транспортных магистралей города в связи с существенным влиянием на сегмент торговой недвижимости и на рынок в целом, выделен в отдельный сегмент.

â  Офисная - офисные помещения в бизнес-центрах, офисных центрах, торгово-офисные площади.

â  Производственная. Здания и помещения производственного и производственно-складского назначения.

â  Складская. Выделена в отдельный сегмент в силу специфики использования именно в логистических процессах и не включает производственные площади.

â  Земельные участки

Такое деление позволяет проведение более точного анализа по каждому сегменту, и наиболее ясно отражает картину удельных показателей стоимости, сложившихся в регионе.

Проблема структурирования и классификации объектов недвижимости всегда привлекала повышенное внимание участников рынка недвижимости. Хотя выделение большого числа типов объектов усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результатов, однако дает уменьшение разброса цен внутри типа.

Базовые показатели выборок представляются в определенной форме, которая представляет собой числовую дискретную пространственно-параметрическую модель (ДППМ) рынка коммерческой недвижимости Омской области. В этой форме записываются все множество значений нескольких показателей – обобщенных по всему городу и дифференцированных по нескольким основаниям. Набор ДППМ для I, II и IIIкварталов 2012 года позволил построить динамическую модель для каждого сегмента рынка коммерческой недвижимости. На основании данных таблиц ДППМ были полученные следующие результаты, представленные в форме графиков и диаграмм.

1.1 Сектор продаж

На Графике 1 представлено распределение объектов недвижимости по сегментам рынка и по административным округам.

График 1. Количество предложений по типам объектов в округах г.Омска, шт (продажа).

Диаграмма 1. Распределение предложений по продаже коммерческой недвижимости в г.Омске в III квартале 2012г., шт.

Диаграмма 2. Объем рынка по продаже коммерческой недвижимости в г.Омске в III квартале 2012г., руб.

Диаграмма 3. Объем рынка по продаже коммерческой недвижимости в г.Омске в III квартале 2012г., кв.м.

На Диаграмме 1 представлено процентное соотношение предложений торгово-офисной и производственно-складской недвижимости. Преимущественно к продаже предлагается торгово-офисная недвижимость, и составляет более 80% от общего объема рынка коммерческой недвижимости. Как видно из Диаграммы 2 объем рынка в рублях также состоит из объектов торгово-офисной недвижимости. Противоположная ситуация с объемом рынка, выраженном в квадратных метрах, что наглядно демонстрирует Диаграмма 3. Чуть более 50% площадей, представленных к продаже на рынке коммерческой недвижимости составляют торгово-офисные площади. Это объясняется значительным численным преимуществом данного сегмента рынка коммерческой недвижимости. Производственно-складские объекты наоборот – уступают численно, однако в силу достаточно больших территорий и площадей объектов не уступают объемами в кв.м., и составляют 47% от общего объема рынка.

На Графике 2 представлена динамика развития рынка недвижимости в 2012 г. Как видно из графика, с начала года произошел

спад на рынке коммерческой недвижимости по отношению к показателям 3 квартала 2012 года во всех округах г. Омска. На Графике 2 представлена динамика развития рынка недвижимости в 2012 г. Как видно из графика, с начала года произошел спад на рынке коммерческой недвижимости по отношению к показателям 3 квартала 2012 года во всех округах г. Омска. Самые низкие показатели стоимости на протяжении первых трех кварталов 2012 года отмечены в Октябрьском АО, что отмечается, кстати, и на рынке жилья г.Омска. Самая дорогая коммерческая недвижимость (также как и на рынке жилья) зафиксирована в Центральном АО.

График 2. Динамика изменения удельного показателя стоимости на рынке коммерческой

недвижимости в г. Омске в 2012 г. в округах г.Омска.

На Графике 3 отражена общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Омской области. Наиболее высокие цены отмечены в г. Омске. В III квартале 2012 г. средневзвешенный показатель стоимости на рынке коммерческой недвижимости составил 24 652 руб./кв.м.

График 3. Динамика изменения удельного показателя стоимости на рынке коммерческой недвижимости в Омской области в 2012 г. в Омской области.

По данным Территориального органа Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии количество сделок с земельными участками в III квартале 2012 г. в 5 раз превышает количество зарегистрированных сделок с нежилыми помещениями.

Таблица 1. Информация Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за 2012 г.

1.2 Сектор аренды

На Графике 4 представлено распределение предложений коммерческих объектов на рынке аренды. Наибольшее количество объектов разных сегментов рынка находится в Центральном АО. Как видно из графика, рынок аренды нежилых помещений в г. Омске развит гораздо меньше нежели рынок продажи.

График 4. Количество предложений по типам объектов в округах г.Омска в III квартале 2012 г., шт

Самыми востребованными на рынке аренды по-прежнему остаются Кировский и Центральный АО.

Диаграмма 4. Распределение предложений по аренде коммерческой недвижимости в г.Омске в III квартале 2012г., шт.

Диаграмма 5. Объем рынка по аренде коммерческой недвижимости в г.Омске в III квартале 2012г., руб.

Как видно из Диаграммы 4, количество предложений по аренде торгово-офисной недвижимости, так же как и в секторе продаж значительно превышает количество предлагаемой в аренду производственно-складской недвижимости, и составляет в III квартале 2012 г. 86%. А вот количество предлагаемых в аренду квадратных метров среди торгово-офисной и производственно-складской недвижимости примерно одинаково, и составляет соответственно 51% и 49%. Ценовые характеристики. Диаграмма 5 показывает количество предложений по аренде, выраженное в рублях. Как видно из диаграммы, общая стоимость объектов торгово-офисной недвижимости превышает более чем в 3 раза общую стоимость производственно-складской.

Диаграмма 6. Объем рынка по аренде коммерческой недвижимости в г.Омске в III квартале 2012г., кв.м.

Диаграмма 6 отражает объемы коммерческой недвижимости, выраженные в кв.м. Общая площадь объектов торгово-офисной недвижимости сопоставима с производственно-складской по объемам, представленных на рынке объектов. Самые высокие ставки арендной платы на рынке коммерческой недвижимости

отмечены в Советском и Ленинском АО, и достигает 300 руб./кв. м. Самые низкие показатели наблюдаются в Октябрьском АО, и составляет в III квартале 2012 г. 113 руб./кв. м

График 5. Динамика изменения ставки арендной платы на рынке коммерческой недвижимости в г. Омске в 2012 г.

По Омской области на рынке аренды ситуация незначительно отличается от сектора продаж: самые высокие арендные ставки отмечены в г. Омске. Из области можно выделить Омский район, который отличается куда более высокими показателями, в отличие от других районов области. Все это отражено в Графике 6.

График 6. Динамика изменения ставки арендной платы на рынке коммерческой недвижимости в Омской области в 2012 г.

2.      Рынок торгово-офисной недвижимости

2.1 Сектор продаж

Торгово-офисная недвижимость, в виду высокой востребованности, является одним из основных сегментов рынка коммерческой недвижимости. К торгово-офисной недвижимости относятся:

â  офисные здания (бизнес-центры, здания административно-офисного назначения, банковские здания);

â  офисные помещения в офисных зданиях (профиль: офис продаж, представительство, шоу-рум, зал, конференц-зал, банк, складские помещения (склад-офис) и др.);

â  имущественные комплексы торгового назначения (торговые центры, развлекательные центры);

â  отдельные здания торгового назначения (гипермаркеты, супермаркеты, магазины, павильоны, аптеки, медцентры, автосалоны и др.);

â  помещения торгового назначения (гипермаркеты, супермаркеты, магазины, павильоны, аптеки, медцентры, автосалоны и др.).

Диаграмма 7. Распределение объема предложения

торгово-офисных помещений на продажу по г.Омску

в зависимости от общей площади, III квартал 2012,

% от количества предложений в шт.

Диаграмма 7 отражает предложения по продаже торгово-офисной недвижимости в зависимости от площадей. Наибольшее количество предложений представлено объектами площадью до 100 кв.м – в целом занимает долю 59% всего рынка коммерческой недвижимости. Удельная стоимость таковых объектов (за 1 кв.м), по сравнению с объектами большей площадности, как видно

из диаграммы, 46 303 руб./кв.м. Существенно меньше представлено объектов площадью от 100 до 500 кв.м – 34% рынка, стоимость объектов в среднем за 1 кв.м также существенно ниже – 35 930 руб./кв.м. Примерно одинаковое количество объектов предлагается к продаже в сегментах от 500 до 1000 кв.м и свыше 1000 кв.м – 3 и 4% рынка соответственно. Как правило, такие объекты пользуются наименьшим спросом, в связи с чем и стоимость 1 кв.м гораздо меньше: объекты от 500 до 1000 кв.м в среднем за 1 кв.м предлагаются к продаже по стоимости 33 771 руб., а свыше 1000 кв.м стоимость в среднем составляет 28 998 руб.

На рынке торговой недвижимости самые высокие показатели удельной стоимости отмечены в Центральном АО. К третьему кварталу 2012 г. средневзвешенный показатель составил 38 887 руб./кв.м.

График 7. Динамика изменения удельного показателя стоимости торговой недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

Нежилые помещения на первых этажах жилых домов (Street Retail) в связи с существенным влиянием на сегмент торговой недвижимости и на рынок в целом, выделен в отдельный сегмент. Наиболее привлекательными для арендаторов и предпринимателей являются помещения в домах, расположенных на первой линии вдоль основных транспортных магистралей города. Таким образом, район ул. Ленина, проспекта Карла Маркса Центрального АО, демонстрирует максимальные показатели удельной стоимости. В III квартале средневзвешенный показатель в ЦАО составил 51 545 руб./кв.м. Минимальный показатель отмечен в Октябрьском АО, и составил 39 951 руб./кв.м.

График 8. Динамика изменения удельного показателя стоимости Street Retail по округам г. Омска в 2012 г.

Ситуация на рынке офисной недвижимости мало отличается от общей картины в данном сегменте. Как видно из Графика 9 самым дорогим по-прежнему остается Центральный АО, в котором динамика цен с начала года практически стабильна.

График 9. Динамика изменения удельного показателя стоимости офисной недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

2.2 Сектор аренды

Диаграмма 8. Распределение объема предложения

торгово-офисных помещений на продажу по г.Омску

в зависимости от общей площади, III квартал 2012,

% от количества предложений в шт.

Представленные к аренде торгово-офисные объекты недвижимости преимущественно имеют небольшие площади до 100 кв.м. – более 60% предложений. 30% предложений рынка торгово-офисной недвижимости представлено объектами площадью от 100 до 500 кв.м.

Сегодня в секторе аренды торгово-офисной недвижимости, так же,

как и в секторе продаж, мало объектов с большими площадями 5 % составили площади от 500 до 1000 кв.м., и лишь 3% объектов площадью свыше 1000 кв.м.

График 10. Динамика изменения ставок арендной платы торговой недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

График 11. Динамика изменения ставок арендной платы офисной недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

Бизнес-центры г.Омска

В 2009 году Гильдия управляющих и девелоперов разработала и приняла собственную, базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России. Главная цель классификации ГУД – маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. Для проведения этой работы в городах создаются Сертификационные комиссии, в состав которых входят эксперты ГУД и представители местного сообщества, профессионалы рынка. Комиссия присваивает объекту классность, опираясь на профессиональную оценку экспертов и критерии базовой классификации ГУД.

Базовая классификация бизнес-центров ГУД принята с учетом основных тенденций рынка, его современных требований и состояния на текущий момент в крупных мегаполисах. Причем, в ГУД принято решение, что с изменением рыночных требований к объектам офисной недвижимости, возможны изменения и в базовой классификации. Не реже 1 раза в год может рассматриваться вопрос о необходимости внесения таких изменений (дополнений).

В регионах России, ввиду специфики региональных рынков недвижимости и требований, предъявляемым к офисным объектам, возможны уточнения части параметров базовой классификации. 

В настоящий момент сертификационные комиссии ГУД по классификации бизнес-центров России работают в Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Самаре, Тюмени, Казани, Нижнем Новгороде, Краснодаре, Ростове-на-Дону, Омске. Ведется работа по созданию комиссий и баз объектов для классификации в других городах.

В 2012г.в Омске была создана Сертификационная комиссия для целей присвоения классов Бизнес-центрам и крупным офисным центрам г.Омска. Всего в городе насчитывается более 30 офисных и бизнес-центров, из которых на рассмотрение комиссии были представлены только восемь. В из число вошли такие крупные бизнес-центры как ТОК «Фестиваль», БЦ «Большевичка», БЦ "Гостиный двор", БЦ "Капитал", ТВЦ "Каскад", ТРК "Континент", БЦ "Олимп", МФК "Миллениум". В ходе работы комиссии БЦ «Капитал» был снят с рассмотрения в связи с тем, что объект не введен в эксплуатацию.

По итогам заседаний был составлен протокол, в котором отражены классы, присвоенные омским бизнес-центрам, приведенные в Таблице 1.

Таблица 1. Классификация офисных и бизнес-центров г.Омска в соответствии с базовой классификацией бизнес-центров Гильдии управляющих и девелоперов (ГУД).

3.      Рынок производственно-складской недвижимости

3.1 Сектор продаж

Рынок производственно-складской недвижимости в Омской области – в основном вторичный рынок. Сегодня на рынке производственно-складской недвижимости преобладают два основных ценообразующих фактора: местоположение относительно районов города; класс качества недвижимости. Объекты производственного и складского назначения сосредоточены в основном на окраинах города: промышленная зона Советского АО (проспект Губкина, ул. Комбинатская, Доковская и др.), промышленная зона Кировского АО (ул. Семиреченская, ул. Мельничная), промышленная зона Центрального района (ул. 22 Партсъезда), а также промзоны в районе ул. 3 Молодежная Октябрьского АО. Эта особенность расположения обусловлена тем, что производственный сегмент недвижимости представлен территориями бывших заводов, которые в соответствие с градостроительным планом выносились на окраину города. Важным моментом является возможность размещения производства на территориях, сложившихся промышленных зон в центральной части города.

Диаграмма 9. Распределение объема предложения производственно-складских помещений на продажу

по г.Омску в зависимости от общей площади,

III квартал 2012, % от количества.

На рынке производственно-складской недвижимости представлены объекты преимущественно площадью до 500 кв.м. – 17 338 руб./кв.м. Стоимость за 1 кв.м. в среднем для таковых объектов составляет 17 338 руб. Сложившаяся тенденция уменьшения стоимости 1 кв.м в зависимости от увеличения площади объектов четко просматривается для производственно-складских объектов. Самыми дешевыми являются объекты площадью свыше

10 000 кв.м. При мониторинге рынка данного направления из сегмента производственно-складской недвижимости, для наиболее полного представления о сегменте, отдельно были выделены складские помещения.

Производственные помещения

Для недвижимости производственного назначения Омской области предпочтительным является наличие таких характеристик, как:

§  наличие железнодорожной ветки;

§  удобные подъездные пути, наличие рампы или пандуса для разгрузки-погрузки;

§  наличие электричества и отопления;

§  капитальный ремонт.

На Графике 2 представлена динамика средних цен 1 кв.м. производственных помещений по административным округам г.Омска.

График 12. Динамика изменения удельных показателей стоимости производственной недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

Сектор аренды

На Графике 13 представлены изменения ставок арендной платы производственных помещений с начала 2012 г.

График 13. Динамика изменения ставок арендной платы производственной недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

Разброс цен связан, прежде всего, с качественным состоянием производственных помещений и уровня офисов при них, а также с тем, что одни арендодатели включают в стоимость коммунальные расходы, чтобы не обременять арендатора лишними расчетами, другие же определяют арендную ставку в чистом виде, предлагая арендатору отдельно оплачивать коммунальные счета по факту их выставления соответствующими организациями.

Складские помещения

Складская недвижимость включает в себя:

§  открытые площадки – склады;

§  неотапливаемые необорудованные складские здания и помещения;

§  отапливаемые необорудованные складские здания и помещения;

§  отапливаемые оборудованные складские здания и помещения;

§  холодильные и морозильные камеры и др.

В Омской области данный сегмент рынка становится все более востребованным в связи с развитием предпринимательской деятельности и ростом промышленной отрасли в регионе. График 14 отражает динамику удельных показателей стоимости складской недвижимости в городе Омске. Стабильная ситуация отмечена в Советском АО, в III квартале 2012 г. средневзвешенная цена 1 кв.м. составила 8 727 руб./кв.м. Рост цен отмечен в Центральном АО, если в первом квартале средний удельный показатель стоимости составлял 11 894 руб./кв.м., то к третьему кварталу стоимость 1 квадратного метра выросла до 14 645 руб./кв.м.

График 14. Динамика изменения удельных показателей стоимости складской недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

Как видно из Графика 15, самая высокая ставка арендной платы отмечена в III квартале 2012 г. в Ленинском АО, и составила 174 руб./кв. м. В целом ситуация на рынке складских помещений является стабильной.

График 15. Динамика изменения ставок арендной платы складской недвижимости по округам г. Омска в 2012 г.

4.        Рынок земли

В силу природного происхождения, стоимость земли носит иррациональный характер, а рынок земельных участков обладает целым рядом специфических особенностей. Поэтому при формировании выборок этот сегмент рынка рассматривался отдельно. В результате было сформировано 16 выборок, куда вошли предложения по аренде и продаже для земель населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Как видно из диаграммы большинство предложений по продаже земельных участков сосредоточено в Омске – более 80%. Предлагаемые к продаже земельные участки в области преимущественно расположены в Омском районе – 14% от общего числа предложений, и лишь маленький процент (2%) составляют предложения в других районах области.

Диаграмма 10. Распределение рынка земельных

участков в Омской области (продажа)

Диаграмма 11. Распределение рынка земельных

участков в г.Омске по ВРИ (продажа)

Диаграмма 11. Распределение рынка земельных

участков в г.Омске по ВРИ (продажа)

.
На Диаграмме 11 отражено распределение предложений по продаже земельных участков в городе по ВРИ. Более 60 % от общего числа предложений занимают земельные участки 5 ВРИ (Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания). Чуть больше 21% предложений по продаже земельных участков для целей производства (9 ВРИ). И лишь 13% предложений по продаже земельных участков, предназначенных для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения. Из общего числа предложений по Омской области участки

сельскохозяйственного значения в III квартале занимают лишь 2%. . На Графике 16 представлена динамика изменения стоимости 1 кв.м. земельных участков категории населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования. Среди удельных

показателей цен земельных участков 7 и 17 вида разрешенного

использования (Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии) с начала года произошел спад, и в III квартале 2012г. средневзвешенный показатель стоимости составил 1751 руб./кв.м. Таким участкам уступают земельные участки 5 вида разрешенного использования (Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), в III квартале 2012 г. средневзвешенный удельный показатель стоимости составил 648 руб./кв.м.

График 16. Динамика изменения удельных показателей стоимости земельных участков по ВРИ в г.Омске в 2012 г.

На Графике 17 представлена динамика цен 1 кв.м. для земель населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения в Омской области. На рынке земель населенных пунктов с начала 2012 г. произошел незначительный спад цен, если во II квартале средняя стоимость 1 квадратного метра составляла 760 руб./кв.м., то в III квартале она равна 558 руб./кв.м.

Нестабильная ситуация отмечена на рынке земель сельскохозяйственного назначения: если в I квартале 2012 г.стоимость 1 квадратного метра земли была равна 9 руб./кв.м., то в III квартале зафиксирована удельная стоимость 40 руб./кв.м.

График 17. Динамика изменения удельных

показателей стоимости земельных участков

в зависимости от категории земель

в Омской области в 2012 г

Вывод:

Коммерческая недвижимость представляет собой довольно сложный сегмент рынка, в котором трудно определить структуру и состав. Среди участников рынка существует условное разделение на торгово-офисную, производственно-складскую недвижимость и земельные участки. Однако для целей аналитики была проведена более точная типизация и отнесение всех предлагаемых на рынке объектов к таким типам, как торговая, офисная, производственная, складская недвижимость, Street Retail и земельные участки, что позволило получить более четкую картину о ценах на рынке.

Данный аналитический отчет представляет тенденции изменения рынка в разрезе кварталов (за 2012 год) и типов недвижимости, а также разделяет рынок на продажу и аренду. Наиболее активно в г.Омске развивается сегмент торговой и офисной недвижимости, что обусловлено высоким спросом и предложением как по продаже, так и представленных к аренде площадей. Меньшую заинтересованность покупателей и продавцов вызывает производственно-складская недвижимость. В связи с чем и объемы рынка в данном сегменте существенно ниже (в расчете количества предлагаемых объектов). И наименее востребованным является рынок земельных участков, в силу необходимости осуществления финансовых вложений в данные объекты недвижимости, что в условиях нынешней экономической ситуации не всегда является рентабельным процессом.

С использованием материалов интернет-сайтов:

http://www.omskrielt.com;

http://www.omskstat.ru;

http://www.gorod55.ru;

http://www.rgr.ru.

Коллектив авторов:

М.А. Репин, САРН,

А.И. Зыкова, аналитик ООО «Омэкс»

А.В. Жилкина, аналитик ООО «Омэкс»