Рынок купли-продажи и аренды офисных помещений в г. Новосибирске:
итоги 2006 года и прогнозы

В 2006 году на рынке купли-продажи офисных помещений цены выросли на 34%. Арендные ставки за этот период выросли на 20%. При этом в 4 квартале наблюдалось увеличение темпов роста цен на рынке купли-продажи и снижение средних арендных ставок на некоторые типы офисных помещений.

Разброс цен на офисные помещения очень большой – в 4 квартале предлагались офисы к продаже от 10 тысяч рублей за квадратный метр (подвальные помещения, требующие ремонта, в отдаленных районах) до 160 тысяч в новых бизнес-центрах в центральной части города. В среднем цена квадратного метра офисных помещений по городу составила 53 тысячи рублей.

Диаграмма 1. Средние удельные цены предложений офисов на первичном и вторичном рынках
в разрезе по районам, в тыс. руб./кв.м.

Средняя арендная ставка офисов по городу составляет 709 рублей/квадратный метр/месяц. При этом разброс цен составляет от 100 рублей за неремонтированные помещения в административных зданиях в промзонах до 1800 рублей за квадратный метр в удачно расположенных административно-жилых зданиях.

Диаграмма 2. Средние арендные ставки предложений офисов в разрезе по районам, в руб./кв.м.

Наиболее популярное предложение офисов к продаже в 2006 году было следующим: готовый офис, размером от 25 до 100 кв.м., расположенный в месте с хорошей транспортной доступностью, на первом этаже жилого здания, под самоотделку или в среднем состоянии. Именно такие параметры встречались наиболее часто.
В связи с активным развитием бизнес-центров, в последнее время для предложения офисов к продаже несколько уменьшается важность отдельного входа. Для аренды офисов наличие отдельного входа играло более важную роль, нежели при продаже.

Ниже для наглядности приведена структура предложения офисов к продаже и в аренду, а также средние удельные цены и средние арендные ставки в разрезе по размерам по состоянию на 4 квартал 2006 года.

На рынке аренды, за счет большей «дефицитности» (поскольку доля офисов, являющихся бывшими квартирами, в Новосибирске очень велика), наиболее высокие арендные ставки были на офисы площадью от 101 до 500 кв. м.

Половина офисов, предлагаемых в 2006 году к продаже, требовали ремонта в той или иной степени, притом, что помещения с евроремонтом стоили в 1,5 – 2 раза больше помещений, требующих ремонта.

Для арендных ставок была характерна меньшая зависимость от состояния, нежели для средних удельных цен. Это объясняется тем, что зачастую при сдаче офиса ремонт осуществляется нанимателем в счет аренды.

Среди наиболее значимых тенденций следует отметить:
• расслоение между новыми, качественными помещениями, которые растут в цене, и помещениями низкого качества, цены на которые практически стоят на месте;
• сближение по средней удельной цене и арендным ставкам Центрального и Железнодорожного районов за счет более активного роста последнего (причем эта картина характерна для всех сегментов рынка недвижимости, в т.ч. и жилой).

В целом в 2006 году на рынке купли-продажи офисной недвижимости наблюдалась стадия умеренного роста, к концу года постепенно переходящая к стадии активного роста.
На рынке аренды после традиционного роста арендных ставок в 1 квартале также наблюдался умеренный рост, однако тенденции перехода к активному росту здесь не наблюдалось, а, напротив, на некоторых сегментах наблюдался небольшой спад.
По прогнозам, в целом эти тенденции сохранятся и в 2007 году. Продолжится общий умеренный рост, причем рост цен на квартиры с хорошим расположением, выведенные из жилого фонда, будет более активным. Уровень цен на старые помещения невысокого класса будет достаточно стабильным.
Общий рост цен на рынке купли-продажи ожидается порядка 20-25%, на рынке аренды порядка 17-20%, причем основной скачок арендных ставок придется на первый квартал.

Приведенные данные являются выдержкой из «Мониторинга предложения офисов к продаже и в аренду в г. Новосибирске в 4 квартале 2006 года». При подготовке отчета использована авторская методология главного аналитика Российской гильдии риэлторов Г. М. Стерника.

Павел Смелов, САРН, Татьяна Высоцкая, САРН, Федор Голованов
Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость», www.sasn.ru
Тел. (383)332-24-51, mailto: analitika@sasn.ru