Дороже – значит доходнее?

На фоне стагнации на рынке жилья инвесторам пришлось обратить более пристальное внимание на объекты коммерческой недвижимости (в частности, на офисные помещения). Перед многими из них встал вопрос: а действительно ли более дорогие объекты являются более доходными?

Средняя удельная цена предложения офисов к продаже составляет 69,61 тыс. руб./кв.м, что на 31% больше, чем в 4 квартале 2006 года. Среди предлагаемых офисов к продаже шестая часть находится на этапе строительства. Средняя удельная цена готовых офисов на 13% выше, чем для строящихся офисных помещений. Средняя арендная ставка предложения офисов в аренду в 3 квартале 2007 года составила 898 рублей, что на 27% больше, чем в рассматриваемом периоде.

В общем объеме предложений офисов как к продаже, так и в аренду наибольшая доля (порядка 30%) в структуре по площади приходится на Центральный район. На Заельцовский, Ленинский, Дзержинский, Октябрьский и Железнодорожный районы приходится 60-65%. Доля остальных районов города составляет 6-8%.

Наиболее высокие средние удельные цены (как для первичного, так и для вторичного рынка) – на офисные помещения в Центральном районе.

При этом на рынке аренды лидером является Железнодорожный район. Это объясняется тем, что деловая активность в Железнодорожном и Центральном районах растет быстрыми темпами, появляются офисы самого высокого качества. Однако, несмотря на безоговорочное лидерство двух данных районов, в последнее время интерес девелоперов все больше возрастает в отношении Октябрьского и Ленинского районов.

В общем объеме предложений офисов (как к продаже, так и в аренду) наибольшие доли в структуре приходятся на офисы менее 100 кв.м.

Наиболее высокие средние удельные цены для вторичного рынка – на небольшие площади (до 100 кв.м), а для первичного рынка – на офисные помещения площадью от 101 до 250 кв.м. Эта же категория офисов демонстрирует и наиболее высокие средние арендные ставки.

Среди предложений офисов к продаже наибольшая доля приходится на помещения, расположенные в жилых зданиях (при этом для них средняя удельная цена на 5,2% ниже соответствующего показателя для офисов в административных зданиях). Среди предложения офисов в аренду наибольшая доля приходится на помещения, расположенные в административных зданиях (при этом средняя арендная ставка для них на 12,5% ниже соответствующего показателя для офисов в жилых зданиях).

По сравнению с 4 кварталом 2006 года, наибольший рост средней удельной цены показали офисные помещения в административных зданиях. За ними следуют офисные здания. Это говорит об устойчивом спросе на качественные офисные помещения. На третьем месте – офисы в жилых зданиях. Это может говорить о начинающемся дефиците офисов такого типа: большинство квартир на наиболее оживленных магистралях уже выведены из жилого фонда, поэтому растущий спрос не может быть удовлетворен ограниченным предложением.

На рынке аренды ситуация несколько иная - невысокий прирост продемонстрировали помещения в офисных и жилых зданиях, а также офисные помещения, расположенные в квартирах (по всем остальным типам был зафиксирован стабильный рост арендных ставок). Снижение темпов роста средних арендных ставок именно на данные типы офисов может быть объяснено вводом в эксплуатацию большого объема офисных помещений, собственники которых предпочитают заключать долгосрочные договора аренды с фиксированной арендной ставкой. Также, в некоторых районах, увеличилась доля офисов, расположенных в квартирах, жилых и административных зданиях с отдаленным от магистралей расположением.

Наличие в офисе отдельного входа повышает цену/арендную ставку на 10-13% по сравнению с теми, которые не имеют отдельного входа.

Индекс валовой доходности в 3 кв. 2007 года составил: для помещений в офисных зданиях +106,7%, для административно-жилых помещений +117,9%. Прирост средних цен (на 13%) и арендных ставок (на 21%) для последних превысил аналогичные показатели для помещений в бизнес-центрах (по сравнению с 4 кв. 2006 г.). Это объясняется тем, что стагнация на рынке жилой недвижимости спровоцировала инвесторов вкладывать деньги в другие объекты недвижимости, в частности – в административные помещения на первых этажах жилых домов. Как правило, в подобных случаях заключаются краткосрочные договора (сроком менее 1 года), что позволяет собственникам помещений реагировать на рыночные колебания и выставлять адекватные арендные ставки.

По итогам 3 квартала текущего года можно сделать следующий вывод - подобная активность подхлестнула спрос – как следствие, доходность (а также прирост средних цен и арендных ставок) административно-жилых помещений в 3 кв. 2007 года оказалась выше, чем для помещений в бизнес-центрах.
Данный пресс-релиз написан на основании отчета Аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость» «Мониторинг предложения офисов к продаже и в аренду в г. Новосибирске в 3 квартале 2007 года». При подготовке отчета использована авторская методика Стерника Геннадия Моисеевича, главного аналитика Российской гильдии риэлторов.
Сергей Феокритов, Татьяна Высоцкая, САРН
Аналитический центр компании «Сибакадемстрой Недвижимость»
www.sasn.ru, mailto: analitika@sasn.ru