Инвестиции в торговлю - галерея или «коридор»?

Торговая недвижимость – штука непростая. Зачастую инвестору трудно понять все капризы рынка. Для мелких и средних инвесторов наиболее значимыми факторами при выборе объекта инвестиций являются его цена, доходность и ликвидность. И, как правило, выбор заключается между помещениями в торговых центрах и помещениями для стрит-ритейла (ведь примеры неудачных вложений были в обоих сегментах)…

Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продаже в 3 квартале 2007 года составляет 100,4 тыс. руб./кв.м, что на 58% выше, чем в 4 квартале 2006 года. Среди предлагаемых торговых площадей к продаже 9% находится на этапе строительства. Средняя удельная цена для них на 32% ниже, чем для готовых торговых помещений. Средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду составила 1522 руб./кв.м, что на 14% выше, чем в 4 квартале 2006 года.

По количеству предложений торговых площадей к продаже лидирует Ленинский район, его доля составляет 22%. На рынке аренды наиболее популярны предложения в Центральном районе (29%). При этом на долю «отдаленных» районов города – Калининский, Кировский, Советский, Первомайский - приходится 13% предложений к продаже и 7,5% предложений в аренду.

Наиболее высокие средние удельные цены – по-прежнему, на вторичные торговые помещения в Железнодорожном районе.


При этом наиболее высокие средние арендные ставки – на торговые площади в Центральном районе.
Лидерство данных районов объясняется исторически сложившимся восприятием их, как наиболее престижных торговых площадок города. Однако нельзя не отметить все более возрастающий интерес к Ленинскому и Заельцовскому районам.

В общем объеме предложений торговых площадей (как к продаже, так и в аренду) наибольшие доли в структуре приходятся на помещения небольшой площади (менее 100 кв.м) и помещения площадью от 101 до 250 кв.м.
Наиболее высокие средние удельные цены и средние арендные ставки - на небольшие площади (до 100 кв.м).

Среди предложения торговых площадей (как к продаже, так и в аренду) больше половины приходится на помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах. Доля предложения помещений, расположенных в торговых центрах, составляет 6% и 18% соответственно.
Наиболее высокие средние удельные цены зафиксированы для помещений, расположенных в торговых центрах, средние арендные ставки - для помещений с отдельным входом, расположенных на первых этажах.

В среднем, помещения с отдельным входом, расположенные на первых этажах, на 59% дороже помещений, расположенных в подвале или низком цоколе.

Наличие евроремонта при продаже увеличивает среднюю цену одного квадратного метра на 70% по сравнению с помещениями, предлагаемыми под самоотделку, при аренде – на 41%. Это связано с тем, что при аренде зачастую стоимость ремонта засчитывается в качестве арендной платы.

Индекс валовой доходности в 3 кв. 2007 года составил: для помещений в торговых центрах +104,1%, для помещений под стрит-ритейл +135,5%. Прирост средних цен (на 52%) и арендных ставок (на 54%) для последних превысил аналогичные показатели для помещений в торговых центрах (по сравнению с 4 кв. 2006 г.).

По итогам 3 квартала текущего года можно сделать следующий вывод – в большем выигрыше остались те инвесторы, которые решили вложиться в помещения для стрит-ритейла, которые в условиях растущей конкуренции среди торговых центров продемонстрировали (вкупе с достаточно высокой ликвидностью) более привлекательную динамику цен, чем помещения в торговых центрах.
Данный пресс-релиз написан на основании отчета Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» «Мониторинг предложения торговых площадей к продаже и в аренду в г. Новосибирске в 3 квартале 2007 года». При подготовке отчета использована авторская методика Стерника Геннадия Моисеевича, главного аналитика Российской гильдии риэлторов.
Сергей Феокритов, Татьяна Высоцкая, САРН
Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость»
www.sasn.ru, mailto: analitika@sasn.ru